28/12/2025

TCDN - Người nộp thuế đặt câu hỏi về việc Ban Quản trị nhà chung cư thu chi hộ các khoản như kinh phí vận hành, tiền nước sinh hoạt, phí trông giữ xe… có phải lập hóa đơn, kê khai và nộp thuế VAT, thuế TNDN đối với hoạt động trên?

Tại Hội nghị đối thoại với người nộp thuế về chính sách, thủ tục hành chính thuế và hải quan năm 2025, người nộp thuế Nguyễn Minh Quân (Tp.HCM) cho biết, Ban Quản trị nhà chung cư là tổ chức đại diện cho cư dân, thực hiện thu - chi hộ theo ủy quyền của Hội nghị nhà chung cư, không có chức năng kinh doanh, không trực tiếp cung cấp dịch vụ và không phát sinh lợi nhuận. Các khoản thu như kinh phí quản lý vận hành, tiền nước sinh hoạt, phí trông giữ xe… chỉ nhằm đại diện cư dân thanh toán cho các đơn vị cung cấp dịch vụ và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo hợp đồng đã ký kết.

Trường hợp Ban Quản trị không trực tiếp thực hiện vận hành, mà chỉ ký hợp đồng và thanh toán cho đơn vị quản lý vận hành đủ điều kiện, đồng thời cư dân đã chịu thuế VAT ở khâu mua dịch vụ, thì các khoản thu này không mang bản chất là hoạt động cung ứng dịch vụ của Ban Quản trị, mà chỉ là thu hộ - chi hộ theo ủy quyền, không phát sinh doanh thu và không hưởng lợi.

Do đó, người nộp thuế kính đề nghị Bộ Tài chính làm rõ các khoản tiền Ban Quản trị thu từ cư dân nêu trên chỉ phải lập chứng từ thu (không lập hóa đơn) theo điểm b khoản 1 Điều 14 Nghị định 181/2025/NĐ-CP ngày 1/7/2025, hay Ban Quản trị vẫn phải lập hóa đơn, kê khai và nộp thuế VAT, thuế TNDN đối với hoạt động thu - chi hộ này?

Trả lời về nội dung này, Cục Thuế cho biết, căn cứ các quy định liên quan đến Hội nghị nhà chung cư, Ban Quản trị nhà chung cư, quản lý vận hành nhà chung cư và giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (Điều 145, 146, 147, 148, 149, 150. 151) tại Luật Nhà ở ngày 27 tháng 11 năm 2023 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025) và các văn bản hướng dẫn thi hành;

Căn cứ quy định về nguyên tắc lập, quản lý, sử dụng hóa đơn, chứng từ quy định tại khoản 3 Điều 1 Nghị định 70/2025/NĐ-CP ngày 20 tháng 03 năm 2025 của Chính phủ (có hiệu lực từ ngày 01/06/2025);

Căn cứ Luật Thuế giá trị gia tăng ngày 26 tháng 11 năm 2024 (có hiệu lực thi hành từ 01/7/2025) và các văn bản hướng dẫn thi hành;

Căn cứ Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.

Căn cứ các quy định nêu trên, khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ, người bán phải lập hóa đơn, kê khai nộp thuế VAT, thuế TNDN khi cung cấp hàng hóa, dịch vụ theo quy định.

Về chính sách thuế VAT đối với dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thuộc đối tượng chịu thuế VAT theo quy định.

Trường hợp nhà chung cư có thang máy thì việc quản lý vận hành nhà chung cư phải do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 149 Luật Nhà ở ngày 27 tháng 11 năm 2023.

Ban Quản trị nhà chung cư có trách nhiệm lựa chọn và ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với đơn vị đủ điều kiện thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư để cung cấp dịch vụ quản lý vận hành trọn gói (Ban quản trị chỉ đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư ký kết hợp đồng), đơn vị đủ điều kiện thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư trực tiếp cung cấp dịch vụ, thu tiền dịch vụ từ chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; ký hợp đồng mua hàng hóa, dịch vụ và nhận hóa đơn từ các nhà cung cấp đối với các dịch vụ vận hành nhà chung cư như dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng, trông giữ xe, tiền nước sinh hoạt… thì khi thu tiền dịch vụ quản lý vận hành, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải lập hóa đơn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, đồng thời kê khai, nộp thuế VAT, thuế TNDN đối với dịch vụ cung cấp theo quy định.

Các đơn vị chịu trách nhiệm về việc ký kết hợp đồng quản lý vận hành chung cư theo đúng quy định của pháp luật có liên quan.

Nguồn: https://taichinhdoanhnghiep.net.vn/ban-quan-tri-nha-chung-cu-co-phai-nop-thue-voi-cac-khoan-thu-ho-nhu-tien-nuoc-phi-trong-xe-d63747.html 

14/12/2025

Khoản 5 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2023 quy định, trong trường hợp ban quản trị nhà chung cư chấm dứt hoạt động mà ban quản trị nhà chung cư mới chưa được công nhận thì UBND cấp xã nơi có nhà chung cư thực hiện trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư cho đến khi công nhận Ban quản trị nhà chung cư mới.

Ông Võ Việt Anh (TP.HCM) hỏi, Ban quản trị đã hết nhiệm kỳ (đã ghi trong quyết định) và chấm dứt hoạt động thì trong khoảng thời gian đề nghị công nhận ban quản trị mới cho đến khi được cơ quan có thẩm quyền quyết định công nhận ban quản trị mới, trách nhiệm xử lý các vấn đề quyền hạn của ban quản trị thuộc về ai?

Việc ban quản trị hết nhiệm kỳ (chấm dứt hoạt động do hết nhiệm kỳ) sẽ chịu điều chỉnh bởi khoản 5 Điều 148 Luật Nhà ở hay khoản 5 Điều 26 Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024?

Bộ Xây dựng trả lời vấn đề này như sau:

Khoản 5 Điều 148 Luật Nhà ở năm 2023 quy định:

"5. Trong trường hợp ban quản trị nhà chung cư chấm dứt hoạt động mà ban quản trị nhà chung cư mới chưa được công nhận thì UBND cấp xã nơi có nhà chung cư thực hiện trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư cho đến khi công nhận Ban quản trị nhà chung cư mới".

Khoản 5 Điều 26 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định về miễn nhiệm, bãi nhiệm thành viên Ban quản trị hoặc toàn bộ Ban quản trị:

"5. Khi đề nghị bầu thành viên ban quản trị mới thay thế thì Ban quản trị đã được công nhận vẫn tiếp tục hoạt động theo quy chế hoạt động đến khi cơ quan có thẩm quyền công nhận ban quản trị mới; trường hợp bầu lại Ban quản trị do bị miễn nhiệm, bãi nhiệm thì ban quản trị mới được hội nghị nhà chung cư bầu phối hợp với UBND cấp xã nơi có nhà chung cư và đơn vị quản lý vận hành thực hiện các quyền hạn, trách nhiệm của ban quản trị cho đến khi cơ quan có thẩm quyền công nhận ban quản trị mới".

Quy định tại khoản 5 Điều 26 của Quy chế chỉ áp dụng đối với các trường hợp miễn nhiệm, bãi nhiệm thành viên ban quản trị hoặc toàn bộ ban quản trị quy định cụ thể tại các khoản 1, 2 Điều 6.

Nguồn: https://tapchixaydung.vn/tham-quyen-quyet-dinh-cong-nhan-ban-quan-tri-moi-chung-cu-20201224000035256.html 

9/12/2025

Việc bầu ban quản trị mới được thực hiện tại hội nghị nhà chung cư thường niên của năm cuối nhiệm kỳ (trong thời gian 12 tháng cho đến ngày kết thúc nhiệm kỳ).

Ban quản trị chung cư The Zen Park (KĐT Vinhomes Ocean Park, xã Gia Lâm, Hà Nội) cho biết: Ngày 18/12/2022, hội nghị nhà chung cư lần đầu Tòa nhà chung cư The Zen Park đã bầu ra ban quản trị và được công nhận tại Quyết định số 916/QĐ-UBND, ngày 13/3/2023 của UBND huyện Gia Lâm (cũ) với nhiệm kỳ 03 năm kể từ ngày ban hành quyết định.

Tòa nhà đã tổ chức hội nghị thường niên năm 2023 vào ngày 21/01/2024 và hội nghị thường niên năm 2024 vào ngày 29/12/2024. Dự kiến tổ chức hội nghị thường niên 2025 vào cuối tháng 12/2025 hoặc đầu tháng 01/2026.

Khoản 3 Điều 19 “Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư” ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD, ngày 31/7/2024 của Bộ Xây dựng quy định: “Ban quản trị quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này có nhiệm kỳ hoạt động 03 năm, kể từ ngày có quyết định công nhận của UBND cấp huyện hoặc UBND cấp xã và được bầu lại tại Hội nghị nhà chung cư thường niên của năm cuối nhiệm kỳ…”.  

Ban quản trị chung cư The Zen Park hỏi: Việc bầu ban quản trị nhiệm kỳ II Tòa nhà chung cư The Zen Park sẽ được thực hiện tại Hội nghị nhà chung cư thường niên năm 2025 hay hội nghị nhà chung cư thường niên năm 2026? Kính đề nghị Bộ Xây dựng hướng dẫn để ban quản trị tòa nhà chung cư The Zen Park có cơ sở thực hiện.

Về vấn đề này, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) có ý kiến như sau:

Khoản 3 Điều 19 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở quy định:

“Ban quản trị quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này có nhiệm kỳ hoạt động 03 năm, kể từ ngày có quyết định công nhận của UBND cấp huyện hoặc UBND cấp xã và được bầu lại tại hội nghị nhà chung cư thường niên của năm cuối nhiệm kỳ, trừ trường hợp phải họp hội nghị nhà chung cư bất thường để bầu thay thế ban quản trị do bị miễn nhiệm hoặc bãi nhiệm khi chưa hết nhiệm kỳ theo quy định tại Điều 26 của Quy chế này”.

Theo nội dung văn bản số 29/CV-BQT thì ban quản trị được UBND huyện Gia Lâm công nhận tại Quyết định số 916/QĐ-UBND ngày 13/3/2023 với nhiệm kỳ 03 năm kể từ ngày ban hành quyết định (13/3/2023 – 13/3/2026).

Do đó, việc bầu ban quản trị mới được thực hiện tại hội nghị nhà chung cư thường niên của năm cuối nhiệm kỳ (trong thời gian 12 tháng cho đến ngày kết thúc nhiệm kỳ).

Trong quá trình thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc liên quan đến các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư thì đề nghị ban quản trị liên hệ với Sở Xây dựng TP Hà Nội để được hướng dẫn, giải quyết theo thẩm quyền.

Nguồn: https://tapchixaydung.vn/xac-dinh-thoi-diem-bau-ban-quan-tri-chung-cu-nhiem-ky-moi-20201224000035146.html 

1/12/2025

(PLO)- Sở Xây dựng kiến nghị UBND TP giao cơ quan thuế hướng dẫn các tổ chức, đơn vị và cá nhân trong công tác kê khai và nộp thuế đối với hoạt động cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư.

Ngày 1-12, Sở Xây dựng TP.HCM đã có văn bản báo cáo sau hội nghị đối thoại doanh nghiệp - chính quyền TP liên quan nội dung hướng dẫn, trao đổi về công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP.

Tại hội nghị, chuyên gia, người dân, chủ đầu tư... đã nêu những khó khăn, vướng mắc trong công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư.

Cụ thể: Tư cách pháp nhân, quyền và nghĩa vụ của ban quản trị chung cư; quy trình bầu, miễn nhiệm, thay thế thành viên ban quản trị cũng như việc đăng ký mã số thuế, mở tài khoản ngân hàng và sử dụng các khoản quỹ bảo trì, quỹ quản lý vận hành.

Sở Xây dựng kiến nghị tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư. Ảnh: THUẬN VĂN

Công tác bàn giao và quản lý quỹ bảo trì 2% giữa chủ đầu tư và ban quản trị; đề xuất cơ chế xử lý các trường hợp chậm trễ, tranh chấp hoặc chưa bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì.

Công tác đảm bảo an toàn, an ninh và phòng cháy chữa cháy, đặc biệt là việc sạc xe điện, xử lý hành vi ném vật từ trên cao, quản lý vật nuôi và quy định xử lý vi phạm trong khuôn viên chung cư...

Việc cho thuê căn hộ chung cư ngắn tại theo hình thức Airbnb gây ảnh hưởng đến quá trình quản lý, sử dụng trang thiết bị, tiện ích và phần diện tích dùng chung trong nhà chung cư; việc cho thuê gây ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự, an toàn trong nhà chung cư, tiềm ẩn nhiều nguy cơ phạm pháp hình sự...

Với những khó khăn trên, Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị UBND TP giao UBND các phường, xã, đặc khu chủ động, phối hợp các sở, ban, ngành và các tổ chức, cá nhân có liên quan thực hiện nghiêm chỉ đạo của UBND TP về chấp hành pháp luật trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư.

Đồng thời, sở kiến nghị UBND TP giao cơ quan thuế TP khẩn trương hướng dẫn các tổ chức, đơn vị và cá nhân có liên quan trong công tác kê khai và nộp thuế đối với hoạt động cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành nhà chung cư; công tác thu-chi kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành (thu hộ chi hộ, giao khoán, doanh thu từ phần sở hữu chung trong nhà chung cư) và các hoạt động thu chi khác.

Bên cạnh đó, giao Sở Nông nghiệp và Môi trường khẩn trương nghiên cứu, tháo gỡ các khó khăn vướng mắc có liên quan nhằm đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người mua căn hộ, diện tích khác trong chung cư.

Song song đó là khẩn trương hướng dẫn ban quản trị nhà chung cư trong công tác gia hạn giấy phép môi trường trong nhà chung cư.

Nguồn: https://plo.vn/van-hanh-nha-chung-cu-gap-kho-so-xay-dung-kien-nghi-thao-go-post884428.html

2/9/2025

TCDN - Sở Xây dựng Tp.HCM yêu cầu các đơn vị chức năng tăng cường kiểm tra, chấn chỉnh công tác quản lý và vận hành nhà chung cư, đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy trên địa bàn thành phố.

Trong văn bản số 4858/SXD-QLN&TTBĐS vừa được ban hành, Sở Xây dựng Tp.HCM yêu cầu các đơn vị chức năng tăng cường kiểm tra, chấn chỉnh công tác quản lý và vận hành nhà chung cư, đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy trên địa bàn thành phố.

Văn bản này nhấn mạnh: Căn cứ chỉ đạo của UBND Tp.HCM về việc tăng cường công tác kiểm tra, chấn chỉnh công tác quản lý vận hành nhà chung cư, bảo đảm an toàn phòng cháy chữa cháy, Sở Xây dựng đề nghị UBND các xã, phường và đặc khu khẩn trương triển khai thực hiện, tăng cường vai trò của chính quyền địa phương trong công tác quản lý và sử dụng nhà chung cư.

Đồng thời, Sở Xây dựng cũng yêu cầu các đơn vị chức năng kiểm tra và xử lý nghiêm các vi phạm liên quan đến điều kiện năng lực của các đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo các quy định tại Điều 150 Luật Nhà ở năm 2023, cùng với các điều khoản của Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ và Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ Xây dựng.

Sở Xây dựng cũng yêu cầu các địa phương đẩy mạnh công tác tuyên truyền, hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các quy định về thành viên ban quản trị nhà chung cư và các quyền, trách nhiệm của chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và cư dân đối với công tác quản lý vận hành chung cư. Đặc biệt, công tác tuyên truyền về nghiệp vụ phòng cháy chữa cháy, kỹ năng cứu hộ và thoát nạn đối với cư dân, chủ đầu tư, ban quản trị và các đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư cũng cần được đẩy mạnh.

Ngoài ra, các địa phương cũng cần chú trọng đến việc bảo trì, bảo dưỡng các hệ thống kỹ thuật và phòng cháy chữa cháy trong các chung cư, nhằm đảm bảo an toàn tuyệt đối cho cư dân.

Sở Xây dựng cũng yêu cầu các xã, phường và đặc khu báo cáo về các khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai công tác quản lý vận hành nhà chung cư, đồng thời phối hợp với Sở Xây dựng giải quyết hoặc tổng hợp báo cáo UBND Thành phố và Bộ Xây dựng để có hướng chỉ đạo cụ thể.

Theo báo cáo từ Phòng Phát triển đô thị Sở Xây dựng Tp.HCM, hiện thành phố có tổng cộng 474 chung cư cũ được xây dựng trước năm 1975. Trong số này, có 16 chung cư có kết quả kiểm định cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm), cần di dời hoặc tháo dỡ để bảo đảm an toàn cho cư dân. Tính đến nay, đã có 9/16 chung cư hoàn tất di dời, với tổng số 534 hộ dân được di dời. Tuy nhiên, vẫn còn 4/16 chung cư chưa được di dời.

Mặc dù có những tiến triển nhất định, Sở Xây dựng Tp.HCM cũng nhận định rằng chương trình cải tạo và xây dựng lại chung cư tại thành phố vẫn còn chậm. Nguyên nhân chủ yếu là việc triển khai các dự án cải tạo, xây dựng lại chủ yếu dựa vào vốn của doanh nghiệp, trong khi Chính phủ chỉ mới áp dụng cơ chế thu hút nhà đầu tư thông qua việc tăng chỉ tiêu quy hoạch và miễn tiền sử dụng đất.

Trong một diễn biến có liên quan, trước đó vào tháng 6/2025, Sở Xây dựng Tp.HCM đã có văn bản gửi Sở Tài chính Thành phố để rà soát, xử lý các vướng mắc do sự mâu thuẫn giữa các loại quy hoạch. Theo đó, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị tại Tp.HCM hiện vẫn chưa đồng bộ, gây khó khăn trong công tác quản lý quy hoạch.

Sở Xây dựng Tp.HCM chỉ ra rằng, trước khi có Luật Quy hoạch 2017, thành phố đã có quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội riêng và quy hoạch chung xây dựng đô thị. Tuy nhiên, hiện nay hai quy hoạch này vẫn chưa khớp nhau về mục tiêu và thời gian nghiên cứu, dẫn đến sự thiếu đồng bộ. Điều này, cộng với sự chồng chéo giữa quy hoạch chuyên ngành và quy hoạch đô thị, đã làm cho các định hướng phát triển của thành phố không thống nhất, gây lãng phí nguồn lực và khó khăn trong công tác quản lý. Đặc biệt, quy hoạch vùng Tp.HCM (Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam) được phê duyệt năm 2018 cũng chưa được tích hợp hiệu quả vào các quy hoạch của thành phố.

Nguồn: https://taichinhdoanhnghiep.net.vn/tphcm-day-manh-cong-tac-kiem-tra-chan-chinh-quan-ly-nha-chung-cu-d60949.html

27/8/2025

(PLO)- Sở Xây dựng TP.HCM đưa ra một số nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu nại, phản ánh trong công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư.

Sở Xây dựng TP.HCM vừa có văn bản đề nghị UBND các xã, phường, đặc khu tăng cường kiểm tra, chấn chỉnh đối với công tác quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn TP.

Đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy

Sở Xây dựng đề nghị UBND các xã, phường, đặc khu chú trọng kiểm tra việc chấp hành các quy định về điều kiện năng lực của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn TP.

Đồng thời, các địa phương cần tuyên truyền, hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các quy định về yêu cầu đối với thành viên ban quản trị nhà chung cư. Song song đó là tuyên truyền, hướng dẫn các nội dung liên quan đến quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư, ban quản trị nhà chung cư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, cư dân đối với công tác quản lý vận hành.

"UBND các xã, phường, đặc khu tập huấn về nghiệp vụ phòng cháy chữa cháy và các kỹ năng cứu hộ, thoát nạn đối với cư dân, chủ đầu tư, ban quản trị nhà chung cư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; việc bảo trì, bảo dưỡng các hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy... để đảm bảo an toàn về phòng cháy chữa cháy trong nhà chung cư theo quy định"- Sở Xây dựng đề nghị.

TP.HCM tăng cường công tác quản lý vận hành nhà chung cư

Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu nại

Liên quan các tranh chấp, khiếu nại, phản ánh trong công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư, qua rà soát, Sở Xây dựng phân định thành các nhóm như sau:

Nhóm 1: Chủ đầu tư vi phạm pháp luật hình sự, đã bị cơ quan công an khởi tố điều tra; có văn bản của cơ quan Nhà nước đề nghị cơ quan công an xem xét, xử lý theo quy định về bàn giao kinh phí bảo trì.

Nhóm 2: Vướng mắc liên quan đến công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư như chậm lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho cư dân mua căn hộ tại dự án; chậm, không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư; tự ý thay đổi đơn vị quản lý vận hành mà không thông qua hội nghị nhà chung cư; tự ý thay đổi công năng sử dụng đối với các hạng mục trong nhà chung cư như: tầng hầm, sân thượng, phòng sinh hoạt cộng đồng, phần diện tích khác trong nhà chung cư...

Tranh chấp giữa ban quản trị chung cư và chủ đầu tư liên quan đến quyền sở hữu đối với phần diện tích thuộc sở hữu chung, sở hữu riêng; phần diện tích chỗ để xe trong nhà chung cư;

Tình trạng ban quản trị nhà chung cư lạm quyền, xâm phạm lợi ích hợp pháp của cư dân và chủ đầu tư; vi phạm trong việc đấu thầu lựa chọn đơn vị thực hiện công tác quản lý vận hành;

Ban quản trị nhà chung cư quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì, công tác thu chi tài chính không đúng quy định...

Theo đánh giá của Sở Xây dựng, vai trò quản lý Nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa thực hiện tốt, các hành vi vi phạm trong nhà chung cư chưa được ngăn chặn, xử lý kịp thời.

Ngoài ra, ý thức, trách nhiệm của một số chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư chưa đầy đủ, toàn diện khi xử lý các vấn đề của nhà chung cư.

"Tranh chấp, khiếu nại chưa được các chủ thể hòa giải, thương lượng giải quyết theo hướng tích cực dẫn tới tình trạng xảy ra tranh chấp, kéo dài, gửi đơn khiếu nại đến nhiều nơi, nhiều cấp, làm mất an ninh trật tự tại tòa nhà chung cư.

Một số chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành chưa thực hiện tốt vai trò và trách nhiệm của mình trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư" - Sở Xây dựng TP.HCM nêu.

Nguồn: https://plo.vn/vi-sao-viec-quan-ly-nha-chung-cu-thuong-xay-ra-tranh-chap-khieu-nai-post867711.html

23/6/2025

Ngày 22/06/2025, tại tòa nhà SAVISTA, hơn 30 đại diện Ban Quản trị từ các khu căn hộ chung cư do SAVISTA PM quản lý vận hành, đã tham dự Buổi chia sẻ chuyên đề: “Thuế và Hóa đơn trong Quản lý vận hành Nhà chung cư” do SAVISTA Holdings tổ chức.

Chương trình nhằm giúp các Ban Quản trị, những người đại diện cộng đồng cư dân, hiểu rõ vai trò pháp lý, phân biệt các phương thức của hợp đồng quản lý vận hành, đồng thời cập nhật những quy định mới nhất về thuế và hóa đơn, từ đó có thể thực hiện công tác minh bạch, hiệu quả và tuân thủ đúng pháp luật liên quan đến thu – chi, xuất hóa đơn trong hoạt động quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Ban Quản trị: Đại diện cộng đồng cư dân, không phải doanh nghiệp, nhưng cần hiểu đúng trách nhiệm pháp lý

ThS. Luật sư Nguyễn Hoàng Phúc – Giảng viên Khoa Luật, Trường Đại học Bình Dương, đã mở đầu với phần trình bày về vai trò pháp lý của Ban Quản trị. Dù không có tư cách pháp nhân, Ban Quản trị là tổ chức đại diện cư dân, thực hiện quản lý các nguồn kinh phí do cư dân đóng góp, ký hợp đồng với các đối tác và các đơn vị cung cấp dịch vụ cho chung cư.

Theo Luật sư Phúc, việc nhận thức rõ phạm vi quyền hạn và trách nhiệm của mình là yếu tố quan trọng giúp Ban Quản trị vừa phát huy vai trò đại diện cộng đồng, vừa tránh rủi ro pháp lý do hiểu sai hoặc vận hành sai quy định.

Phân biệt phương thức của hợp đồng quản lý vận hành, xác định đúng trách nhiệm thuế và hóa đơn

Một trong những nội dung nhận được nhiều quan tâm là hiện nay đang tồn tại song song 2 phương thức hợp đồng quản lý vận hành. Việc phân tích các phương thức của hợp đồng quản lý vận hành qua đó giúp các Ban Quản trị xác định rõ trách nhiệm pháp lý của từng bên trong việc xuất hóa đơn và kê khai thuế.

1. Phương thức hợp đồng thu hộ – chi hộ

Theo phương thức này, toàn bộ các khoản thu – chi tại chung cư đều do Ban quản trị thực hiện. Ban Quản trị ký hợp đồng với với đơn vị có chức năng quản lý vận hành với mức phí dịch vụ quản lý cố định. Ban Quản trị ủy quyền cho đơn vị quản lý vận hành thay mặt thực hiện thu hộ – chi hộ các khoản thu – chi tại chung cư. Đối với nguồn thu từ phí quản lý của cư dân, theo quy định của thuế Ban Quản trị phải lập hóa đơn cho cư dân và thực hiện các nghĩa vụ kê khai, nộp thuế theo đúng quy định.

Trường hợp một số dự án chưa thành lập Ban Quản trị và do Chủ đầu tư vận hành toàn diện, nếu toàn bộ hoạt động thu- chi đều do Chủ đầu tư đảm nhận, thì Chủ đầu tư sẽ là đơn vị xuất hóa đơn và kê khai thuế cho các khoản thu phát sinh từ dịch vụ.

2. Phương thức hợp đồng khoán thu – chi

Ban Quản trị ký hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành theo phương thức giao toàn bộ công việc thu chi cho đơn vị quản lý vận hành thực hiện. Theo phương thức này, các khoản thu – chi (phí dịch vụ, điện nước, vệ sinh…) được thực hiện bởi đơn vị quản lý vận hành thì đơn vị quản lý vận hành lập hóa đơn cho cư dân và thực hiện các nghĩa vụ về thuế liên quan.

Cập nhật quy định thuế mới từ Cơ quan Thuế để tránh rủi ro pháp lý trong vận hành

Ông Nguyễn Đình Thanh – Cán bộ Thuế, Chi cục Thuế Khu vực II, đã trình bày các quy định quan trọng về thuế áp dụng cho hoạt động quản lý vận hành chung cư, đặc biệt là khi có phát sinh nguồn thu từ khai thác dịch vụ như: cho thuê mặt bằng, quảng cáo, các tiện ích…

Một số điểm nổi bật được cập nhật:

• Ban Quản trị không phải là doanh nghiệp nhưng có phát sinh hoạt đông cung ứng dịch vụ thì phải đăng ký thuế.

• Ban Quản trị không áp dụng phương pháp khấu trừ mà phải kê khai theo phương pháp trực tiếp trên doanh thu.

• Trường hợp Ban Quản trị tự thu phí quản lý và cung cấp thì Ban Quản tri phải kê khai, nộp thuế GTGT, thu nhập doanh nghiệp và xuất hóa đơn theo quy định.

• Từ 01/06/2025, tổ chức, cá nhân cung ứng hàng hóa, dịch vụ phải xuất hóa đơn điện tử

Giải đáp trực tiếp các câu hỏi thực tế – rõ ràng và dễ hiểu

Phần bàn tròn Q&A đã ghi nhận nhiều câu hỏi thực tiễn từ các Ban Quản trị, trong đó nổi bật:

• Hỏi: “Không kinh doanh, tại sao vẫn phải nộp thuế?

Đáp: Vì thuế phát sinh theo bản chất hoạt động cung ứng dịch vụ, không phụ thuộc vào loại hình tổ chức.

• Hỏi: “Có thể ủy quyền cho đơn vị QLVH xuất hóa đơn được không?”

Đáp: Được, nếu có văn bản ủy quyền hợp lệ, rõ ràng và được cư dân đồng thuận.

• Hỏi: “Khoản đóng góp từ cư dân để sửa chữa phần sở hữu chung có phải chịu thuế?”

Đáp: Không, nếu là đóng góp tự nguyện, đã được HNNCC thông qua, thì không phải doanh thu, không phát sinh thuế.

Những phần giải đáp từ Luật sư Phúc, Ông Thanh, Luật sư Nam đã giúp khách tham dự gỡ bỏ nhiều hiểu nhầm phổ biến, đồng thời tạo tâm thế chủ động, an toàn trong quá trình vận hành.

Giới thiệu giải pháp công nghệ hỗ trợ Ban Quản trị quản lý minh bạch – đúng luật

Phần cuối chương trình, ông Lê Tấn Huy, Giám đốc Công ty SALINK Vietnam, đã giới thiệu các nền tảng công nghệ hỗ trợ hoạt động quản lý vận hành, trong đó nổi bật:

• SALINK Pro tích hợp xuất hóa đơn điện tử đến từng căn hộ, theo đúng quy định hiện hành.

• Ứng dụng A.I ghi nhận chỉ số năng lượng.

• Tích hợp chức năng quản lý nhà thầu phụ (Bảo vệ, Vệ sinh).

• Nền tảng HOMETASK: cho phép cư dân đặt lịch sửa chữa kỹ thuật chủ động.

Các giải pháp này được thiết kế nhằm hỗ trợ Ban Quản trị giảm áp lực vận hành, đảm bảo minh bạch tài chính và tuân thủ đúng quy định pháp lý.

Kết nối – Hiểu đúng – An tâm đồng hành

Nhiều khách mời đánh giá cao tính thực tiễn của buổi chia sẻ, đặc biệt ở phần thảo luận mở, giải đáp vướng mắc cụ thể, hướng dẫn cách xử lý đúng luật và an toàn.

Buổi chia sẻ chuyên đề không chỉ cung cấp thông tin pháp lý và giải pháp thực tiễn, mà còn là dịp để các Ban Quản trị kết nối, lắng nghe và cùng nhau tìm ra cách vận hành phù hợp, đúng luật, hiệu quả hơn cho cộng đồng cư dân mình đang đại diện.

Thông qua hoạt động này, SAVISTA tiếp tục khẳng định vai trò là đơn vị đồng hành đáng tin cậy, không chỉ trong công tác quản lý vận hành, mà còn trong việc hỗ trợ nâng cao năng lực cho các Ban Quản trị trong hành trình xây dựng khu căn hộ minh bạch, bền vững, an toàn pháp lý.

Nguồn: https://savista.com.vn/chia-se-chuyen-de-ve-thue-va-hoa-don-trong-quan-ly-van-hanh-chung-cu-giup-ban-quan-tri-hieu-dung-lam-dung/

5/6/2025

(PLO)- Việc không xuất 7.260 tờ hóa đơn dẫn đến không nộp thuế với số tiền lên đến hơn 453 triệu đồng cần được xác định là hành vi trốn thuế, do đó việc xử phạt hành chính ban quản trị là không phù hợp.

Vụ việc Ban quản trị (BQT) chung cư Conic Đông Nam Á (huyện Bình Chánh, TP.HCM) bị xử phạt số tiền khổng lồ gần 120 tỉ đồng đã đặt ra nhiều vấn đề về tính pháp lý.

Cần xác định đây là hành vi trốn thuế

Trốn thuế được hiểu là hành vi của cá nhân, tổ chức thực hiện các phương thức trái pháp luật nhằm giảm số tiền thuế phải nộp theo quy định hoặc trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế.

Theo Điều 143 Luật Quản lý thuế thì trốn thuế được thể hiện thông qua nhiều hành vi khác nhau như không nộp hồ sơ khai thuế; không xuất hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ theo quy định hoặc ghi giá trị trên hóa đơn bán hàng thấp hơn giá trị thanh toán thực tế của hàng hóa, dịch vụ đã bán…

Để xử lý hành vi trốn thuế thì Nhà nước quy định tùy tính chất, mức độ mà xử phạt vi phạm hành chính (VPHC) theo Điều 17 Nghị định 125/2020 (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 102/2021 - sau đây gọi là Nghị định 125) hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự (TNHS) theo Điều 200 BLHS 2015.

Ranh giới để xác định xử phạt VPHC hay truy cứu TNHS là căn cứ vào số tiền trốn thuế. Trong trường hợp số tiền trốn thuế từ 100 triệu đồng đối với cá nhân (200 triệu đồng đối với pháp nhân thương mại) sẽ bị truy cứu TNHS. Ngoài ra, nếu cá nhân, tổ chức tuy trốn thuế dưới số tiền quy định nhưng đã bị xử phạt VPHC về hành vi trốn thuế cũng sẽ bị truy cứu TNHS.

Trong vụ việc của chung cư Conic Đông Nam Á, theo hồ sơ, trong suốt 30 tháng (từ tháng 5-2022 đến tháng 10-2024), BQT chung cư đã không xuất 7.260 tờ hóa đơn khi thu các khoản phí thiết yếu như quản lý, giữ xe, gas, nước... Điều này dẫn đến việc BQT đã không nộp thuế với số tiền lên đến hơn 453 triệu đồng. Hành vi này có dấu hiệu của tội trốn thuế nên về nguyên tắc, cơ quan thuế phải chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra để xem xét TNHS.

Thế nhưng không hiểu vì lý do gì mà cơ quan thuế lại xử phạt VPHC về hành vi “không lập hóa đơn khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ cho người mua theo quy định” theo khoản 5 Điều 24 Nghị định 125/2020. Với 7.260 tờ hóa không được lập, cơ quan thuế đã xử phạt BQT với số tiền lên đến 119,8 tỉ đồng (tổng tiền phạt của tất cả 7.260 hành vi vi phạm).

Tôi cho rằng trong trường hợp này, việc xử phạt của cơ quan thuế là chưa thật sự phù hợp với quy định của Luật Quản lý thuế và cả Nghị định 125.

Cách cơ quan thuế tính mức phạt

Theo quyết định xử phạt của Chi cục Thuế huyện Bình Chánh (hiện là Đội Thuế huyện Bình Chánh), vi phạm của BQT có một tình tiết tăng nặng là vi phạm nhiều lần. Mỗi hành vi vi phạm có khung tiền phạt là 10-20 triệu đồng.

Công thức được cơ quan thuế đưa ra là 15 triệu đồng cho lần vi phạm đầu tiên, cộng với 16,5 triệu đồng cho mỗi lần trong số 7.259 lần vi phạm còn lại: 119.788.500.000 đồng = 15.000.000 x 1 + (16.500.000 x 7.259).

Về số tiền thuế 453,2 triệu đồng, khoản này bao gồm hơn 225,5 triệu đồng thuế giá trị gia tăng (GTGT) và hơn 227,7 triệu đồng thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN).

Lý do, theo điểm c khoản 1 Điều 17 Nghị định 125 thì hành vi không lập hóa đơn khi bán hàng hóa, dịch vụ nhằm giảm số tiền thuế phải nộp theo quy định hoặc trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế được xác định là hành vi trốn thuế. Như vậy, sự khác biệt giữa hành vi trốn thuế theo Điều 17 Nghị định 125 với hành vi “không lập hóa đơn khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ cho người mua theo quy định” theo khoản 5 Điều 24 Nghị định 125 đã thể hiện rất rõ ở mục đích là có “làm giảm số tiền thuế phải nộp theo quy định hoặc trốn tránh nghĩa vụ đóng thuế” hay không.

Vì lẽ này mà Nghị định 125 quy định hành vi trốn thuế ngoài bị phạt tiền còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả “buộc nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước”. Trong khi đó, hành vi “không lập hóa đơn khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ cho người mua theo quy định” theo khoản 5 Điều 24 không bị áp dụng biện pháp này.

Cách áp dụng pháp luật này cũng được đề cập tại Điều 136 Luật Quản lý thuế. Theo đó, trường hợp các vi phạm hành chính về hóa đơn dẫn đến thiếu thuế, trốn thuế thì không xử phạt vi phạm hành chính về hóa đơn mà bị xử phạt vi phạm hành chính về quản lý thuế.

Như vậy về nguyên tắc, nếu cơ quan thuế xác định được BQT chung cư không xuất hóa đơn dẫn đến không nộp thuế thì phải xem đây là hành vi trốn thuế. Khi đó cơ quan thuế sẽ căn cứ vào số tiền thuế bị thiếu để tiến hành xử phạt VPHC theo Điều 17 Nghị định 125 hoặc chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra.

Với chung cư Conic Đông Nam Á, khi đã xác định số thuế đáng lý phải nộp là hơn 453 triệu đồng thì việc cơ quan thuế tiến hành xử phạt theo khoản 5 Điều 24 Nghị định 125 là không phù hợp với quy định pháp luật.

Áp dụng tình tiết tăng nặng chưa đúng

Trên thực tế, vào ngày 27-2, cơ quan thuế đã ban hành Quyết định 505 xử phạt BQT chung cư Conic Đông Nam Á số tiền gần 120 tỉ đồng. Thế nhưng ngoài việc ban hành quyết định xử phạt là chưa phù hợp như đã nói ở trên thì tại Quyết định 505 cũng có nhiều sai sót, khiếm khuyết.

Đáng chú ý, việc áp dụng tình tiết tăng nặng “vi phạm hành chính nhiều lần” là không có cơ sở.

Theo khoản 6 Điều 2 Luật Xử lý VPHC thì VPHC nhiều lần là trường hợp cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi VPHC mà trước đó đã thực hiện hành vi VPHC này nhưng chưa bị xử phạt và chưa hết thời hiệu xử phạt.

Theo điểm d khoản 1 Điều 3 Luật Xử lý VPHC thì: “Một người thực hiện nhiều hành vi VPHC hoặc VPHC nhiều lần thì bị xử phạt về từng hành vi vi phạm, trừ trường hợp hành vi VPHC nhiều lần được Chính phủ quy định là tình tiết tăng nặng”.

Như vậy, ngoại trừ trường hợp Chính phủ quy định trong nghị định xử phạt VPHC về tình tiết tăng nặng “VPHC nhiều lần” thì người có thẩm quyền mới xử phạt một hành vi với tình tiết tăng nặng này.

Về nguyên tắc, trong VPHC nhiều lần thì mặc dù chủ thể có nhiều hành vi vi phạm, mỗi hành vi đều thỏa mãn cấu thành của VPHC nên lẽ ra phải xử phạt từng hành vi. Tuy nhiên, nếu xử phạt như thế này thì gây rất nhiều bất lợi cho người vi phạm vì trong thời gian vi phạm, người có thẩm quyền không phát hiện, không có những tín hiệu, động thái cảnh báo người vi phạm; người vi phạm sẽ không có cơ hội để sửa sai.

Vì vậy, pháp luật quy định không xử phạt đối với từng vi phạm trước đó mà chỉ xử phạt vi phạm cuối cùng với tình tiết tăng nặng “VPHC nhiều lần”. Để xử phạt như thế thì nghị định xử phạt VPHC trong các lĩnh vực phải có quy định về vấn đề này.

Đối chiếu với Nghị định 125 thì hành vi “không lập hóa đơn khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ cho người mua theo quy định” sẽ bị xử phạt về từng hành vi với mức tiền phạt trung bình chứ không thể áp dụng tình tiết tăng nặng “VPHC nhiều lần”.

Ngoài ra, theo khoản 6 Điều 24 Nghị định 125 thì ngoài hình thức phạt tiền, người thực hiện hành vi “không lập hóa đơn khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ cho người mua theo quy định” còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả “buộc lập hóa đơn theo quy định đối với hành vi vi phạm khi người mua có yêu cầu”.

Như vậy, Điều 1 của quyết định xử phạt bắt buộc tất cả vi phạm đều phải lập lại hóa đơn giao cho người mua kể cả khi họ không yêu cầu là chưa phù hợp.

Cơ quan thuế đã cưỡng chế tài khoản của ban quản trị

Thông tin với Pháp Luật TP.HCM, ông Nguyễn Sơn, Đội trưởng Đội Thuế huyện Bình Chánh, xác nhận cơ quan thuế đã tiến hành các biện pháp cưỡng chế tài khoản ngân hàng của BQT chung cư Conic Đông Nam Á để thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính về hóa đơn.

Ông Sơn cũng cho biết về phía BQT chung cư, đơn vị này đã chính thức có đơn khiếu nại gửi đến cơ quan thuế để phản đối quyết định xử phạt. Đồng thời, đối với hồ sơ có dấu hiệu tội phạm trốn thuế đã chuyển cho cơ quan công an trước đó, ông Sơn thông tin hiện vẫn chưa nhận được phản hồi hay kết luận từ cơ quan điều tra.

Trong khi đó, trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, đại diện lãnh đạo Chi cục Thuế khu vực II (Cục Thuế TP.HCM trước đây) cho biết chưa nhận được thông tin về việc BQT chung cư Conic Đông Nam Á khiếu nại và cũng chưa nhận được báo cáo vụ việc trên từ đội thuế.

Theo đại diện Chi cục Thuế khu vực II, ngày 20-1-2025, đơn vị đã ban hành Văn bản số 650, gửi các BQT và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư nhằm hướng dẫn chi tiết về chính sách thuế liên quan đến lĩnh vực quản lý vận hành khu dân cư. Tùy theo mô hình hợp đồng giữa BQT/chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, việc kê khai, nộp thuế được thực hiện như sau:

- Trường hợp BQT tự quản lý vận hành: Nếu hội nghị nhà chung cư quyết định BQT tự thu tiền và cung cấp dịch vụ, BQT phải kê khai, nộp thuế GTGT, TNDN và sử dụng hóa đơn theo Nghị định 123/2020/NĐ-CP.

- Trường hợp thuê đơn vị quản lý vận hành trọn gói thì đơn vị được thuê có trách nhiệm lập hóa đơn cho cư dân, kê khai và nộp thuế GTGT, TNDN.

- Trường hợp thuê đơn vị quản lý vận hành, ủy quyền ký hợp đồng phụ: Nếu BQT/chủ đầu tư thuê đơn vị quản lý và ủy quyền/chỉ định đơn vị này ký hợp đồng với bên thứ ba cung cấp các dịch vụ liên quan, các bên cần căn cứ hợp đồng cụ thể để xác định nghĩa vụ, doanh thu và trách nhiệm lập hóa đơn, kê khai, nộp thuế.

***

Ban quản trị chung cư Conic Đông Nam Á nói gì?

Ngày 31-5, đại diện BQT mới của chung cư Conic Đông Nam Á vừa được bầu và thay thế cho BQT nhiệm kỳ cũ - là đơn vị có liên quan trực tiếp đến quyết định xử phạt nêu trên đã trao đổi với Pháp Luật TP.HCM.

“Đó là chuyện của BQT cũ. Các cá nhân trong nhiệm kỳ cũ làm sai thì phải tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. BQT mới chúng tôi không liên quan và không có trách nhiệm đối với các sai phạm này” - đại diện BQT mới chia sẻ.

Vị đại diện cũng cho biết họ đã nắm được thông tin về việc tài khoản ngân hàng bị cơ quan thuế phong tỏa và việc BQT cũ có đơn khiếu nại. Để duy trì hoạt động quản lý vận hành chung cư, đại diện BQT mới cho biết đang thu tất cả các loại phí của cư dân bằng tiền mặt. LÊ HUY

Yêu cầu tính thuế từ các khoản thu phí của cư dân là cứng nhắc

Nút thắt lớn của vụ việc nằm ở khoản thu hơn 5 tỉ đồng từ các loại phí dịch vụ như quản lý, giữ xe, nước, gas... mà BQT đã thu của 242 hộ dân trong 30 tháng.

Cơ quan thuế lập luận rằng do có sự “chênh lệch đơn giá” (giá thu từ cư dân cao hơn giá trả cho nhà cung cấp), hoạt động của BQT đã chuyển từ “thu hộ, chi hộ” thành hoạt động cung cấp dịch vụ kinh doanh. Từ đó, cơ quan thuế xác định BQT đã trốn thuế GTGT và TNDN với số tiền hơn 453 triệu đồng, đồng thời vi phạm không lập 7.260 tờ hóa đơn.

Tôi cho rằng cách diễn giải này có phần cứng nhắc và xa rời thực tế vận hành chung cư. Vì bản chất của BQT là đại diện cho cư dân, thay mặt họ thực hiện các công việc chung. Việc đơn giá nước, gas mà BQT thu lại của người dân cao hơn một chút so với giá gốc từ nhà cung cấp là lẽ thường. Khoản chênh lệch này không phải là lợi nhuận kinh doanh, mà là chi phí hợp lý để bù đắp cho phần hao hụt, thất thoát trên hệ thống đường ống chung mà cả cộng đồng phải cùng gánh chịu. Không thể vì lý do này mà biến một hoạt động phục vụ cộng đồng thành một hành vi kinh doanh để áp thuế.

Luật sư TRẦN XOA, Đoàn Luật sư TP.HCM

Chi cục trưởng Chi cục Thuế được xử phạt đến bao nhiêu tiền?

Trong vụ việc này, bên cạnh chuyện xử phạt hành vi “không lập hóa đơn khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ cho người mua theo quy định” đã hợp lý hay chưa (tức nội dung xử phạt) thì nhiều người cũng quan tâm tới thẩm quyền xử phạt của một chi cục trưởng Chi cục Thuế. Rằng chi cục trưởng Cục Thuế có thể phạt tới số tiền hàng trăm tỉ đồng hay không?

Vấn đề này, khoản 3 Điều 32 Nghị định 125/2020 đã có quy định. Trong đó, chi cục trưởng Chi cục Thuế trong phạm vi địa bàn quản lý của mình có quyền phạt tiền đến 50 triệu đồng đối với hành vi quy định tại chương III nghị định này (bao gồm Điều 24); cũng có quyền phạt tiền đối với hành vi quy định tại Điều 17.

Bên cạnh đó, điểm a khoản 4 Điều 52 Luật Xử lý VPHC năm 2012 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) có quy định:

Trường hợp vụ việc VPHC có nhiều hành vi vi phạm thì thẩm quyền xử phạt VPHC được xác định theo nguyên tắc: “Nếu hình thức, mức xử phạt, trị giá tang vật, phương tiện VPHC bị tịch thu, biện pháp khắc phục hậu quả được quy định đối với từng hành vi đều thuộc thẩm quyền của người xử phạt VPHC thì thẩm quyền xử phạt vẫn thuộc người đó”.

Như vậy, nếu tổng mức phạt tiền vượt quá thẩm quyền phạt nhưng mức phạt tiền đối với mỗi hành vi cụ thể chưa vượt quá thẩm quyền xử phạt thì người xử phạt vẫn được ra quyết định phạt.

Do đó, khi xét thẩm quyền xử phạt của người nào đó thì sẽ xem xét thẩm quyền đối với từng hành vi mà không xem xét tổng số tiền đã xử phạt.

TS TRẦN THỊ THU NGÂN,

Trường ĐH Kinh Tế - Luật, ĐH Quốc gia TP.HCM

TS CAO VŨ MINH, Trường ĐH Kinh tế - Luật, ĐH Quốc gia TP.HCM

Nguồn: https://plo.vn/phap-ly-vu-ban-quan-tri-chung-cu-bi-phat-gan-120-ti-dong-post853476.html

27/5/2025

Trước một số thông tin được đăng tải trên các phương tiện truyền thông liên quan đến việc phát hành chứng từ phù hợp theo quy định và hướng dẫn của cơ quan thuế cho các khoản kinh phí quản lý, vận hành nhà chung cư do Savills quản lý, chúng tôi xin chính thức làm rõ sự việc để cung cấp thông tin đầy đủ, minh bạch và thể hiện rõ quan điểm pháp lý của doanh nghiệp.

Chúng tôi tin rằng việc truyền tải thông tin một cách trung thực, khách quan và có trách nhiệm là nghĩa vụ cơ bản của cả doanh nghiệp lẫn các cơ quan báo chí trong môi trường truyền thông hiện đại. Vì vậy, Thông cáo này được phát hành để:

• Làm rõ quy định về phát hành hóa đơn đối với các khoản thu – chi kinh phí quản lý vận hành tại các dự án nhà chung cư;

• Khẳng định quan điểm pháp lý của Savills trong sự việc nêu trên;

• Và đặc biệt, để gửi tới các cơ quan báo chí, phóng viên đã đăng tải hoặc dự kiến đăng tải thông tin liên quan, nhưng chưa có sự xác minh hoặc liên hệ làm việc chính thức với chúng tôi.

Savills khẳng định luôn tuân thủ nghiêm túc các quy định pháp luật hiện hành, và kiên quyết bảo vệ uy tín, hình ảnh và lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp trước những thông tin sai lệch, gây ảnh hưởng tiêu cực đến hình ảnh, hoạt động và các đối tác của chúng tôi.

1. Thông tin và bối cảnh cũng như trách nhiệm của Ban Quản Lý Savills đối với việc xuất hóa đơn tại các dự án Savills đang quản lý theo mô hình tài chính thu hộ - chi hộ

Công văn số 650/CTTPHCM-TTHT ban hành bởi Cục thuế Thành phố Hồ Chí Minh ngày 20/01/2025 về chính sách thuế liên quan lĩnh vực quản lý vận hành dự án khu dân cư có nội dung như sau: “Tùy theo hợp đồng giữa Ban quản trị (được Hội nghị nhà chung cư thành lập và bầu ra Ban quản trị)/Chủ đầu tư (đối với nhà chung cư chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu) với đơn vị quản lý vận hành chung cư, thì đơn vị quản lý vận hành chung cư thu tiền, lập hóa đơn và kê khai, nộp thuế đối với dịch vụ cung cấp theo quy định”. Đối với các dự án mà Savills quản lý, Savills sẽ căn cứ hợp đồng cụ thể để xác định nghĩa vụ, trách nhiệm, doanh thu của các bên trong việc lập hóa đơn đối với hàng hóa, dịch vụ cung cấp, kê khai, nộp thuế theo đúng quy định. Cụ thể hiện nay có 03 (ba) mô hình như sau:

a) Mô hình tự quản lý vận hành: 

Trong trường hợp Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo hình thức tự quản lý vận hành phù hợp theo quy định pháp luật về nhà ở (Ban Quản trị được thành lập để thu tiền các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và cung cấp dịch vụ quản lý vận hành) thì Ban Quản trị khi phát sinh hoạt động cung ứng dịch vụ nêu trên phải kê khai, nộp thuế Giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) theo quy định.

Việc sử dụng hóa đơn của Ban Quản trị được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 123/2020/NĐ-CP.

Đây là mô hình Ban quản trị chủ động quản lý, vận hành, do đó không có sự can thiệp của đơn vị quản lý vận hành.

b) Mô hình khoán gọn: 

 Trong trường hợp Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn, thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện dịch vụ quản lý vận hành trọn gói (chỉ giao Ban Quản trị đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư ký kết hợp đồng), đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trực tiếp cung cấp dịch vụ, thu tiền dịch vụ từ chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; ký hợp đồng mua hàng hóa, dịch vụ và nhận hóa đơn từ các nhà cung cấp đối với các hàng hóa, dịch vụ (như dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng…) thì khi thu tiền dịch vụ quản lý vận hành, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải lập hóa đơn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, kê khai, nộp thuế GTGT, thuế TNDN đối với dịch vụ cung cấp theo quy định.

Đối với các dự án áp dụng mô hình quản lý vận hành khoán gọn, Savills luôn thực hiện hình thức xuất hóa đơn, chứng từ và nghĩa vụ thuế theo đúng quy định, pháp luật thuế.

c) Mô hình thu hộ - chi hộ 

Trong trường hợp Hội nghị nhà chung cư quyết định thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư chỉ thực hiện dịch vụ quản lý vận hành chung. Tuy vậy, trong hợp đồng giữa Ban Quản trị/Chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành có thỏa thuận về việc Ban Quản trị/Chủ đầu tư chỉ định đơn vị quản lý vận hành ký hợp động hoặc ủy quyền ký hợp đồng với các bên thứ 3, thực hiện cung cấp các hàng hóa, dịch vụ liên quan khác…thì đơn vị căn cứ hợp đồng cụ thể để xác định nghĩa vụ, trách nhiệm, doanh thu của các bên để lập hóa đơn đối với hàng hóa, dịch vụ cung cấp, và kê khai, nộp thuế theo đúng quy định.

Đối với các dự án áp dụng mô hình quản lý vận hành thu hộ - chi hộ, việc xác định nghĩa vụ, trách nhiệm, doanh thu của các bên trong việc lập hóa đơn đối với hàng hóa, dịch vụ cung cấp, và kê khai, nộp thuế được Savills tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật theo từng thời điểm:

• Trước ngày 09/04/2024, Ban Quản Lý Savills tại các dự án kê khai, khấu trừ và nộp hộ thuế GTGT theo quy định tại Công văn số 2539/TCT-TTHT ngày 25/06/2015 của Tổng Cục Thuế.

• Sau khi tiếp nhận Công văn 3487/CTTPHCM-TTHT (đính kèm) do Cục thuế TP.Hồ Chí Minh ban hành ngày 09/04/2024, Savills đã làm theo hướng dẫn của Công văn 3487/CTTPHCM-TTHT, chỉ lập chứng từ thu (phiếu thu), không kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) khi thu hộ các khoản kinh phí quản lý vận hành và các khoản thu hộ, chi hộ khác theo sự đồng ý của các Ban Quản trị/Chủ Đầu Tư. Nói cách khác, khi thực hiện thu hộ kinh phí quản lý vận hành, Savills sẽ không lập hóa đơn GTGT, không thu thuế GTGT ĐẦU RA. Giá trị thể hiện trên phiếu thu gửi cư dân hàng tháng chỉ bao gồm phần chi phí thuế GTGT đầu vào, nằm trong chi phí cho các dịch vụ, hàng hóa tiêu dùng bởi cư dân tại chung cư. Việc này nhằm đảm bảo Quỹ Vận hành có đủ nguồn lực để thanh toán đầy đủ giá trị hóa đơn (gồm cả phần thuế GTGT đầu vào) cho các nhà cung cấp dịch vụ, hàng hóa.

Cụ thể hơn về vấn đề này: 

Giai đoạn trước ngày 09/04/2024 (trước khi tiếp nhận Công văn 3487/CTTPHCM-TTHT như đính kèm)

Các cơ quan thuế địa phương và đơn vị quản lý vận hành thực hiện theo hướng dẫn tại Công văn số 2539/TCT-TTHT ngày 25/06/2015 của Tổng Cục Thuế.

Theo đó, đơn vị quản lý vận hành nhận và chi trả hộ cư dân các hóa đơn hàng hóa dịch vụ (bao gồm dịch vụ vệ sinh, dịch vụ cảnh quan, dịch vụ bảo vệ….) phục vụ cư dân tại chung cư và xuất hóa đơn đúng, đủ khi thu phí quản lý vận hành từ cư dân. Savills đã thực hiện kê khai, khấu trừ và nộp hộ thuế GTGT theo quy định.

Theo các biên bản thanh kiểm tra thuế định kỳ tại Savills từ khi thành lập cho đến năm tài chính 2023, cơ quan thanh tra kết luận Công ty TNHH Savills Việt Nam đã thực hiện đầy đủ chế độ sử dụng hóa đơn điện tử theo quy định tại Thông tư 153/2010/TT-BTC ngày 29/09/2010 của Bộ Tài chính và Thông tư 78/2021/TT/BTC ngày 17/9/2021 của Bộ Tài chính về việc tạo, phát hành và sử dụng hoá đơn và đã kê khai nộp thuế đầy đủ theo quy định. 

Giai đoạn sau ngày 09/04/2024 (sau khi tiếp nhận Công văn 3487/CTTPHCM-TTHT)

Công văn 3487/CTTPHCM-TTHT do Cục thuế TP. Hồ Chí Minh ban hành ngày 09/04/2024 (đính kèm) nêu rõ hướng dẫn “khi thu phí quản lý vận hành và các khoản thu hộ, chi hộ khác theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư hoặc Thỏa thuận với các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ban quản trị/Chủ đầu tư hoặc Công ty TNHH Savills (Việt Nam) – chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh (thu hộ cho Ban quản trị/Chủ đầu tư) lập chứng từ thu (không lập hóa đơn), không kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với khoản thu này”.

Ngay sau khi nhận Công văn 3487/CTTPHCM-TTHT nói trên, chúng tôi đã tiến hành thông báo nội dung công văn đến các Ban Quản trị/Chủ đầu tư tại các dự án áp dụng mô hình tài chính thu hộ - chi hộ mà Savills đang quản lý.

Sau khi được sự đồng ý của Ban Quản trị/Chủ Đầu tư về nội dung này, trong thông báo về kỳ thu phí kể từ tháng 5/2024 gửi tới cư dân, Ban Quản Lý Savills đã làm theo hướng dẫn của Công văn 3487/CTTPHCM-TTHT khi thu hộ các khoản kinh phí quản lý vận hành và các khoản thu hộ, chi hộ khác theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư hoặc theo thỏa thuận với chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ. Do đó, Savills chỉ lập chứng từ thu (phiếu thu), không kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT). Nói cách khác, khi thực hiện thu hộ kinh phí quản lý vận hành, Savills sẽ không lập hóa đơn GTGT, không thu thuế GTGT đầu ra khi thu hộ các khoản thu này.

Trong khi đó, Quỹ Vận Hành vẫn phải bảo đảm đủ kinh phí để chi trả cho các khoản thuế GTGT đầu vào trên hóa đơn của các nhà cung cấp hàng hóa, dịch vụ phục vụ chung cư nhưng không còn được kê khai khấu trừ như trước đây. Vì vậy, chúng tôi đã làm việc với Sở Xây Dựng để làm rõ: khi xây dựng đơn giá kinh phí quản lý vận hành cần phải bao gồm CHI PHÍ THUẾ GTGT ĐẦU VÀO để chi trả đầy đủ giá trị hóa đơn bao gồm thuế GTGT cho các nhà cung cấp hàng hóa dịch vụ quản lý vận hành tại chung cư.

Ngay sau đó, Chính Phủ đã ban hành Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 và Bộ Xây Dựng ban hành Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà Ở 2023 có hiệu lực thi hành từ 01/08/2024. Tại Phụ lục 7 của Nghị định 95/2024/NĐ-CP nêu trên đã hướng dẫn phương pháp xác định giá dịch vụ quản lý vận hành, trong đó nêu rõ đơn giá dịch vụ quản lý vận hành có bao gồm chi phí thuế giá trị gia tăng đầu vào đối với các chi phí dịch vụ vận hành.

Sau khi xem xét đơn giá dịch vụ quản lý vận hành theo quy định mới, Savills đã ban hành thông báo đến các Ban Quản trị/Chủ đầu tư và cư dân tại các dự án Savills quản lý theo mô hình thu hộ - chi hộ, thông tin rằng đơn giá dịch vụ quản lý vận hành thu hộ từ cư dân không thu thuế GTGT đầu ra do chỉ lập phiếu thu, không lập hóa đơn, không có nghĩa vụ kê khai, nộp thuế GTGT đầu ra; nhưng chúng tôi sẽ tiến hành thu chi phí thuế GTGT đầu vào của các chi phí quản lý vận hành vào quỹ vận hành thuộc sở hữu cư dân. Việc này nhằm đảm bảo Quỹ Vận Hành có đủ nguồn thu để thanh toán đầy đủ giá trị hoá đơn bao gồm thuế GTGT đầu vào cho các nhà cung cấp dịch vụ, hàng hóa phục vụ công tác vận hành tại chung cư.

Ngoài ra, dưới sự đồng thuận của các Ban Quản Trị/Chủ Đầu Tư, chúng tôi đã đồng loạt gửi Thông báo tới Ban Quản trị/cư dân tại các dự án chung cư hoạt động theo mô hình thu hộ - chi hộ tại TP. Hồ Chí Minh mà Savills đang quản lý về việc Thay đổi chủ thể nhận hóa đơn. Trong đó nêu rõ, các hóa đơn đầu vào sẽ được xuất cho người sử dụng dịch vụ tại chung cư, thay vì Savills như trước đó (tức là trước thời điểm tiếp nhận Công văn số 3487/CTTPHCM-TTHT) để đảm bảo quy định theo hướng dẫn từ Cục Thuế TP. Hồ Chí Minh.

Từ những thông tin trình bày phía trên, chúng tôi xin nhấn mạnh về vai trò và trách nhiệm của Savills và việc sử dụng chứng từ theo quy định của pháp luật từ sau ngày 09/04/2024 như sau:

a. Đối với các khoản thu hộ từ Cư dân: như trích dẫn ở trên, đối với các dự án Savills là đơn vị quản lý vận hành và theo mô hình thu hộ - chi hộ, khi thu hộ các loại phí từ Cư dân, Savills chỉ lập phiếu thu (không xuất hóa đơn).

b. Đối với các khoản chi hộ Cư dân: Ban Quản trị/Cư dân là bên mua dịch vụ/hàng hóa sử dụng tại chung cư, bên bán là các nhà cung cấp dịch vụ/hàng hóa bên ngoài (ví dụ như nhà cung cấp dịch vụ vệ sinh, dịch vụ bảo vệ tòa nhà..), và Savills là bên giám sát việc thực hiện cung cấp dịch vụ/hàng hóa từ các bên bán dịch vụ và thực hiện chi hộ cho Cư dân đến các nhà cung cấp này. Như vậy, bên bán có trách nhiệm xuất hóa đơn GTGT đến Ban Quản trị/Cư dân.

c. Đối với dịch vụ quản lý và vận hành theo Hợp đồng quản lý vận hành giữa Savills và Ban quản trị, đại diện cho Cư dân tại dự án: hàng tháng, Savills xuất hóa đơn GTGT đến Ban quản trị theo đúng Hợp đồng quản lý vận hành đã ký kết với Ban Quản trị.

2. Vấn đề về Chủ thể phát ngôn và tính đại diện của thông tin được chia sẻ trên báo chí (dự án The Sun Avenue): 

Theo ghi nhận của Savills, trong thời gian vừa qua, một số cơ quan báo chí đã đăng tải thông tin về dự án The Sun Avenue - chia sẻ ý kiến từ một trong những thành viên trong Ban Quản trị dưới tư cách là đại diện phát ngôn của Ban Quản trị về việc gửi công văn tới Cục Thuế Khu vực II, đề nghị kiểm tra hoạt động tài chính, kế toán và thực hiện nghĩa vụ về thuế, phí tại chung cư The Sun Avenue. Trong đó có nhiều thông tin thiếu chính xác về chính sách thuế của cơ quan chức năng cũng như tính tuân thủ của Savills. Về các thông tin thiếu chính xác này tại dự án the Sun Avenue chúng tôi đã giải thích ở trên, tuy nhiên chúng tôi cũng muốn chia sẻ rõ về tính hợp pháp của chủ thể cung cấp thông tin tại các bài báo này.

Sau khi ghi nhận thông tin trên báo chí, Savills đã phối hợp cùng Ban Quản trị của dự án The Sun Avenue nhằm xác minh chủ thể phát ngôn và làm rõ tính đại diện của nội dung được chia sẻ. Tính đến thời điểm hiện tại, đã có 5/9 (tức là quá bán) thành viên Ban Quản trị của dự án The Sun Avenue đã xác nhận (qua email) rằng: Ban Quản trị dự án chưa từng có cuộc họp nội bộ nào có nội dung nhằm thống nhất các vấn đề trả lời báo chí, và hoàn toàn không hay biết, không liên quan đến việc một trong số thành viên Ban Quản trị tự ý (đại diện) tiếp xúc, chia sẻ thông tin đến báo chí.

Để làm rõ, theo Quy chế nhà Chung cư, đã được các Ban Quản trị thông qua - mục Quyền và Nghĩa vụ của các thành viên Ban Quản trị, có nội dung như sau:

Quyền và trách nhiệm của các thành viên Ban Quản Trị: 

1. Quyền và nghĩa vụ của thành viên Ban Quản Trị:

Thành viên Ban Quản Trị không nên đưa ra các ý kiến, phát biểu liên quan đến các công việc của Ban Quản Trị về nhiệm vụ, quyền hạn của Ban Quản Trị khi chưa thông qua Ban Quản Trị.

2. Quyền và nghĩa vụ của Trưởng Ban Quản Trị (Trưởng Ban):

Đại diện Ban Quản Trị tiếp xúc với cơ quan nhà nước, cơ quan thông tin đại chúng, các tổ chức kinh tế - xã hội và các tổ chức kinh tế để thảo luận, trình bày và phát biểu về chính sách phát triển của Chung Cư sau khi thống nhất ý kiến trong Ban Quản Trị (ít nhất có trên 50% ý kiến thống nhất của các thành viên Ban Quản Trị).

Do vậy, việc một thành viên hoặc nhóm thành viên Ban Quản trị tiếp xúc và chia sẻ thông tin với các cơ quan báo chí mà chưa có sự thống nhất của trên 50% (quá bán) ý kiến thống nhất của các thành viên Ban Quản trị còn lại là trái với Quy chế hoạt động đã được cư dân thông qua và không có vai trò đại diện cho BQT. Thực tế, trong trường hợp dự án The Sun Avenue, như đã đề cập trước đó, 5/9 thành viên trong Ban Quản trị đã xác nhận chưa từng có cuộc họp nội bộ nào thống nhất vấn đề trả lời báo chí và hoàn toàn không hay biết, không liên quan đến việc một trong số thành viên Ban Quản trị của dự án tự ý tiếp xúc báo chí. Việc này càng khẳng định rằng, thông tin ghi nhận từ một thành viên trong Ban Quản trị dự án The Sun Avenue không đại diện cho ý chí tập thể của Ban Quản trị dự án.

Với tinh thần thượng tôn pháp luật và luôn làm việc theo quy định pháp luật, chúng tôi đang tiếp tục phối hợp cùng Ban Quản trị dự án The Sun Avenue để tìm hiểu và làm rõ động cơ của việc cố tình đưa thông tin sai lệch này. Chúng tôi sẵn sàng thực hiện các biện pháp pháp lý cần thiết để đảm bảo môi trường vận hành minh bạch, lành mạnh cho cư dân và đội ngũ vận hành tại The Sun Avenue nói riêng và các dự án mà Savills hiện đang quản lý nói chung.

3. Về công tác Báo cáo Kiểm toán tại dự án The Sun Avenue 

Đối với thông tin được đăng tải trên một số trang báo về công tác Báo cáo Kiểm toán (“BCKT”) giai đoạn 2019 – 2022 tại dự án The Sun Avenue, để tránh nhầm lẫn về vai trò và trách nhiệm của các bên liên quan, chúng tôi cũng xin định nghĩa lại các thông tin liên quan tới BCKT như sau:

Theo quy định, BCKT cần có những chữ ký xác nhận của ba bên liên quan, bao gồm: 

• Chủ đầu tư: chịu trách nhiệm xác nhận số liệu liên quan đến Quỹ Bảo trì trong giai đoạn chưa bàn giao quỹ này cho Ban Quản trị;

• Ban Quản lý: có trách nhiệm phối hợp với đơn vị kiểm toán để thực hiện công tác kiểm toán và xác nhận số liệu liên quan đến Quỹ Vận hành tại dự án; không có trách nhiệm đối với thông tin liên quan đến Quỹ Bảo trì.

• Ban Quản trị: xác nhận thông tin của cả hai quỹ nêu trên là Quỹ Vận hành và Quỹ Bảo trì.

Trên thực tế, Ban Quản lý Savills đã hoàn tất công tác kiểm toán Quỹ Vận hành giai đoạn 2019 - 2022, và các báo cáo liên quan đã được ký và đóng dấu đầy đủ. Đồng thời, Ban Quản trị cũng đã xác nhận nội dung của BCKT Quỹ Vận hành năm 2022.

Đối với Quỹ Bảo trì, Ban Quản trị và Chủ đầu tư vẫn chưa thống nhất ký xác nhận BCKT cho giai đoạn 2019 - 2022.

Về phía đơn vị kiểm toán độc lập (Công ty TNHH Kiểm toán và Tư vấn Chuẩn Việt), do Hợp đồng kiểm toán được ký theo gói bao gồm cả hai quỹ nên trong trường hợp một trong hai báo cáo chưa được các bên liên quan ký đầy đủ, đơn vị kiểm toán sẽ chưa thể ký phát hành BCKT chính thức.

Chúng tôi hiện có đầy đủ tài liệu liên quan để minh chứng cho các nội dung nêu trên. Tuy nhiên, do Hợp đồng kiểm toán có quy định về bảo mật, các tài liệu này chỉ có thể được cung cấp khi có sự đồng thuận từ tất cả các bên liên quan.

Chúng tôi xin nhấn mạnh, Savills và Bộ phận Quản lý Vận hành cùng Ban Quản Lý của chúng tôi tại các dự án luôn hoạt động trên cơ sở pháp luật, tôn trọng thượng tôn pháp luật trong mọi công tác quản lý, đảm bảo thực hiện đúng trách nhiệm và quyền hạn theo quy định hiện hành.

Dựa trên những thông tin được cung cấp như trên, chúng tôi mong rằng đã phần nào mang tới góc nhìn toàn diện hơn cho về vấn đề lần này. 

Cuối cùng, chúng tôi luôn thấu hiểu và tôn trọng vai trò của phóng viên, báo chí trong việc ghi nhận thông tin và truyền tải đến bạn đọc một cách kịp thời, chính xác. Do vậy, chúng tôi trân trọng đề nghị các cơ quan báo chí, các Anh/Chị phóng viên, trong quá trình tìm hiểu và đưa tin, nên tham khảo thông tin từ các cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan, đồng thời phối hợp với Savills để tiếp cận thông tin chính thống. Việc này nhằm đảm bảo tính chính xác và góp phần lan toả những thông tin trung thực, khách quan, có giá trị tới người đọc.

Trong trường hợp cần trao đổi thêm thông tin, bộ phận Truyền thông của Savills luôn sẵn sàng phối hợp, cung cấp thông tin đầy đủ và kịp thời. 

Nguồn: https://vn.savills.com.vn/insight-and-opinion/savills-news/222146/v%E1%BB%81-thong-tin-lien-quan-%C4%91%E1%BA%BFn-vi%E1%BB%87c-phat-hanh-hoa-%C4%91%C6%A1n--s%E1%BB%AD-d%E1%BB%A5ng-ch%E1%BB%A9ng-t%E1%BB%AB-%C4%91%E1%BB%91i-v%E1%BB%9Bi-cac-kho%E1%BA%A3n-thu---chi-phi-d%E1%BB%8Bch-v%E1%BB%A5-t%E1%BA%A1i-cac-d%E1%BB%B1-an-nha-chung-c%C6%B0-do-savills-qu%E1%BA%A3n-l%C3%BD 

24/5/2025

TCDN - Từ vụ chung cư Conic Đông Nam Á bị phạt gần 120 tỷ đồng vì không lập hóa đơn, khiến BQT của nhiều chung cư lo lắng. Các BQT bắt đầu rà soát lại quá trình hoạt động, những hợp đồng đã ký với các bên liên quan, rà soát các khoản thu, chi,...

Bị phạt vì vi phạm hoá đơn

Mức xử phạt hành chính gần 120 tỷ đồng đối với Ban quản trị chung cư Conic Đông Nam Á (huyện Bình Chánh, Tp.HCM) do vi phạm quy định về hóa đơn đang gây nhiều ý kiến trái chiều. Đặc biệt là do cách tính "mỗi hóa đơn là một hành vi vi phạm" khiến tổng mức phạt bị nhân lên theo cấp số nhân.

Theo quyết định xử phạt, Ban quản trị chung cư Conic Đông Nam Á, nhiệm kỳ 2024 - 2027 đã vi phạm quy định về hóa đơn do không lập hóa đơn khi bán hàng hóa và cung cấp dịch vụ cho cư dân, vi phạm quy định tại Nghị định 125/2020 của Chính phủ về xử phạt hành vi vi phạm thuế và hóa đơn. Hành vi này diễn ra liên tục trong một thời gian dài, khiến số lượng hóa đơn vi phạm lên đến 7.260 tờ.

Trong khi đó, Điều 52 Luật Xử phạt vi phạm hành chính, được sửa đổi, bổ sung năm 2020 quy định, việc xử phạt với hành vi bán hàng không lập hóa đơn sẽ tính trên từng tờ hóa đơn. Theo đó, tờ thứ nhất mức phạt 15 triệu đồng. Từ tờ thứ hai sẽ áp dụng một tình tiết tăng nặng là vi phạm nhiều lần với mức phạt 16,5 triệu đồng mỗi tờ.

Với hành vi không lập 7.260 tờ hóa đơn khi thu các khoản từ hoạt động quản lý nhà chung cư, Đội Thuế huyện Bình Chánh đã ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính với tổng số tiền 119,8 tỷ đồng. 

Một Ban quản trị (BQT) chung cư có gần 1.000 căn hộ ở phường Hiệp Bình Chánh (thành phố Thủ Đức, Tp.HCM) đã họp lại, tìm đến người hiểu biết về tài chính, pháp luật để tư vấn sau khi đọc báo vụ chung cư Conic Đông Nam Á bị phạt. BQT chung cư này cũng liên hệ với Công ty Cấp nước Thủ Đức đề nghị đơn vị này thu tiền nước và cấp hóa đơn cho từng căn hộ trong chung cư. Tuy nhiên, nhân viên của Công ty Cấp nước Thủ Đức cho biết là không thể cấp và thu tiền nước từng căn hộ trong chung cư nhưng BQT vẫn gửi một đơn đề nghị chính thức cho công ty.

Trong khi đó, BQT một chung cư khác ở quận Bình Thạnh cho biết theo hợp đồng, đơn vị quản lý vận hành trực tiếp thu các khoản chi phí trong chung cư từ chủ căn hộ. Từ khi chung cư bắt đầu hoạt động, tất cả khoản phí đều được đơn vị quản lý vận hành xuất hóa đơn cho từng cư dân, từ tiền nước, gas, máy lạnh, phí vệ sinh đến phí quản lý chung cư hằng tháng. Còn những khoản thu từ các đơn vị bên ngoài như chỗ đậu xe taxi, cho thuê nơi đặt máy ATM, đặt màn hình quảng cáo trong sảnh lớn, thang máy đều được kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp đầy đủ… BQT giám sát việc này và ý kiến, đề xuất khi phát hiện có sai sót.

BQT chung cư có bắt buộc phải xuất hóa đơn?

Theo quy định tại Điều 9 Thông tư 78/2021 của Bộ Tài chính và các văn bản hướng dẫn hóa đơn điện tử, mọi tổ chức, cá nhân thu tiền của người khác, dù hoạt động không vì lợi nhuận đều phải lập hóa đơn. Ban quản trị chung cư, khi thu các khoản phí quản lý, bảo trì, giữ xe... từ cư dân, vẫn phải lập hóa đơn tài chính hoặc hóa đơn thu tiền theo đúng quy định.

Tuy nhiên, theo Luật sư Đỗ Văn Luận, Giám đốc Công ty Luật Lập Phương, Đoàn luật sư Tp.HCM, thực tế cho thấy nhiều Ban quản trị hiện nay không có tư cách pháp nhân, không có mã số thuế, dẫn đến khó khăn trong việc phát hành hóa đơn và tuân thủ các quy định về thuế. Đây là một bất cập khiến nhiều ban quản trị lúng túng, tiềm ẩn nguy cơ vi phạm nếu không được hướng dẫn cụ thể.

Không chỉ ở chung cư tại Bình Thạnh mà ở nhiều chung cư, tất cả các khoản thu, chi liên quan đến quản lý vận hành chung cư đều được xuất hóa đơn cho người nộp. 

Nguồn: https://taichinhdoanhnghiep.net.vn/nhieu-ban-quan-tri-chung-cu-lung-tung-voi-chuyen-xuat-hoa-don-thu-phi-d58614.html 

9/5/2025

TCDN - Với việc không lập hóa đơn khi bán hàng, Ban Quản trị chung cư Conic Đông Nam Á (huyện Bình Chánh, Tp.HCM) bị cơ quan thuế xử phạt số tiền lên đến gần 120 tỷ đồng.

Chi cục Thuế huyện Bình Chánh (nay là Đội Thuế huyện Bình Chánh), trực thuộc Chi cục Thuế khu vực II, vừa ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính về hóa đơn đối với Ban Quản trị chung cư Conic Đông Nam Á (xã Phong Phú, huyện Bình Chánh, T.HCM).

Cụ thể, Ban Quản trị chung cư Conic Đông Nam Á (nhiệm kỳ 2024-2027), do bà Phan Ý Nhi làm Trưởng ban kiêm đại diện pháp luật, bị xử phạt 119,8 tỷ đồng vì không lập hóa đơn khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ cho cư dân.

Đồng thời, tình tiết tăng nặng là Ban Quản trị chung cư này đã vi phạm nhiều lần.

Ngoài hình thức phạt tiền, Đội Thuế huyện Bình Chánh buộc Ban Quản trị chung cư Conic Đông Nam Á phải khắc phục hậu quả bằng cách lập lại hóa đơn và giao cho cư dân.

Chung cư Conic Đông Nam Á nằm tại lô 13B, Khu dân cư Conic, đường Nguyễn Văn Linh, xã Phong Phú, huyện Bình Chánh. Chung cư này do Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Lĩnh Phong - Conic làm chủ đầu tư.

Chung cư Conic Đông Nam Á có quy mô 3 tòa nhà với tổng số 242 căn hộ, đã bàn giao nhà cho người mua từ năm 2006. Ban Quản trị chung cư Conic Đông Nam Á nhiệm kỳ 2024-2027 được UBND huyện Bình Chánh công nhận theo quyết định ban hành ngày 15/11/2024.

Theo tìm hiểu, Ban Quản trị chung cư Conic Đông Nam Á đã chuyển đổi từ hình thức “thu hộ, chi hộ” sang “tự thu, tự chi”. Đồng thời, Ban quản trị đã cung cấp các dịch vụ, như quản lý vận hành và nước sinh hoạt, nhưng không xuất hóa đơn giá trị gia tăng cho cư dân theo quy định từ nhiều năm nay.

Nguồn: https://taichinhdoanhnghiep.net.vn/vi-sao-ban-quan-tri-chung-cu-conic-dong-nam-a-bi-phat-thue-gan-120-ty-dong-d58242.html

28/4/2025

(PLO)- Trưởng và Phó ban quản trị chung cư Golden Mansion ở quận Phú Nhuận bị bắt để điều tra về hành vi tham ô tài sản liên quan đến quỹ bảo trì 45 tỉ đồng.

Ngày 28-4, Công an TP.HCM bắt ông Lê Trung Nguyên và bà Nguyễn Thị Ngọc Lan (Trưởng và Phó ban quản trị chung cư Golden Mansion) để điều tra hành vi tham ô tài sản.

Theo điều tra ban đầu, năm 2021, chủ đầu tư chung cư Golden Mansion (phường 9, quận Phú Nhuận) đã bàn giao 45 tỉ đồng tiền quỹ bảo trì cho Ban quản trị chung cư.

Tháng 11-2022, Ban quản trị trích 23 tỉ đồng gửi tiết kiệm ngân hàng. Cuối năm 2022, tiếp tục gửi thêm 22 tỉ đồng vào ngân hàng khác. Khi khoản 23 tỉ đồng đáo hạn, Ban quản trị giữ lại phần lãi và 1 tỉ đồng gốc để chi bảo trì.

Đến tháng 11-2023, khoản 22 tỉ đồng tiếp tục đáo hạn, ông Nguyên và bà Lan rút ra và gửi lại vào hai ngân hàng khác nhau. Tuy nhiên, các thành viên ban quản trị phát hiện 2 tỉ đồng đã bị rút qua hình thức gửi online để chi tiêu vào nhiều mục đích khác nhau.

Sau nhiều lần đáo hạn, toàn bộ khoản 22 tỉ đồng tiết kiệm còn lại đã được chuyển vào tài khoản cá nhân có tên LTN . Sự việc chỉ được phát hiện khi Ban quản trị yêu cầu rút tiền để phục vụ công tác bảo trì nhưng không thể thực hiện.

Sau khi làm việc với Ban quản trị, ngày 6-6-2024, ông Lê Trung Nguyên mới khắc phục, trả lại cho quỹ bảo trì chung cư được 10 tỉ đồng, số tiền còn lại là 12 tỉ đồng gốc và 1,9 tỉ đồng tiền lãi ông LTN chưa thể khắc phục.

Vụ việc đang được Công an TP.HCM tiếp tục điều tra, làm rõ.

Nguồn: https://plo.vn/truong-va-pho-ban-quan-tri-chung-cu-golden-mansion-bi-bat-post847106.html

24/3/2025

(PLO)- Hành vi của các bị can ban quản trị cũ chung cư Miếu Nổi đã lợi dụng chức vụ quyền hạn gây thiệt hại cho cư dân hơn 637 triệu đồng và tham ô tài sản gần 2,5 tỉ đồng. 

Cơ quan cảnh sát điều tra - Công an TP.HCM đã ban hành kết luận điều tra vụ án tham ô tài sản và lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong khi thi hành công vụ xảy ra tại chung cư Miếu Nổi, phường 3, quận Bình Thạnh.

Cơ quan CSĐT đề nghị truy tố các bị can thuộc ban quản trị chung cư (cũ), gồm: Phạm Phương (trưởng ban), Đinh Việt Cường (phó trưởng ban) về tội tham ô tài sản và lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong khi thi hành công vụ.

Các bị can Nguyễn Thị Đào (phó ban) và Tôn Ngọc Bạch (thành viên ban quản trị) về tội lợi dụng chức vụ, quyền hạn trong khi thi hành công vụ. Phan Dương Đại, Lê Văn Bình và Nguyễn Phước Nguyên về tội tham ô tài sản.

Ban quản trị làm sai, lấy tiền cư dân đóng phạt

Theo KLĐT, vào tháng 1-2018, Phạm Phương cùng các bị can thuộc ban quản trị chung cư là Tôn Ngọc Bạch, Nguyễn Thị Đào, Đinh Việt Cường đã sửa chữa đường nội bộ của chung cư nhưng không xin giấy phép; tự ý thay đổi hiện trạng so với thiết kế ban đầu.

Khi thanh tra sở xây dựng ra quyết định xử phạt hành chính, các bị can đã dùng tiền của cư dân để đóng phạt 15 triệu đồng.

Tiếp đó, các bị can đã bàn bạc để lấy mặt bằng thuộc sở hữu chung của chung cư cho thuê mà không lấy ý kiến cư dân. Sau khi bị UBND phường 3 yêu cầu thu hồi mặt bằng và người thuê đã yêu cầu đền bù hợp đồng, các bị can đã bàn bạc và dùng tiền cư dân đóng góp đền bù hợp đồng 50 triệu đồng.

Các bị can còn đã ký hợp đồng lắp đặt hệ thống bãi xe thông minh cho chung cư. Tuy bãi xe không thi công được do bị cư dân phản đối, bị can Phương vẫn nghiệm thu và thanh toán 263 triệu đồng cho với bị can Nguyễn Phước Nguyên (Công ty viễn thông công nghệ Kamera - đơn vị thi công). Sau khi nhận tiền thanh toán, bị can Nguyên được Phương chi tiền hoa hồng 12 triệu đồng và đã tiêu xài hết.

Đến tháng 5-2018, bị can Phạm Phương còn ký hợp đồng với công ty của Nguyễn Phước Nguyễn để lắp 139 camera cho chung cư, giá trị hợp đồng 626 triệu đồng, thực thanh toán 640 triệu đồng và không xuất hóa đơn.

Tháng 6-2023, Công an quận Bình Thạnh đã mời Phương lên làm việc theo đơn tố cáo của cư dân về việc không minh bạch tài chính, trốn thuế… Khi làm việc về, Phương đã chỉnh sửa các hợp đồng, thay đổi các thông số camera đã lắp đặt thành năm 2023 để xuất hóa đơn GTGT 62,6 triệu đồng và giao nộp đối phó cơ quan công an.

Sau đó, Phạm Phương bàn bạc với các bị ban quản trị tự ý dùng 62,6 triệu đồng tiền cư dân đóng góp hạng mục phí sử dụng thang máy để mua hóa đơn GTGT.

Ngoài ra, Phạm Phương cùng bị can Đại đã ký hợp đồng lắp đặt thang máy B2 và 2 thang máy C. Khi thi công Đại chỉ lắp 1 thang B2 và 1 thang bên trái đơn nguyên C. Bị can Phạm Phương dùng 246 triệu đồng tiền đóng góp của cư dân để mua linh kiện và thuê nhân công lắp ráp thang máy.

Hành vi của các bị can đã lợi dụng chức vụ quyền hạn trong khi thi hành công vụ, gây thiệt hại tài sản cho cư dân chung cư Miếu Nổi tổng số tiền hơn 637 triệu đồng.

Nâng khống giá hợp đồng để chiếm đoạt tiền

Cũng theo KLĐT, vào tháng 10-2017, hệ thống nước và hầm phốt của chung cư xuống cấp nghiêm trọng nên cần sửa chữa. Các bị can Phương và Cường đã ký hợp đồng thi công vệ sinh thoát nước với Công ty SNTP trị giá 150 triệu đồng. Thực tế thanh toán 151,2 triệu đồng và công ty này đã chi 16 triệu tiền hoa hồng cho hai bị can.

Vào năm 2018, thang máy chung cư có dấu hiệu hư hỏng, xuống cấp… nên Phạm Phương ký hợp đồng 1 tỉ đồng để lắp thang máy với Phạm Dương Đại. Thay vì lắp thang máy trong hợp đồng, cả hai thỏa thuận mua linh kiện hàng nhập khẩu từ Trung Quốc, Thái Lan… về lắp ráp với giá 800 triệu đồng.

Sau khi lắp đặt xong thang máy, ban quản trị chuyển 1 tỉ đồng cho Đại. Sau đó, Đại chuyển khoản cho Cường 100 triệu đồng và đưa tiền mặt cho Phương 100 triệu đồng.

Cạnh đó, KLĐT thể hiện vào năm 2019, Phạm Phương và Đại đã ký hợp đồng lắp đặt 3 thang máy với tổng tiền 1,9 tỉ đồng, Phương đã chi thanh toán hơn 2,7 tỉ đồng với mục đích nhận lại 600 triệu đồng.

Khi thi công Đại chỉ lắp 2 thang máy, sau đó Đại chuyển lại cho Phương 97 triệu đồng và chiếm đoạt 513 triệu đồng. Còn lại 1 thang máy, Đại nhận 813 triệu đồng nhưng không lắp đặt.

KLĐT còn xác định, bị can Phạm Phương và các bị can đồng phạm đã nghiệm thu khống, nâng khống các hợp đồng lắp đặt camera, đèn năng lượng mặt trời, thi công văn phòng ban quản trị chung cư… với tổng số tiền tham ô gần 2,5 tỉ đồng.

Trong đó, bị can Phương được xác định phạm tội nhiều lần, giữ vai trò chủ mưu và hưởng lợi hơn 1 tỉ đồng. Bị can Đinh Việt Cường phạm tội với vai trò giúp sức cho bị can Phương, hưởng lợi 108 triệu đồng…

Nguồn: https://plo.vn/de-nghi-truy-to-ban-quan-tri-cu-chung-cu-mieu-noi-tham-o-gan-25-ti-dong-post840600.html

25/12/2024

1. Về hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư

Tại điểm c khoản 1 Điều 148 của Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm: Ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 145 của Luật này.

Tại khoản 3 Điều 29 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng (gọi chung là Quy chế 05) đã quy định về các nội dung của hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Do vậy, đề nghị Ban quản trị đối chiếu trường hợp cụ thể với quy định của pháp luật để thực hiện.

2. Về nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung

Tại khoản 4 Điều 153 Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024) đã quy định về nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu như sau: “Trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì do Ban quản trị nhà chung cư quản lý hoặc người được giao quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đối với trường hợp không bắt buộc thành lập Ban quản trị nhà chung cư để bảo trì nhà chung cư.

Nguồn thu quy định tại khoản này và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư".

Pháp luật về nhà ở không có quy định về việc xuất hóa đơn, kê khai nộp thuế cho hoạt động khai thác dịch vụ phần sở hữu chung nhà chung cư.

c) Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

d) Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật này.

Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

đ) Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phân sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;

i) Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

k) Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;

1) Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật.

Điều 105. Quản lý vận hành nhà chung cư

1. Việc quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:

a) Đối với nhà chung cư có thang máy thì do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện;

b) Đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư họp quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.

2. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng và năng lực theo quy định sau đây:

a) Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;

b) Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường;

c) Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

đ) Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phân sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;

i) Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

k) Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;

1) Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật.

Điều 105. Quản lý vận hành nhà chung cư

1. Việc quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:

a) Đối với nhà chung cư có thang máy thì do đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện;

b) Đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư họp quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.

2. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng và năng lực theo quy định sau đây:

a) Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;

b) Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường;

c) Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

3. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhàchung cư nếu có năng lực thực hiện bảo trì và thực hiện các công việc khác liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư.

4. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thu kinh phí quản lý vận hành của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư theo mức giá quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 106 của Luật này; đối với nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì giá dịch vụ quản lý vận hành được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều 106 của Luật này.

5. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được quản lý, vận hành nhiều nhà chung cư tại một hoặc nhiều địa bàn khác nhau.

Điều 106. Giả dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

1. Việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải công khai, minh bạch và căn cứ vào nội dung các công việc cần quản lý vận hành, dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà chung cư.

2. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

3. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:

a) Trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở;

b) Trường hợp đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

4. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư; trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này.

Căn cứ Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng:

+ Tại Điều 3 quy định giải thích từ ngữ:

"Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Quy chế này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

7. Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ và chủ sở hữu diện tích khác không phải là căn hộ trong nhà chung cư.

8. Người sử dụng nhà chung cư là chủ sở hữu đang trực tiếp sử dụng nhà chung cư hoặc tổ chức, hộ gia đình, cả nhân đang sử dụng hợp pháp căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư thông qua hình thức thuê, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý sử dụng hoặc sử dụng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

+ Tại Điều 10 quy định Quản lý vận hành nhà chung cư:

"Điều 10. Quản lý vận hành nhà chung cư

1. Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc sau đây:

a) Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư;

b) Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;

c) Các công việc khác có liên quan.

2. Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 105 của Luật Nhà ở thì tất cả các công việc quy định tại Khoản 1 Điều này phải do đơn vị quản lý vận hành thực hiện; chủ sở hữu, người sử dụng không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau để thực hiện quản lý vận hành. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ để thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về việc quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng dịch vụ đã kỷ kết với Ban quản trị nhà chung cư."

+ Tại Điều 27 quy định đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư:

"Điều 27. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư

1. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư là tổ chức hoặc doanh nghiệp có chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 1 Điều 28 của Quy chế này và phải có tên trong danh sách được đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản và của Bộ Xây dựng. Đơn vị quản lý vận hành có thể là chủ đầu tư hoặc đơn vị khác theo quy định của Quy chế này.

2. Chủ đầu tư có thể trực tiếp thực hiện quản lý vận hành hoặc ủy thác cho đơn vị khác có chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 1 Điều 28 của Quy chế này để quản lý vận hành nhà chung cư khi chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu. Sau khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì Ban quản trị ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành với chủ đầu tư nếu chủ đầu tư có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư và tham gia quản lý vận hành hoặc ký với đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành khác được chủ đầu tư ủy thác.

Trường hợp nhà chung cư không có thang máy thì hội nghị nhà chung cư quyết định thuê đơn vị quản lý vận hành hoặc tự quản lý vận hành; nếu thuê đơn vị quản lý vận hành thì phải tuân thủ quy định về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này.

+ Tại Điều 30 quy định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:

"Điều 30. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

1. Giả dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định theo quy định tại Điều 106 của Luật Nhà ở, được căn cứ vào từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành. Trường hợp nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành do chủ đầu tư quyết định và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, sau khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ do hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận hành.

2. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam đồng và tỉnh trên mỗi mét vuông (m2) diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (xác định theo diện tích thông thủy)."

+ Tại Điều 31 quy định kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư:

"Điều 31. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư

1. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng) để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc quy định tại Khoản 1 Điều 10 của Quy chế này.

2. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được tính bằng giá dịch vụ quản lý vận hành quy định tại Điều 30 của Quy chế này nhân (x) với diện tích (m2) sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư."

Căn cứ Luật Nhà ở năm 2023;

Căn cứ Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở;

Căn cứ Điều 4 Nghị định số 123/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ quy định về hóa đơn, chứng từ:

"Điều 4. Nguyên tắc lập, quản lý, sử dụng hóa đơn, chứng từ

1. Khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ, người bản phải lập hóa đơn để giao cho người mua (bao gồm cả các trường hợp hàng hóa, dịch vụ dùng để khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu; hàng hóa, dịch vụ dùng để cho, biếu, tặng, trao đổi, trả thay lương cho người lao động và tiêu dùng nội bộ (trừ hàng hóa luân chuyển nội bộ để tiếp tục quá trình sản xuất); xuất hàng hóa dưới các hình thức cho vay, cho mượn hoặc hoàn trả hàng hóa) và phải ghi đầy đủ nội dung theo quy định tại Điều 10 Nghị định này, trường hợp sử dụng hóa đơn điện tử thì phải theo định dạng chuẩn dữ liệu của cơ quan thuế theo quy định tại Điều 12 Nghị định này.

7. Người bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ là doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức khác được ủy nhiệm cho bên thứ ba lập hóa đơn điện từ cho hoạt động bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ. Hóa đơn được ủy nhiệm cho bên thứ ba lập vẫn phải thể hiện tên đơn vị bán là bên ủy nhiệm. Việc ủy nhiệm phải được xác định bằng văn bản giữa bên ủy nhiệm và bên nhận ủy nhiệm thể hiện đầy đủ các thông tin về hóa đơn ủy nhiệm (mục đích ủy nhiệm; thời hạn ủy nhiệm, phương thức thanh toán hóa đơn ủy nhiệm) và phải thông báo cho cơ quan thuế khi đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử. Trường hợp hóa đơn ủy nhiệm là hóa đơn điện tử không có mã của cơ quan thuế thì bên ủy nhiệm phải chuyển dữ liệu hóa đơn điện tử đến cơ quan thuế thông qua tổ chức cung cấp dịch vụ. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể nội dung này.

Căn cứ Điều 5 Thông tư số 219/2013/TT-BTC ngày 31/12/2013 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng:

“Điều 5. Các trường hợp không phải kê khai, tỉnh nộp thuế GTGT

7. Các trường hợp khác:

Cơ sở kinh doanh không phải kê khai, nộp thuế trong các trường hợp sau:

d) Các khoản thu hộ không liên quan đến việc bán hàng hoá, dịch vụ của cơ sở kinh doanh..."

Căn cứ Thông tư số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp,

Tại Văn bản số 7213/CTTPHCM-TTHT có ghi:

"Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư về nguyên tắc cư dân nộp cho CĐT hoặc BQT để thực hiện các công việc quy định tại khoản 1 Điều 10 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT- BXD, vì vậy khi Công ty thu kinh phí quản lý vận hành của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Công ty lập chứng từ thu theo quy định (không lập hóa đơn), không kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp."

Tại Văn bản số 12261/CTTPHCM-TTHT có ghi:

“Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư về nguyên tắc cư dân nộp cho Chủ đầu tư hoặc Ban quản trị để thực hiện các công việc quy định tại khoản 1 Điều 10 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD, khi Công ty thu kinh phí quản lý vận hành và các khoản thu hộ, chi hộ khác theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư hoặc Thỏa thuận với các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Công ty lập chứng từ thu theo quy định (không lập hóa đơn), không kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp."

Nay hướng dẫn chi tiết các tình huống như sau:

Căn cứ các quy định nêu trên và trình bày, Cục Thuế Thành phố trả lời về nguyên tắc như sau:

Trường hợp Công ty có phát sinh hoạt động cung cấp hàng hóa, dịch vụ thì Công ty lập hóa đơn, kê khai nộp thuế GTGT, thuế TNDN khi cung cấp hàng hóa, dịch vụ theo quy định.

Trường hợp Công ty có phát sinh các khoản thu hộ, chi hộ không liên quan đến việc bán hàng hoá, dịch vụ của Công ty thì thuộc trường hợp không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT theo quy định tại Điều 5 Thông tư số 219/2013/TT-BTC.

Về chính sách thuế GTGT đối với dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thuộc đối tượng chịu thuế GTGT theo quy định.

Về hoạt động thu, nộp kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư (trường hợp có nhiều chủ sở hữu), thì kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư là do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng) để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc quy định tại Khoản 1 Điều 10 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD. Do vậy:

- Trường hợp hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo hình thức tự quản lý vận hành phù hợp theo quy định pháp luật về nhà ở (Ban quản trị được thành lập để thu tiền các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và cung cấp dịch vụ quản lý vận hành) thì Ban quản trị khi phát sinh hoạt động cung ứng dịch vụ nêu trên phải kê khai, nộp thuế GTGT, thuế TNDN theo quy định. Việc sử dụng hóa đơn của Ban quản trị thực hiện theo quy định tại Nghị định số 123/2020/NĐ-CP.

- Trường hợp hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo hình thức thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện (giao Ban quản trị thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư từ chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, ký kết hợp đồng, thanh toán với đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư, ban quản trị không phải là đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý vận hành) thì khi thu kinh phí quản lý vận hành, Ban quản trị lập chứng từ thu (không lập hóa đơn), không kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp đối với khoản thu này. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư khi cung cấp dịch vụ phải lập hóa đơn cho Ban quản trị, kê khai, nộp thuế GTGT, thuế TNDN theo quy định.

- Trường hợp hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn, thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện (chỉ giao Ban quản trị đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư ký kết hợp đồng), đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư trực tiếp cung cấp dịch vụ, thu tiền dịch vụ từ chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì khi thu tiền dịch vụ, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải lập hóa đơn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, kê khai, nộp thuế GTGT, thuế TNDN đối với dịch vụ cung cấp theo quy định.

Đối với các dịch dịch vụ phát sinh từ dự án chung cư thì các Đơn vị căn cứ vào tình huống cụ thể để xác định đối tượng phát sinh doanh thu để kê khai, nộp thuế theo quy định.

Nguồn: https://ifa.com.vn/en/chinh-sach-thue-lien-quan-den-linh-vuc-quan-ly-van-hanh-chung-cu

28/11/2024

- Căn cứ Điều 150 Luật Nhà ở năm 2023 quy định về điều kiện của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư;

- Căn cứ Điều 84, Điều 85 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở;

- Căn cứ khoản 1 Điều 28 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định về đơn vị thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư.

Sở Xây dựng thông báo về đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư, nội dung cụ thể như sau:

Đính kèm: Bảng Thông tin đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản

Nguồn: https://soxaydung.hochiminhcity.gov.vn/web/vi/-/thong-tin-on-vi-quan-ly-van-hanh-nha-chung-cu-tren-ia-ban-thanh-pho-ho-chi-mi-3?redirect=%2Fdon-vi-quan-ly-van-hanh-nha-chung-cu-tren-dia-ban-tphcm 

15/11/2024

Phí quản lý chung cư là gì? Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư tính như thế nào? Chi phí quản lý chung cư theo mô hình thu hộ chi hộ thì có cần phải đóng thuế GTGT không?

Phí quản lý chung cư là gì?

Tại khoản 1 Điều 30 Thông tư 05/2024/TT-BXD quy định về phí quản lý vận hành nhà chung cư như sau:

Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng) để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Chi phí quản lý chung cư theo mô hình thu hộ chi hộ thì có cần phải đóng thuế GTGT không?

Tại Điều 2 Thông tư 219/2013/TT-BTC quy định như sau:

Điều 2. Đối tượng chịu thuế

Đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT) là hàng hóa, dịch vụ dùng cho sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng ở Việt Nam (bao gồm cả hàng hóa, dịch vụ mua của tổ chức, cá nhân ở nước ngoài), trừ các đối tượng không chịu thuế GTGT hướng dẫn tại Điều 4 Thông tư này.

Tại Điều 5 Thông tư 219/2013/TT-BTC quy định như sau:

Điều 5. Các trường hợp không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT

1. Tổ chức, cá nhân nhận các khoản thu về bồi thường bằng tiền (bao gồm cả tiền bồi thường về đất và tài sản trên đất khi bị thu hồi đất theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền), tiền thưởng, tiền hỗ trợ, tiền chuyển nhượng quyền phát thải và các khoản thu tài chính khác.

Cơ sở kinh doanh khi nhận khoản tiền thu về bồi thường, tiền thưởng, tiền hỗ trợ nhận được, tiền chuyển nhượng quyền phát thải và các khoản thu tài chính khác thì lập chứng từ thu theo quy định. Đối với cơ sở kinh doanh chi tiền, căn cứ mục đích chi để lập chứng từ chi tiền.

Trường hợp bồi thường bằng hàng hóa, dịch vụ, cơ sở bồi thường phải lập hóa đơn và kê khai, tính, nộp thuế GTGT như đối với bán hàng hóa, dịch vụ; cơ sở nhận bồi thường kê khai, khấu trừ theo quy định.

Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận tiền của tổ chức, cá nhân để thực hiện dịch vụ cho tổ chức, cá nhân như sửa chữa, bảo hành, khuyến mại, quảng cáo thì phải kê khai, nộp thuế theo quy định.

[…]

7. Các trường hợp khác:

[…]

d) Các khoản thu hộ không liên quan đến việc bán hàng hóa, dịch vụ của cơ sở kinh doanh.

[…]

Mặt khác, tại Công văn 10429/CT-TTHT năm 2020 của Cục Thuế TP Hà Nội:

Trường hợp Ban quản trị chung cư Ecolife Tây Hồ khóa I nhiệm kỳ 2018-2021 (sau đây gọi tắt là BQT) được thành lập theo đúng quy định của pháp luật, có phát sinh các khoản thu chi liên quan đến hoạt động quản lý nhà chung cư bao gồm dịch vụ quản lý, vận hành chung cư của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, các hoạt động thu phí quản lý, thu quảng cáo, cho thuê địa điểm kích sóng di động, cho thuê địa điểm đặt tủ bán nước tự động, trông giữ xe... do Ban quản trị trực tiếp thu tiền, ký hợp đồng và cung cấp dịch vụ, không trái với các quy định của pháp luật thì

- Ban quản trị là tổ chức không phải doanh nghiệp nhưng có phát sinh hoạt động cung ứng dịch vụ thì phải kê khai, nộp thuế GTGT, TNDN theo quy định.

- Trường hợp BQT không thực hiện được đầy đủ chế độ sổ sách kế toán thì phải thực hiện kê khai, nộp thuế GTGT theo phương pháp trực tiếp, nộp thuế TNDN theo tỷ lệ % trên doanh thu theo quy định tại khoản 2 Điều 13 Thông tư số 219/2013/TT-BTC và khoản 5 Điều 3 Thông tư số 78/2014/TT-BTC .

- Trường hợp BQT thường xuyên có hoạt động cung ứng dịch vụ, cần có hóa đơn để giao cho khách hàng thì cơ quan thuế thực hiện bán hóa đơn do Cục Thuế đặt in theo quy định tại Điều 12 Thông tư số 39/2014/TT-BTC. Trường hợp BQT cung cấp dịch vụ (không phải hoạt động kinh doanh) mà cần có hóa đơn để cấp cho khách hàng thì cơ quan thuế thực hiện cấp hóa đơn lẻ theo quy định tại Điều 13 Thông tư số 39/2014/TT-BTC .

- Đối với các khoản thu hộ, chi hộ theo quy định của pháp luật không liên quan đến việc cung cấp dịch vụ của BQT thì BQT không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT, không phải lập hóa đơn GTGT theo quy định tại khoản 7 Điều 5 Thông tư số 219/2013/TT-BTC.

Như vậy, nếu các khoản thu hộ, chi hộ chi phí quản lý chung cư theo quy định của pháp luật không liên quan đến việc cung cấp dịch vụ của Ban quản trị chung cư thì Ban quản trị chung cư không phải kê khai, tính nộp thuế GTGT, không phải lập hóa đơn GTGT theo quy định tại khoản 7 Điều 5 Thông tư 219/2013/TT-BTC.

Trường hợp Ban quản trị chung cư có phát sinh hoạt động cung ứng dịch vụ thì phải kê khai, nộp thuế GTGT, TNDN theo quy định.

Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư tính như thế nào?

Tại khoản 2 Điều 30 Thông tư 05/2024/TT-BXD:

Điều 30. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư

[…]

2. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được tính bằng giá dịch vụ quản lý vận hành và được tính trên mỗi m2 diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư nhân (x) với diện tích sử dụng của căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư đó.

3. Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành được quy đ.ịnh như sau:

a) Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận thì xác định theo diện tích ghi trong Giấy chứng nhận;

b) Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì xác định diện tích sử dụng theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc biên bản bàn giao căn hộ.

Như vậy, kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được tính bằng:

Giá dịch vụ quản lý vận hành và được tính trên mỗi m2 diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư nhân (x) với diện tích sử dụng của căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư đó.

Trong đó: Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành được quy định như sau:

- Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận thì xác định theo diện tích ghi trong Giấy chứng nhận.

- Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì xác định diện tích sử dụng theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc biên bản bàn giao căn hộ.

Nguồn: https://thuvienphapluat.vn/hoi-dap-phap-luat/chi-phi-quan-ly-chung-cu-theo-mo-hinh-thu-ho-chi-ho-thi-co-can-phai-dong-thue-gtgt-khong-138038265.html

26/9/2024

Luật Nhà ở 2023 đã có hiệu lực, đặt ra những yêu cầu bổ sung đối với Ban Quản trị nhà chung cư. Trong bài viết dưới đây, Savills sẽ cung cấp những thông tin chi tiết về những quy định mới trong Luật Nhà ở 2023 mà Ban Quản trị nhà chung cư cần lưu ý để đưa ra các giải pháp phù hợp, đảm bảo quyền lợi của cư dân và tránh vấn đề pháp lý phát sinh sau này.

Theo Luật Nhà ở 2023, Ban Quản trị nhà chung cư là đơn vị đại diện cho chủ đầu tư hoặc cư dân để đảm nhiệm nghĩa vụ quản lý, sử dụng tòa nhà theo đúng quy định của pháp luật. Ban Quản trị có nhiệm kỳ hoạt động 03 năm và được bầu lại tại Hội nghị nhà chung cư. 

Luật Nhà ở 2023 cũng đưa ra những quy định mới về trách nhiệm và quyền lợi của Ban Quản trị nhà chung cư, nhằm đảm bảo công tác vận hành hiệu quả, cân bằng quyền lợi và nâng cao trải nghiệm sống của cư dân tại tòa nhà.  

Đọc thêm: Phân biệt Ban Quản trị và Ban Quản lý tại Tòa nhà Chung cư 

TỔNG HỢP NHỮNG ĐIỂM MỚI TRONG LUẬT NHÀ Ở 2023 ĐỐI VỚI QUYỀN LỢI VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA BAN QUẢN TRỊ  

Yêu cầu đối với các thành viên thuộc Ban Quản trị nhà chung cư 

Căn cứ theo Điều 20 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, các thành viên Ban Quản trị bắt buộc phải tham gia khóa đào tạo nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư và được cấp chứng chỉ trong vòng 3 tháng kể từ ngày được công nhận. Quy định này trong Luật Nhà ở 2014 mang tính khuyến khích, cho thấy Luật Nhà ở 2023 hướng đến nâng cao chất lượng vận hành bằng cách đảm bảo Ban Quản trị được thành lập từ những cá nhân có đủ năng lực và kinh nghiệm quản lý tòa nhà.

Bên cạnh đó, cũng theo Luật nhà ở sửa đổi, người nước ngoài có thể tham gia Ban Quản trị, tuy nhiên cần phải sử dụng được tiếng Việt xuyên suốt quá trình làm việc trong Ban Quản trị.

Thù lao của Ban Quản trị nhà chung cư

Theo Điều 151 Luật Nhà ở 2023 , phí dịch vụ quản lý vận hành không bao gồm kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ, kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc, thù lao cho Ban Quản trị nhà chung cư và chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. 

Căn cứ khoản 9, Điều 19, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD , mức thù lao của các thành viên Ban Quản trị sẽ do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng góp theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.

Hội nghị nhà chung cư có thể tham khảo mức lương tối thiểu vùng theo quy định của pháp luật để xem xét, quyết định về mức thù lao tương xứng với trách nhiệm, nghĩa vụ của các thành viên Ban Quản trị trên cơ sở điều kiện cụ thể của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư và từng địa phương.

Công tác quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư

Theo khoản 1, Điều 11, Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD , công tác giám sát bảo trì nhà chung cư có thể được thực hiện bởi Ban Quản trị hoặc đơn vị tư vấn có đủ năng lực giám sát, bao gồm các mục:

• Bảo trì thang máy, hệ thống điện, nước.

• Xử lý chất thải.

• Hệ thống phòng cháy, chữa cháy.

• Các hệ thống khác thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư và các nội dung khác do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

Nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung

Theo điều 153 Luật Nhà ở 2023 , nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung phải nộp vào quỹ bảo trì do Ban Quản trị quản lý. Nguồn thu này trong một số trường hợp có thể được hình thành sau khi đã hoạch toán, trừ đi các chi phí  vận hành khu vực sở hữu chung. Do đó, Ban Quản trị cần xác định đúng khái niệm về các đầu mục thu - chi để xây dựng ngân sách chính xác.

Các chi phí cấu thành nên nguồn thu khai thác từ khu vực chung bao gồm: 

• Chi phí bảo vệ.

• Chi phí vệ sinh.

• Chi phí diệt côn trùng.

• Chi phí năng lượng.

• Chi phí phần mềm có liên quan đến việc vận hành bãi xe (hệ thống quản lý bãi xe…).

• Chi phí khác có liên quan.

NHỮNG ĐIỀU BAN QUẢN TRỊ CẦN LƯU Ý KHI THỰC HIỆN LUẬT NHÀ Ở 2023 

Rà soát Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư để cập nhật những quy định mới và thông qua tại Hội nghị nhà chung cư gần nhất.

Cân đối lại ngân sách theo quy định mới và thông qua Hội nghị nhà Chung cư trong trường hợp sửa đổi để đảm bảo tính minh bạch.

Tham gia các khóa đào tạo nghiệp vụ quản lý vận hành để cập nhật kiến thức, kế hoạch vận hành nhà chung cư theo quy định mới và nhận chứng chỉ vận hành nhà chung cư.

Luật Nhà ở sửa đổi mang lại những thay đổi tích cực đối với công tác quản lý vận hành, làm rõ một số điểm trước đây của Luật nhà ở 2014. Tuy nhiên, sự thay đổi thời gian hiệu lực từ 1/1/2025 sang 1/8/2024 đặt sức ép nhất định về thời gian chuẩn bị và điều chỉnh cho các dự án. Ban Quản trị cần theo sát những thay đổi về luật hay các văn bản, hướng dẫn thi hành sắp tới để đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật.

Tìm hiểu về dịch vụ Tư vấn và Quản lý Bất động sản của chúng tôi để nhận được các giải pháp vận hành tối ưu nhất.

Nguồn: https://vn.savills.com.vn/blog/article/218304/vietnam-viet/ban-quan-tri-nha-chung-cu--nhung-luu-y-quan-trong-khi-ap-dung-luat-nha-o-2023.aspx 

19/9/2024

Pháp luật nhà ở không có quy định được sử dụng kinh phí bảo trì (bao gồm cả nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung) để sử dụng vào mục đích quản lý vận hành nhà chung cư.

Bộ Xây dựng nhận được văn bản của Ban quản trị nhà chung cư CT2-105 Văn Khê (BQT), quận Hà Đông, TP Hà Nội đề nghị hướng dẫn việc thực hiện quy định của pháp luật liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư của Luật Nhà ở năm 2023.

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng trả lời như sau:

Về nội dung thứ nhất, tại khoản 4 Điều 153 Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực thi hành từ 01/8/2024) đã quy định: “Trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì do BQT nhà chung cư quản lý hoặc người được giao quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đối với trường hợp không bắt buộc thành lập BQT nhà chung cư để bảo trì nhà chung cư.

Nguồn thu quy định tại khoản này và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư”.

Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành không có quy định khấu trừ các chi phí như nêu trong văn bản số 11/CV-BQT ngày 12/8/2024 của BQT nhà chung cư CT2-105 Văn Khê. Việc chi trả các chi phí như phí quản lý, điện nước, dịch vụ,... khi khai thác dịch vụ, việc thanh toán của đơn vị khai thác dịch vụ được thực hiện theo hợp đồng.

Do vậy, đề nghị Ban quản trị đối chiếu trường hợp cụ thể với quy định nêu trên để thực hiện.

Về nội dung thứ hai, tại khoản 2 Điều 151 của Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định: Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ, kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe....và chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Tại khoản 4 Điều 153 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định: Trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì do BQT nhà chung cư quản lý hoặc người được giao quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đối với trường hợp không bắt buộc thành lập BQT nhà chung cư để bảo trì nhà chung cư.

Nguồn thu quy định tại khoản này và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư.

Tại khoản 1 Điều 155 của Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định: kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì, thay thế các hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung… không được sử dụng kinh phí bảo trì này vào mục đích quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác.

Tại khoản 1, khoản 2 Điều 30 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ Xây dựng (Quy chế 05) quy định:  (1) kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng) để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và (2) kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được tính bằng giá dịch vụ quản lý vận hành và được tính trên mỗi m² diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư nhân (x) với diện tích sử dụng của căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư đó.

Tại điểm đ khoản 1 Điều 41 của Quy chế 05 đã quy định: chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và các chi phí, lệ phí khác theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.

Pháp luật nhà ở không có quy định được sử dụng kinh phí bảo trì (bao gồm cả nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung) để sử dụng vào mục đích quản lý vận hành nhà chung cư.

Chủ sở hữu, người sử dụng có trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành theo thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua (điểm c khoản 3 Điều 145 của Luật Nhà ở năm 2023). Do vậy, đề nghị BQT đối chiếu trường hợp cụ thể với quy định nêu trên để thực hiện.

Trong quá trình thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc liên quan đến các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư thì đề nghị BQT liên hệ với Sở Xây dựng TP Hà Nội là cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng trên địa bàn để được hướng dẫn, giải quyết theo thẩm quyền.

Nguồn: https://tapchixaydung.vn/quan-ly-van-hanh-nha-chung-cu-theo-luat-nha-o-nam-2023-20201224000025808.html 

9/9/2024

Luật nhà ở số 27/2023/QH15 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số: 95/2024/NĐ-CP ngày 24/07/2024 (Nghị định 95) và Bộ xây dựng ban hành Thông tư số Số: 05/2024/TT-BXD ngày 31/07/204 (Thông tư 05) về việc Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở.

Về luật nhà ở năm 2023, thay mặt CLB quản lý toà nhà Hà Nội tôi đã có bài viết khái quát một số điểm mới để các đơn vị, cá nhân có liên quan nắm được và thực hiện. Ở bài viết này tôi xin được hệ thống một số điểm về luật và các văn bản hướng dẫn thi hành: nghị định, thông tư như đã nêu ở trên để các Ban quản trị nhà chung cư (BQT) lưu ý trong công việc quản lý, sử dụng nhà chung cư. Một số nội dung đã được đề cập tại bài viết trước đây cơ bản sẽ không được nêu lại tại bài viết này.

1.Về hồ sơ bàn giao nhà chung cư:

Được quy định tại Điều 10. Lập và bàn giao hồ sơ nhà chung cư của thông tư 05, bao gồm 05 loại giấy tờ, có sửa đổi, bổ sung một số điểm mới so với quy định cũ.

Lưu ý ngoài hồ sơ bàn giao cho BQT, thì người mua/người thuê căn hộ chung cư cũng được chủ đầu tư bàn giao 01 bộ hồ sơ (bao gồm 04 loại giấy tờ) theo quy định tại Điều 25. Bàn giao nhà ở của Nghị định 95.

Khi chủ đầu tư không bàn giao thì BQT có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ (Điều 12. Cưỡng chế bàn giao hồ sơ nhà chung cư).

2.Về phân hạng nhà chung cư:

Nhà chung cư sẽ được phân thành 03 hạng (1, 2, 3, quy định cũ là A, B, C), trên cơ sở đề nghị của chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư và do các tổ chức xã hội – nghề nghiệp có chức năng, chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động thực hiện.

Việc công bố thông tin, quảng cáo liên quan đến hạng nhà chung cư khi kinh doanh căn hộ phải đúng với nội dung đã được phân hạng (Điều 82, 83 và Phụ lục XII của Nghị định 95).

3.Lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư:

BQT chỉ được ký kết Hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư với đơn vị có đủ điều kiện thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư (theo quy định tại Điều 150 của Luật nhà ở và Điều 84, 85 của Nghị định 95). Đây là tiêu chí khi mời thầu lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.

Đơn vị đủ điều kiện sẽ chứng minh bằng “văn bản thông báo đủ điều kiện được thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định” của Bộ xây dựng/Sở xây dựng nơi đơn vị đặt trụ sở chính và có thời hạn 05 năm, hết hạn sẽ phải nộp hồ sơ mới.

Lưu ý rằng chỉ các đơn vị được công nhận từ ngày 01/08/2024 trở về sau mới có văn bản này. Các đơn vị đã được công nhận trước đây theo thông tư 02/thông tư 28/thông tư 06 (được đăng tải thông tin trên website Bộ xây dựng/Sở xây dựng) sẽ có thời hạn 12 tháng để nộp hồ sơ mới để có văn bản nói trên. Sau 12 tháng, nếu không nộp hồ sơ mới sẽ xoá khỏi danh sách công nhận, không đủ điều kiện để quản lý vận hành nhà chung cư.

3.Ban quản trị nhà chung cư:

3.1 Yêu cầu đối với thành viên Ban quản trị:

Thành viên BQT sau khi được cơ quan có thẩm quyền công nhận BQT thì trong thời hạn không quá 03 tháng, kể từ ngày được công nhận, các thành viên BQT phải tham gia khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư và được cấp Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở. Tuy nhiên các văn bản không  đề cập đến các BQT đã được công nhận trước 01/08/2024 có phải thực hiện quy định này không (quy định cũ chỉ Khuyến khích).

Đây là quy định tại Điều 20, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (Phụ lục của Thông tư 05). Điểm mới nữa ở đây là người nước ngoài có thể tham gia BQT.

3.2.Thù lao ban quản trị:

Hội nghị nhà chung cư có thể tham khảo mức lương tối thiểu vùng theo quy định của pháp luật để xem xét, quyết định về mức thù lao tương xứng với trách nhiệm, nghĩa vụ của các thành viên Ban quản trị trên cơ sở điều kiện cụ thể của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư và từng địa phương.

Thù lao BQT không được phân bổ vào giá dịch vụ như quy định trước đây, nhưng vẫn được đóng thù lao qua đơn vị quản lý vận hành để thanh toán cho BQT. Mức đóng góp do Hội nghị nhà chung cư quyết định (đóng góp theo m2 sở hữu, hoặc có chung cư đã thực hiện đóng góp trên cơ sở chia đều cho các chủ sở hữu).

3.3.Hoạt động BQT:

Điểm mới là Thông tư 05 đã có hướng dẫn hoạt động của BQT khi thiếu thành viên.

Các nội dung khác các bạn có thể Chương III của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư để nắm rõ thêm.

4.Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:

Điều 151 của Luật nhà ở quy định: Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sẽ không bao gồm thù lao cho BQT, kinh phí mua bảo hiểm cháy nổ…, đây là vấn đề cần lưu ý khi xây dựng giá dịch vụ.

Tại Điều này, có nêu giá dịch vụ không bao gồm “chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt”, nhưng lưu ý đây là thuộc về chi phí “phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư”, chứ không phải là chi phí điện công cộng, nước công cộng như cách hiểu của một số ít cá nhân. Điều này được khẳng định tại Phụ lục VII-PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ của Nghị định số 95.

UBND tỉnh ban hành khung Giá dịch vụ nhà chung cư chỉ áp dụng cho nhà chung cư thuộc tài sản công, còn các chung cư không thuộc đối tượng trên chỉ lấy đó làm cơ sở tham khảo, áp dụng khi không thoả thuận được.

5.Quỹ bảo trì nhà chung cư:

Tại Luật và các văn bản hướng dẫn đã sửa đổi, bổ sung một số nội dung, mọi người có thể nghiên cứu tại Điều 152-155 của Luật nhà ở, Điều 87-91 của Nghị định 95 và Mục 4. BẢO TRÌ NHÀ CHUNG CƯ CÓ NHIỀU CHỦ SỞ HỮU của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (Điều 31-39). Ở đây tôi xin được lưu ý một số điểm mới như sau:

Về giám sát hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Nội dung giám sát bao gồm: bảo trì thang máy, hệ thống điện, nước, xử lý chất thải, hệ thống phòng cháy, chữa cháy, các hệ thống khác thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư và các nội dung khác do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Việc này được thực hiện bởi BQT hoặc thuê đơn vị tư vấn có đủ năng lực để giám sát, chứ chưa có quy định về Ban kiểm soát để giám sát nội dung này như đang thực hiện ở một số chung cư,

Việc lựa chọn đơn vị thực hiện bảo trì các hệ thống trang thiết bị, phần sở hữu chung có thể được thực hiện theo hình thức chào giá cạnh tranh hoặc theo các nguyên tắc đấu thầu hoặc hình thức lựa chọn khác, hình thức thực hiện có thể theo thỏa thuận khoản trọn gói hoặc tách riêng giữa chi phí nhân công và chi phí mua sắm vật liệu, thiết bị do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

6.Quy định về nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì:

Điều này được quy định tại Điều 153 của Luật nhà ở, tuy nhiên cần được hiểu cho đúng. Luật quy định NGUỒN THU, chứ không phải DOANH THU, nghĩa là nguồn thu này được hình thành sau khi đã hoạch toán, trừ đi các chi phí, chứ không phải là toàn bộ doanh thu. Nên không thể hiểu máy móc là toàn bộ doanh thu trên sẽ được BQT hoặc đơn vị thuê dịch vụ nộp trực tiếp vào tài khoản quỹ bảo trì.

Luật và các văn bản hướng dẫn cũng chưa nêu rõ khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung này bao gồm những nội dung gì và được hạch toán như thế nào.

Tại các văn bản này có một điểm không thống nhất vì tại Phụ lục VII-PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ của Nghị định số 95, về công thức xác định giá dịch vụ lại đưa “Khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư hàng năm (nếu có)” vào để giảm trừ chi phí.

Nguồn thu từ khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung có thể xác định rõ là từ quảng cáo thang máy, đặt trạm viễn thông…, còn nội dung trông giữ phương tiện có nằm trong nguồn thu nói trên hay không?

Rõ ràng là việc trông giữ phương tiện có khai thác phần sở hữu chung, nhưng thật sự đúng với việc khai thác phương tiện vãng lai, còn trông giữ xe của cư dân có phải đưa vào hạch toán không là một vấn đề chưa rõ. Tuy nhiên, đã quy định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư “không bao gồm kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe”, cho nên sẽ phải được hạch toán vào nguồn thu này.

Trước đây, đa số các nhà chung cư đều sử dụng nguồn thu trên để bù đắp chi phí vận hành. Việc áp dụng Luật làm giảm nguồn thu nói trên sẽ dẫn đến khả năng cao là phải tăng phí dịch vụ.

Vậy có giải pháp nào để giải quyết vấn đề nói trên không? Vấn đề CLB sẽ chia sẻ riêng cho các thành viên chính thức của CLB và nhóm BQT trực thuộc CLB tại các buổi quán triệt do CLB tổ chức trong tháng 8/2024.

7.Một số công việc của BQT cần lưu ý sau khi Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn được áp dụng:

Một là, rà soát Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư để sửa đổi, bổ sung, cập nhật những quy định mới, thông qua tại Hội nghị nhà chung cư gần nhất.

Hai là, phối hợp với đơn vị vận hành để xác định giá dịch vụ theo Luật mới. Trường hợp có thay đổi thì phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường để thông qua. Nếu hợp đồng đang thực hiện còn thời hạn mà vẫn muốn áp dụng theo Luật cũ đến hết hợp đồng thì cũng phải đưa ra xin ý kiến bằng Hội nghị hoặc phát Phiếu xin ý kiến để có cơ sở duy trì. Tuy nhiên phương án tối ưu là nên thực hiện việc áp dụng ngay.

Ba là, thành viên BQT chưa có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư nên tham gia các khoá đào tạo để được cấp Giấy chứng nhận và được tư vấn các giải pháp để thực hiện Luật nhà ở mới.

Trong khuôn khổ một bài viết tôi chỉ nêu khái quát một số vấn đề cơ bản, để các ban quản trị cần nắm rõ để chấp hành và vận dụng đúng.

Bài viết thể hiện quan điểm cá nhân, rất mong nhận được các ý kiến đóng góp, trao đổi. Liên quan đến các vấn đề trên, bạn nào cần tư vấn thêm có thể liên hệ trực tiếp với tác giả: 0963309768 hoặc 0919679192 (FB/zalo…) để hỗ trợ, tư vấn chi tiết, rõ ràng hơn. Trân trọng!

Trần Khánh (Chủ tịch CLB quản lý tòa nhà Hà Nội)

Nguồn: https://caulacboquanlytoanha.vn/ban-quan-tri-nha-chung-cu-voi-viec-thuc-hien-luat-nha-o-nam-2023/

25/8/2024

Luật nhà ở số 27/2023/QH15 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định số: 95/2024/NĐ-CP ngày 24/07/2024 (Nghị định 95) và Bộ xây dựng ban hành Thông tư số Số: 05/2024/TT-BXD ngày 31/07/204 (Thông tư 05) về việc Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở.

Về luật nhà ở năm 2023, thay mặt CLB quản lý toà nhà Hà Nội tôi đã có hai bài viết khái quát một số điểm mới để các đơn vị, cá nhân có liên quan nắm được và thực hiện. Ở bài viết này tôi xin được hệ thống một số điểm để các đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư (QLVH) lưu ý trong công việc quản lý, sử dụng nhà chung cư. Một số nội dung đã được đề cập tại các bài viết trước đây cơ bản sẽ không được nêu lại tại bài viết này.

1.Về hồ sơ bàn giao nhà chung cư:

Cần lưu ý nội dung này dợc quy định tại Điều 10. Lập và bàn giao hồ sơ nhà chung cư của thông tư 05, bao gồm 05 loại giấy tờ, có sửa đổi, bổ sung một số điểm mới so với quy định cũ. Các đơn vị QLVH cần nắm được để tư vấn, phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư (BQT) trong việc tiếp nhận hồ sơ và nhận bàn giao từ chủ đầu tư.

2.Về phân hạng nhà chung cư:

Nhà chung cư sẽ được phân thành 03 hạng (1, 2, 3, quy định cũ là A, B, C), trên cơ sở đề nghị của chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư và do các tổ chức xã hội – nghề nghiệp có chức năng, chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản thực hiện. Việc công bố thông tin, quảng cáo liên quan đến hạng nhà chung cư khi kinh doanh căn hộ phải đúng với nội dung đã được phân hạng (Điều 82, 83 và Phụ lục XII của Nghị định 95).

Như vậy, đơn vị QLVH có thể là 1 tổ chức để đánh giá hạng chung cư. Việc phân hạng này sẽ có ý nghĩa hơn nếu nó là cơ sở để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức xã hội – nghề nghiệp có chức năng, chuyên môn trong lĩnh vực QLVH xác định khung giá dịch vụ tương ứng với hạng nhà chung cư.

3.Đơn vị đủ điều được thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư:

Đơn vị QLVH chỉ được cung cấp dịch vụ sau khi có văn bản thông báo đơn vị có “đủ điều kiện thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư” của Bộ Xây dựng/Sở xây dựng (theo quy định tại Điều 150 của Luật nhà ở và Điều 84, 85 của Nghị định 95).

Từ ngày 01/08/2024 trở đi, việc xác nhận Đơn vị “đủ điều kiện” sẽ chứng minh bằng “văn bản thông báo đủ điều kiện được thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư của cơ quan có thẩm quyền theo quy định”, đó là Bộ xây dựng/Sở xây dựng nơi đơn vị đặt trụ sở chính và có thời hạn 05 năm, hết hạn sẽ phải nộp hồ sơ mới, chứ không phải không có thời hạn như trước kia. Đơn vị QLVH nếu hồ sơ đáp ứng, được công nhận sẽ nhận được cả văn bản và đăng tải trên website.

Các đơn vị đã được công nhận trước ngày 01/08/2024 theo thông tư 02/thông tư 28/thông tư 06 (có văn bản/được đăng tải thông tin trên website Bộ xây dựng/Sở xây dựng) sẽ có thời hạn thực hiện chuyển tiếp là 12 tháng để nộp hồ sơ. Sau 12 tháng, nếu không nộp hồ sơ mới sẽ bị xoá khỏi danh sách công nhận, không đủ điều kiện để quản lý vận hành nhà chung cư. Đây là điểm mà các đơn vị QLVH cần lưu ý.

Điều kiện đáp ứng để công nhận, cũng là hồ sơ mà các đơn vị cần chuẩn bị để nộp lên Bộ Xây dựng/Sở xây dựng như sau:

-Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc giấy tờ tương đương do cơ quan Cấp có thẩm quyền cấp cho đơn vị sự nghiệp công lập, doanh nghiệp (công ty CP/TNHH…), hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã. Trong ngành nghề kinh doanh phải thể hiện có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư hoặc quản lý bất động sản (thể hiện chi tiết trong bố cáo thành lập doanh nghiệp hoặc Giấy xác nhận thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp…).

-Có phòng/ban về kỹ thuật, chăm sóc khách hàng, bảo vệ an ninh, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường. Đây cũng chính là người quản lý (trưởng/phó của các phòng/ban) và đội ngũ nhân viên trực tiếp tham gia công tác quản lý vận hành, cùng với ban giám đốc/lãnh đạo, tất cả đều phải có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Trong số này bộ phận kỹ thuật phải có có nhân sự có trình độ chuyên môn về xây dựng, kỹ thuật điện, nước (những người này phải có văn bằng tốt nghiệp từ trình độ trung cấp trở lên), chứng chỉ đào tạo/huấn luyện về nghiệp vụ phòng cháy chữa cháy (theo quy định pháp luật về PCCC)-nội dung này các bộ phận khác cũng phải đáp ứng (toàn bộ hoặc phần lớn).

Do đó hồ sơ cần nộp sẽ bao gồm: văn bản đề nghị, danh sách các phòng/ban trực tiếp tham gia QLVH kèm theo tất cả bản sao chứng thực giấy tờ đăng ký kinh doanh của đơn vị để chứng minh có chức năng QLVH; Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, văn bằng, chứng chỉ chứng minh…

Quá trình thụ lý hồ sơ nếu phát hiện mượn giấy tờ chứng minh nhân viên của đơn vị khác được công nhận thì có quyền từ chối công nhận, đây là vấn đề đơn vị cần lưu ý. Cho nên ngoài việc cung cấp danh sách, cần nộp sơ đồ tổ chức, các quyết định thành lập, bổ nhiệm lãnh đạo các phòng/ban, bảng lương, hợp đồng lao động (thể hiện có đóng bảo hiểm) để chứng minh đây là nhân sự của đơn vị mình.

4.Thù lao ban quản trị:

Theo Điều 151 của Luật nhà ở: Thù lao BQT không được phân bổ vào giá dịch vụ như quy định trước đây, nhưng vẫn được đóng thù lao qua đơn vị quản lý vận hành để thanh toán cho BQT. Mức đóng góp do Hội nghị nhà chung cư quyết định (đóng góp theo m2 sở hữu, hoặc có chung cư đã thực hiện đóng góp trên cơ sở chia đều cho các chủ sở hữu).

Đây là vấn đề các đơn vị QLVH lưu ý khi xây dựng phương án tài chính: ngoài xác định giá dịch vụ phải xác định mức đóng góp thù lao BQT (thường mức thù lao đã được thông qua, chỉ phân bổ mức đóng góp cụ thể của các chủ sở hữu.

5.Thời hạn hợp đồng QLVH:

Điểm mới là Điều 29, Quy chế quản lý, sử sụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05 đã có quy định thời hạn: tối thiểu là 12 tháng, tối đa 03 năm (bằng nhiệm kỳ của BQT).

6.Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sẽ không bao gồm thù lao cho BQT như đã phân tích ở mục 4.

Tại Điều 151 cũng nêu giá dịch vụ không bao gồm “chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt”, nhưng lưu ý đây là thuộc về chi phí “phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư”, chứ không phải là chi phí điện công cộng, nước công cộng như cách hiểu của một số ít cá nhân. Điều này được khẳng định tại Phụ lục VII-PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ của Nghị định số 95., trong đó xác định rõ nội dung: “chi phí sử dụng năng lượng… để phục vụ công tác vận hành nhà chung cư (thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật…)”, “chi phí điện chiếu sáng công cộng, nước công cộng”… là các chi phí cấu thành giá dịch vụ nhà chung cư.

UBND tỉnh ban hành khung Giá dịch vụ nhà chung cư chỉ áp dụng cho nhà chung cư thuộc tài sản công, còn các chung cư không thuộc đối tượng trên chỉ lấy đó làm cơ sở tham khảo, áp dụng khi không thoả thuận được.

Các chi phí “phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư” ngoài chi phí nêu trên còn có kinh phí mua bảo hiểm cháy nổ, trông giữ xe. Như vậy kinh phí mua bảo hiểm cháy nổ phần sở hữu chung không thuộc nội dung cấu thành giá dịch vụ, trừ phi nó được xác định thuộc “một số chi phí khác của bộ phận quản lý nhà chung cư”. Ngoài ra cần lưu ý là Hội nghị nhà chung cư chỉ quyết định giá dịch vụ, còn giá dịch vụ trông giữ xe được thực hiện theo quy định của pháp luật về giá (Điều 144 Luật nhà ở).

7.Quỹ bảo trì nhà chung cư:

Nghị định 30/2021/NĐ-CP đã hết hiệu lực thi hành, đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư không phải “đóng băng” tài khoản quỹ bảo trì: không thực hiện việc ứng kinh phí sử dụng cho việc bảo trì để BQT hoàn trả sau mà vẫn sử dụng, quyết toán theo quy định và bàn giao cho BQT.

8.Quy định về nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì:

Điều này được quy định tại Điều 153 của Luật nhà ở, tuy nhiên cần được hiểu cho đúng. Luật quy định NGUỒN THU, chứ không xác định toàn bộ DOANH THU. Nên không thể hiểu máy móc là toàn bộ doanh thu trên sẽ được BQT hoặc đơn vị thuê dịch vụ nộp trực tiếp vào tài khoản quỹ bảo trì, nghĩa là nguồn thu này được hình thành sau khi đã hoạch toán. Tuy luật và các văn bản hướng dẫn cũng chưa hướng dẫn việc hạch toán sẽ phải trừ đi các chi phí, nhưng thực tế nếu các hoạt động trên phải tốn chi phí để có nguồn thu, thì nó phải được hạch toán để xác định số tiền phải nộp thực tế chứ không phải toàn bộ doanh thu.

Luật và các văn bản hướng dẫn cũng chưa nêu rõ khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung này bao gồm những nội dung gì. Có một điểm không thống nhất giữa các văn bản: tại Phụ lục VII-PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ của Nghị định số 95, về công thức xác định giá dịch vụ lại đưa “Khoản thu được từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư hàng năm (nếu có)” vào để giảm trừ chi phí.

Nguồn thu từ khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung có thể xác định rõ là từ quảng cáo thang máy, đặt trạm viễn thông, cho thuê tiện ích…, còn nội dung trông giữ phương tiện có nằm trong nguồn thu nói trên hay không?

Rõ ràng là việc trông giữ phương tiện có khai thác phần sở hữu chung, nhưng chỉ thật sự đúng với việc khai thác phương tiện vãng lai, tuy nhiên nếu để hạch toán tách bạch với trông giữ xe của cư dân là một vấn đề không dễ dàng.

Trước đây, đa số các nhà chung cư đều sử dụng toàn bộ nguồn thu trên để bù đắp chi phí vận hành, hoặc xây dựng quỹ hoạt động. Việc áp dụng Luật làm giảm nguồn thu nói trên sẽ dẫn đến khả năng cao là phải tăng phí dịch vụ, nếu không phân bổ lại các nội dung chi phí vận hành cho toà nhà.

9.Quản lý vận hành nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ:

Luật nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn đã có đề cập đến việc phát triển và quản lý vận hành loại nhà ở cũng nhiều tầng, nhiều căn hộ nhưng chưa đạt “chuẩn” để là chung cư  (vẫn thường gọi là các chung cư mini).

Trong thời gian 6 tháng, các nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ có thể thuê đơn vị có đủ điều kiện QLVH để thực hiện các nội dung quy định theo Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, hoặc tự quản lý vận hành.

Trường hợp tự quản lý vận hành thì người trực tiếp quản lý vận hành phải có kiến thức về PCCC theo quy định của pháp luật PCCC và có Giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

10. Một số công việc của các đơn vị QLVH cần lưu ý sau khi Luật nhà ở và các văn bản hướng dẫn được áp dụng:

Một là, rà soát, chuẩn bị nộp hồ sơ mới để được công nhận “đủ điều kiện được thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư” theo quy định mới. Đồng nghĩa với việc phải có kế hoạch tuyển dụng, đào tạo để đội ngũ nhân sự đạt “chuẩn” để được công nhận đủ điều kiện.

Hai là, chủ động xây dựng giá dịch vụ theo Luật mới để trình BQT. Trường hợp không có thay đổi giá dịch vụ thì chỉ cần ký lại phụ lục về tài chính. Nếu có thay đổi thì phải đề xuất BQT tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường để thông qua.

Bài viết thể hiện quan điểm cá nhân, rất mong nhận được các ý kiến đóng góp, trao đổi. Liên quan đến các vấn đề trên, bạn nào cần tư vấn thêm có thể liên hệ trực tiếp với tác giả: 0963309768 hoặc 0919679192 (FB/zalo…) để hỗ trợ, tư vấn chi tiết, rõ ràng hơn. Trân trọng!

Trần Khánh (Chủ tịch CLB quản lý tòa nhà Hà Nội)

Nguồn: https://caulacboquanlytoanha.vn/mot-so-diem-can-luu-y-cua-cac-don-vi-quan-ly-van-hanh-nha-chung-cu-khi-thuc-hien-luat-nha-o-nam-2023/

18/8/2024

Bài viết này sẽ phân tích chi tiết hành vi sử dụng tiền thu hộ không đúng mục đích của một đơn vị quản lý vận hành trong cộng đồng cư dân dưới góc độ pháp lý theo quy định của pháp luật Việt Nam, và đưa ra các chế tài có thể áp dụng cho những vi phạm hợp đồng liên quan. Chúng tôi hy vọng đây sẽ là một bài viết hữu ích cho cư dân và các đơn vị quản lý vận hành để hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình.

ĐẶT VẤN ĐỀ

Trong một cộng đồng cư dân, việc quản lý và vận hành các dịch vụ chung thường được giao cho một đơn vị chuyên trách. Một trong những nhiệm vụ quan trọng của đơn vị này là thu hộ và chi hộ các khoản phí liên quan đến các dịch vụ tiện ích như tiền nước, tiền điện, vệ sinh, an ninh, và bảo trì các khu vực chung. Tuy nhiên, một tình huống bất ngờ đã xảy ra khi Công ty cấp nước thông báo tạm ngừng cung cấp nước do Đơn vị quản lý vận hành không đóng tiền nước suốt 7 tháng, mặc dù đã thu tiền từ cư dân. Điều này đã gây ra nhiều tranh cãi trong cộng đồng cư dân về tính hợp pháp và đạo đức của hành vi này.

Thông báo ngừng cung cấp nước của Công ty Cấp nước

Đơn vị quản lý vận hành đã trả lời rằng mọi thông tin đều chưa chính thức khi chưa có sự Thông báo từ Ban quản lý, nghĩa là Thông báo của Công ty Cấp nước cũng là chưa chính thức.

Trả lời của Đơn vị quản lý vận hành

NGUYÊN NHÂN KHÔNG ĐÓNG TIỀN NƯỚC

Theo thông tin từ cộng đồng cư dân, có ý kiến cư dân có nick zalo là “Do Thi QuynhHuong” cho rằng Đơn vị quản lý vận hành đã sử dụng tiền thu hộ để chi trả cho nhân sự và các chi phí quản lý khác. Điều này dường như xuất phát từ nhu cầu cấp thiết trong việc duy trì hoạt động của đơn vị, tuy nhiên, hành vi này có thể vi phạm các quy định trong hợp đồng giữa đơn vị quản lý vận hành và cộng đồng cư dân.

Ý kiến của cư dân

PHÂN TÍCH HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ

Hợp đồng giữa đơn vị quản lý vận hành và cộng đồng cư dân thường quy định rõ ràng về trách nhiệm thu hộ, chi hộ và việc quản lý các khoản tiền này. Theo quy định chung, số tiền thu hộ phải được sử dụng đúng mục đích như đã thỏa thuận, tức là dùng để thanh toán cho các dịch vụ tiện ích đã được định trước (như tiền nước). Việc sử dụng số tiền này cho các mục đích khác, dù là để duy trì hoạt động của đơn vị quản lý vận hành, nếu không được sự đồng ý của cộng đồng cư dân, chủ sở hữu nguồn tiền, đều được xem là vi phạm hợp đồng.

PHÂN TÍCH HÀNH VI VI PHẠM

Theo quy định pháp luật Việt Nam, đặc biệt là trong Bộ Luật Dân sự và Bộ Luật Hình sự, hành vi sử dụng tiền thu hộ sai mục đích có thể bị coi là vi phạm hợp đồng và có thể dẫn đến các chế tài pháp lý. Cụ thể:

Về trách nhiệm dân sự.

Việc đơn vị quản lý vận hành không thanh toán tiền nước suốt 7 tháng, dù đã thu tiền từ cư dân, có thể bị coi là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Trong trường hợp này, cộng đồng cư dân có quyền yêu cầu đơn vị quản lý vận hành thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, và yêu cầu bồi thường thiệt hại của việc bị ngừng cung cấp nước.

Về trách nhiệm hình sự.

Pháp luật Việt Nam quy định Đơn vị quản lý phải tuân thủ các điều khoản đã cam kết và không được sử dụng tiền thu hộ cho các mục đích khác nếu không có sự đồng ý của bên thu hộ, việc sử dụng nguồn tiền thu hộ vào những hoạt động khác có dấu hiệu của hành vi chiếm đoạt tiền thu hộ của cộng đồng người dân.

Nhưng có một tình tiết mà Đơn vị quản lý vận hành "quên mất" rằng Hợp đồng quản lý vận hành giữa Ban quản trị và Đơn vị quản lý vận hành không còn hiệu lực pháp lý, cho nên việc quản lý vận hành tại Chung cư Miếu Nổi 18 Tầng khác với ở những Chung cư khác, chiêu trò chiếm dụng tiền thu hộ lần này có lẽ là lần cuối cùng của Đơn vị quản lý vận hành.

KẾT LUẬN

Từ phân tích trên, có thể thấy rằng hành vi của đơn vị quản lý vận hành trong việc sử dụng tiền thu hộ để chi trả cho các chi phí khác mà không có sự đồng ý của cộng đồng cư dân là vi phạm hợp đồng và có thể dẫn đến các chế tài pháp lý. Để bảo vệ quyền lợi của mình, cộng đồng cư dân cần giám sát chặt chẽ hoạt động Thu - Chi tài chính, đảm bảo sổ sách giấy tờ kế toán của Đơn vị quản lý vận hành, và nếu cần, có thể tìm đến sự hỗ trợ của các cơ quan pháp lý để giải quyết vấn đề một cách công bằng.

Nguồn: https://www.dlpinnacle.vn/thu-ho-chi-ho

9/8/2024

Ngày 29 tháng 06 năm 2024, Quốc hội biểu quyết thông qua Luật số 43/2024/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15, trong đó nổi bật có nội dung Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 ngày 27 tháng 11 năm 2023 (“Luật Nhà ở 2023”) có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2024, tức sớm hơn 05 tháng so với thời điểm có hiệu lực trước đó quy định tại Luật Nhà ở 2023. Với kỳ vọng và yêu cầu của Quốc hội về việc khắc phục các tồn đọng của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 (“Luật Nhà ở 2014”), Luật Nhà ở 2023 đã luật hóa một số quy định tại các văn bản hướng dẫn thi hành và bổ sung nhiều quy định rõ ràng hơn trong việc quản lý các dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Liên quan đến việc quản lý và sử dụng nhà chung cư, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung các quy định mới như sau:

Thứ nhất, Luật Nhà ở 2014 chỉ quy định cấm các hành vi liên quan đến việc sử dụng sai mục đích nhà chung cư và lấn chiếm không gian chung, Luật Nhà ở 2023 đã có nhóm các quy định cụ thể về các hành vi cấm trong việc quản lý và sử dụng nhà chung cư với nhiều hành vi cấm được bổ sung.

So với Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung nhiều quy định cấm mới nhằm tăng cường quản lý và bảo vệ môi trường sống của cư dân, cụ thể, Luật Nhà ở 2023 đã ghi nhận việc không đóng kinh phí bảo trì và sử dụng không đúng kinh phí quản lý vận hành và kinh phí bảo trì là những hành vi bị nghiêm cấm. Quy định này đảm bảo các quỹ tài chính cần thiết cho việc bảo trì và vận hành nhà chung cư được thu và sử dụng đúng mục đích, giúp duy trì chất lượng và an toàn của công trình, bảo vệ lợi ích của các chủ sở hữu nhà chung cư tuân thủ quy định khác. Luật Nhà ở 2023 đồng thời nghiêm cấm các hành vi gây ảnh hưởng đến trật tự và cảnh quan nhà chung cư, bao gồm việc sơn, trang trí mặt ngoài không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc, hay việc chăn, thả gia súc, gia cầm, giết mổ gia súc trong khu vực nhà chung cư, góp phần bảo vệ môi trường sống chung, đảm bảo trật tự và mỹ quan, tạo ra môi trường sống văn minh và sạch đẹp cho tất cả chủ sở hữu nhà chung cư.

Ngoài ra, Luật Nhà ở 2023 còn nghiêm cấm hành vi chia tách căn hộ chung cư khi không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền (“CQNN”) cho phép. Quy định cấm này giúp bảo đảm an toàn kết cấu của nhà chung cư, đảm bảo tính đồng bộ trong quy hoạch, tránh gây ra tình trạng quá tải cho cơ sở hạ tầng và các vấn đề an toàn khác trong quá trình sử dụng nhà chung cư.

Thứ hai, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung một số quy định cụ thể trong việc đầu tư xây dựng chỗ để xe của nhà chung cư, cũng như đã luật hóa một số quy định trong Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư để bảo đảm tính pháp lý trong áp dụng và thực hiện.

Thiết kế nhà chung cư phải phân định khu vực dành cho từng loại xe: Trong khi Luật Nhà ở 2014 chỉ quy định chung về việc đảm bảo xây dựng chỗ để xe theo quy chuẩn xây dựng và thiết kế được phê duyệt, Luật Nhà ở 2023 đã luật hóa quy định trong Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư khi bổ sung quy định cụ thể về việc chỗ để xe có thể được bố trí tại tầng hầm hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Đồng thời, Luật Nhà ở 2023 bổ sung thêm yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư (“CĐT”) phải thực hiện phân định rõ ràng từng khu vực dành cho từng loại xe trong thiết kế nhà chung cư. Yêu cầu cụ thể này đảm bảo để CQNN có đánh giá đầy đủ và chính xác hơn về chất lượng và an toàn của công trình, đánh giá được mức độ ảnh hưởng của dự án nhà chung cư đối với hệ thống giao thông của khu vực xung quanh nhà chung cư, tránh việc CĐT thay đổi mục đích sử dụng của từng khu vực trong chỗ để xe trái với thiết kế đã được phê duyệt và đảm bảo quyền sở hữu, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư đối với chỗ để xe (ngoài chỗ để xe ô tô).

Quy định về khu vực sạc điện: Ngoài quy định bố trí khu vực riêng biệt cho từng loại xe, việc bổ sung quy định yêu cầu khu vực sạc điện cho xe động cơ điện được bố trí theo tiêu chuẩn quy chuẩn xây dựng là điểm mới đáng chú ý, thể hiện sự chuẩn bị của Luật Nhà ở 2023 đối với sự phát triển của các công nghệ mới, đáp ứng nhu cầu và xu hướng sử dụng xe điện ngày càng tăng của xã hội. Tuy nhiên, quy định việc bố trí khu vực sạc điện này của Luật Nhà ở 2023 lại không đề cập rõ ràng có yêu cầu bắt buộc tất cả thiết kế nhà chung cư phải có khu vực sạc điện hay không. Trước thực trạng người dân sạc điện cho xe động cơ điện tuỳ tiện, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, và nhiều vụ hoả hoạn bắt nguồn từ cháy nổ do sạc điện xe động cơ điện trong thời gian gần đây, việc có các hướng dẫn cụ thể rõ ràng tiêu chuẩn thiết kế khu vực sạc điện tại toà nhà chung cư là rất cấp thiết. Hiện nay, Bộ Khoa học và Công nghệ đã xây dựng và công bố 11 Tiêu chuẩn Việt Nam về trạm sạc xe điện (gồm 9 tiêu chuẩn về trạm sạc và 2 tiêu chuẩn về hoàn đổi pin xe điện), và đồng thời, Bộ Khoa học và Công nghệ đang dự thảo sửa đổi các quy định pháp luật và xây dựng bổ sung thêm 18 tiêu chuẩn khác liên quan đến trạm sạc xe điện và các thiết bị điện liên quan (như được đề cập trong Công văn số 149/BKHCN-TĐC ngày 18 tháng 01 năm 2024 của Bộ Khoa học và Công nghệ). Đây sẽ là cơ sở để các CĐT thực hiện và tuân thủ trong việc xây dựng và thiết kế khu vực sạc điện trong nhà chung cư, nhằm đảm bảo an toàn cho tài sản và tính mạng của các cư dân sinh sống trong khu vực nhà chung cư.

Công khai chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô: Luật Nhà ở 2023 quy định rõ ràng về việc trong trường hợp người mua căn hộ không mua hoặc không thuê chỗ để xe ô tô, chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của CĐT và CĐT không được tính vào giá bán căn hộ chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô. Đồng thời, Luật Nhà ở 2023 yêu cầu CĐT phải công khai chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ô tô, nhằm mục đích giúp người mua hiểu rõ cấu phần giá bán căn hộ mà mình chi trả có bao gồm chi phí xây dựng chỗ để xe ô tô hay không. Quy định này giúp khắc phục tình trạng thực tế CĐT của một số dự án nhà ở xác định chỗ để xe ô tô thuộc sở hữu riêng của CĐT nhưng không rõ ràng trong việc có phân bổ chi phí đầu tư xây dựng chỗ để ô tô vào giá bán căn hộ cho người mua hay không. Tuy nhiên, quy định này cần hướng dẫn cụ thể hơn về thời điểm, cũng như phương thức để CĐT công khai chi phí xây dựng chỗ để xe ô tô, đảm bảo để người mua nắm được trước khi quyết định ký kết hợp đồng mua bán căn hộ.

Thứ ba, Luật Nhà ở 2023 bổ sung cách xác định diện tích lô gia trong việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư.

Theo đó, diện tích lô gia được tính toàn bộ diện tích sàn từ mép trong của tường chung hoặc tường bao căn hộ. Quy định cụ thể này giúp xác định cách thức tính chính xác diện tích lô gia trong căn hộ, hạn chế sự không rõ ràng trong quy định để các CĐT mập mờ trong cách thức tính, làm tăng diện tích căn hộ khi xác định giá bán hoặc giá thuê mua của nhà chung cư.

Đồng thời tại quy định này, Luật Nhà ở 2023 quy định rõ ràng về quyền sở hữu đối với trang thiết bị, cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia của căn hộ chung cư. Trong trường hợp trang thiết bị, cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia nhưng thuộc mặt đứng của công trình theo hồ sơ thiết kế thì trang thiết bị, cấu kiện đó được xác định thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư. Đây là quy định tạo thuận lợi cho CĐT cũng như người mua trong việc xác định rõ ràng phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung khi trang thiết bị được gắn vào phần sở hữu riêng, hạn chế sự không rõ ràng tại Luật Nhà ở 2014 khi quy định phần sở hữu riêng bao gồm hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

Thứ tư, Luật Nhà ở 2023 đã loại bỏ thêm một số chi phí khỏi giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư so với Luật Nhà ở 2014.

Luật Nhà ở 2023 bổ sung thêm việc loại trừ khỏi giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hai loại phí bao gồm (i) kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ, và (ii) thù lao cho Ban quản trị nhà chung cư. Quy định mới này dường như nhằm mục đích tách bạch rõ ràng giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và các khoản chi phục vụ hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư, theo đó thù lao Ban quản trị nhà chung cư sẽ được Hội nghị nhà chung cư quyết định việc đóng góp riêng, và tránh ảnh hưởng tới việc quyết định, đóng góp và sử dụng phí dịch vụ quản lý vận hành và tránh các tranh chấp có thể xảy ra liên quan đến giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Luật Nhà ở 2023 đồng thời bổ sung trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư để làm cơ sở cho các bên tham khảo. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được về giá dịch vụ thì sẽ áp dụng giá trong khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Thứ năm, Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung quy định cụ thể về việc bàn giao công trình hạ tầng khu vực có nhà chung cư.

Luật Nhà ở 2014 không có quy định về vấn đề bàn giao công trình hạ tầng, cũng như thời điểm và cách thức bàn giao các công trình trình hạ tầng từ CĐT cho CQNN. Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung quy định cụ thể về vấn đề này. Theo đó, trong trường hợp phải bàn giao công trình hạ tầng theo thiết kế/chủ trương dự án được phê duyệt, công trình hạ tầng phải được bàn giao cho CQNN sau khi có nghiệm thu công trình và theo đề nghị của CĐT. Quá trình bàn giao và tiếp nhận phải được ghi nhận bằng văn bản giữa CĐT và CQNN. Quy định tại Điều 157 và 158 Luật Nhà ở 2023 đồng thời xác định rõ ràng về trách nhiệm bảo trì công trình hạ tầng kỹ thuật, theo đó, trường hợp công trình hạ tầng kỹ thuật chưa được bàn giao cho CQNN, CĐT vẫn phải bảo trì, quản lý và vận hành theo nội dung dự án đã được phê duyệt, đảm bảo công trình không gây ảnh hưởng xấu đến cộng đồng và môi trường sống của cư dân nhà chung cư.

Các nội dung trên đây là một số thay đổi đáng chú ý của Luật Nhà ở 2023 trong vấn đề quản lý và sử dụng nhà chung cư, góp phần tăng cường sự rõ ràng và minh bạch trong quản lý nhà chung cư, nâng cao trách nhiệm của các bên liên quan, góp phần xây dựng môi trường sống tốt đẹp, an toàn và bền vững cho cư dân theo đúng định hướng của Quốc hội khi xây dựng và ban hành Luật Nhà ở 2023. Tuy nhiên, để các quy định mới này được áp dụng hiệu quả trên thực tế và phù hợp với thực tiễn tại Việt Nam thì còn cần các hướng dẫn thi hành cụ thể của Chính phủ và các Bộ, ngành quản lý có liên quan trong thời gian tới.

Nguồn: https://www.bizconsult.vn/ban-tin-phap-ly-thang-08-2024-cac-quy-dinh-moi-cua-luat-nha-o-2023-trong-viec-quan-ly-va-su-dung-nha-chung-cu/ 

30/6/2024

Luật nhà ở số 27/2023/QH15 sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, sớm 05 tháng so với quyết nghị của Quốc hội tại kỳ họp tháng 1/2024. Sau ban hành luật sẽ có các văn bản hướng dẫn thi hành: các nghị định, thông tư…trong đó có sửa đổi, bổ sung Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, sẽ có các quy định chi tiết hơn. Thay mặt CLB quản lý toà nhà Hà Nội, tôi xin được hệ thống và khái quát một số điểm mới tại Luật để các đơn vị, cá nhân có liên quan nắm được và thực hiện. Nội dung chi tiết hơn có thể sẽ được tiếp tục cung cấp sau khi các văn bản hướng dẫn thi hành luật được ban hành.

1.Một số vấn đề chung về nhà chung cư:

-Sửa đổi nội dung quy định: “Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích trong căn hộ hoặc trong phần diện tích không phải là căn hộ trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và trang thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích không phải là căn hộ của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật này”.  Khi đã xác định được các phần sở hữu riêng thì “Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng…” (Điều 2).

– Bổ sung quy định về xác định phần sở hữu chung, sở hữu riêng nhà chung cư nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở; yêu cầu các nội dung này phải được xác định trong hợp đồng mua, thuê mua nhà ở hoặc diện tích khác trong nhà chung cư; trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc diện tích khác trong nhà chung cư không ghi rõ thì phần sở hữu chung, sở hữu riêng được xác định theo quy định của Luật nhằm bảo đảm chặt chẽ, thuận lợi trong giải quyết tranh chấp (khoản 3 Điều 142).

– Bổ sung quy định cách xác định phần sở hữu chung đối với thiết bị, cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia, bao gồm cách xác định phần sở hữu chung đối với thiết bị, cấu kiện gắn liền với ban công, lô gia (khoản 1 Điều 141).

-Không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư: Luật Nhà ở không quy định thời hạn sở hữu, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ phải phá dỡ, thì giá trị nhà ở không còn nhưng giá trị quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài và người dân vẫn được bồi thường.

Cụ thể, Điều 58 Luật Nhà ở quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền…

-Chổ để xe của nhà chung cư: Bổ sung quy định Khu vực sạc điện cho xe động cơ điện được bố trí theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng (Điều 143)

-Bổ sung Các hành vi nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm:

+ Không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (sau đây gọi chung là kinh phí bảo trì); quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì không đúng quy định của pháp luật về nhà ở;

+ Cố ý gây thấm dột; gây tiếng ồn, độ rung quá mức quy định; xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư; sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc; chăn, thả gia súc, gia cầm; giết mổ gia súc trong khu vực nhà chung cư;

+ Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;

+ Tự ý sử dụng phần diện tích và trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung vào sử dụng riêng; thay đổi mục đích sử dụng phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng;

+ Gây mất trật tự, an toàn, cháy, nổ trong nhà chung cư; kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ và ngành, nghề gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và quy định khác của pháp luật có liên quan;

+ Kinh doanh vũ trường, karaoke, quán bar; kinh doanh sửa chữa xe có động cơ; hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; kinh doanh dịch vụ nhà hàng mà không bảo đảm tuân thủ yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định của pháp luật (Điều 3).

2.Về hội nghị nhà chung cư:

-Bổ sung nội dung: hội nghị nhà chung cư “đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư bao gồm chủ sở hữu nhà chung cư và người sử dụng nhà chung cư” và bổ sung Hội nghị nhà chung cư quyết định các vấn đề “Thông qua kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư”.

-Cho phép tổ chức Hội nghị nhà chung cư theo hình thức họp trực tuyến: “trường hợp do dịch bệnh, thiên tai không thể họp trực tiếp thì có thể tổ chức họp trực tuyến hoặc kết hợp họp trực tiếp và họp trực tuyến” (Điều 145).

3.Về Ban quản trị nhà chung cư:

-Bổ sung nội dung: Khuyến khích người có kinh nghiệm, kiến thức về xây dựng, kiến trúc, tài chính, pháp luật, phòng cháy, chữa cháy tham gia Ban quản trị nhà chung cư (Điều 146).

– Quy định rõ thành phần Ban quản trị nhà chung cư bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu không tham dự, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư, trừ trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không cử đại diện tham gia Ban quản trị nhà chung cư (khoản 2 Điều 146) để khắc phục cách hiểu khác nhau về trường hợp chủ đầu tư không cử đại diện tham gia Ban quản trị nhằm mục đích cố tình không bàn giao kinh phí bảo trì trong Luật Nhà ở năm 2014.

– Quy định rõ trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư, theo đó, quyết định của Ban quản trị nhà chung cư vượt quá quyền và trách nhiệm quy định tại Luật này, quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư thì không có giá trị pháp lý, trường hợp vượt quá quyền hạn khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thì xử lý theo quy định của Bộ luật Dân sự; trường hợp vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà thành viên Ban quản trị nhà chung cư bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật (khoản 3 Điều 148).

(Tách thành hai điều luật riêng biệt so với Luật Nhà ở 2014 về quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư).

4.Về Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư:

-Bổ sung quy định: Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trực tiếp thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư thì phải có chức năng, năng lực quản lý vận hành theo quy định tại Điều 150 của Luật này (Điều 149).

-Điều kiện đáp ứng:

“a) Là đơn vị sự nghiệp công lập hoặc doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;

b) Phải có các phòng, ban về kỹ thuật, chăm sóc khách hàng, bảo vệ an ninh, phòng cháy, chữa cháy, vệ sinh, môi trường và bộ phận khác có liên quan để thực hiện các dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

c) Người quản lý, nhân viên trực tiếp tham gia công tác quản lý vận hành của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có trình độ chuyên môn trong các lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và phải có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư” (Điều 150)

Luật đã chỉ rõ đơn vì quản lý vận hành nhà chung cư là:đơn vị sự nghiệp công lập hoặc doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và phỉ “có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư”.

Luật cũng quy định rõ: Người quản lý, nhân viên trực tiếp tham gia công tác quản lý vận hành thì phải đáp ứng những yêu cầu chuyên môn chứ không quy định chung chung “cán bộ, nhân viên”. Các đối tượng nêu trên phải có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Hiện nay việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư không còn là ngành nghề kinh doanh có điều kiện và Thông tư mới về lĩnh vực này chưa được ban hành tuy nhiên quy định trên vẫn phải chấp hành.

-Bổ sung quy định: “Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư chỉ được cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư sau khi có văn bản thông báo đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” và Chính phủ quy định chi tiết Điều này (Điều 150).

Hiện nay chưa có quy định chi tiết mới, trên thực tế thì việc thông báo đủ điều kiện vận hành đang thông qua hai hình thức: bằng văn bản (Theo thông tư 02, năm 2016) hoặc đăng tải thông tin trên Cổng thông tin điện tử Bộ xây dựng (Theo thông tư 28, năm 2016), hoặc Sở xây dựng (theo Thông tư 06, năm 2019). Thông tư 06 không bắt buộc đơn vị quản lý vận hành phải đăng tải thông tin. Như vậy theo quy định mới của luật, chắc chắn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải gửi hồ sơ đáp ứng yêu cầu quy định tại Điều 150 thì mới được thông báo đủ điều kiện và được phép quản lý vận hành. Đây là vấn đề cần lưu ý đối với các ban quản trị khi lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và các đơn vị muốn tham gia công tác quản lý vận hành nhà chung cư.

Vấn đề đơn vị làm sao đáp ứng đủ điều kiện để được quản lý vận hành nhà chung cư trên website của CLB quản lý toà nhà Hà Nội đã có đề cập, độc giả quan tâm có thể truy cập để tìm hiểu thêm.

– Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư bổ sung quy định: giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư áp dụng đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp và giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư áp dụng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô đối với nhà chung cư chỉ có mục đích để ở (Điều 151).

5.Về quỹ bảo trì nhà chung cư:

– Bỏ nội dung Khoản 2 Điều 103 Luật Nhà ở 2014, bổ sung Khoản 2, Điều 152: “Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải đóng kinh phí bảo trì là 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó tại thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng.

– Bổ sung quy định tại Điều 153 về tài khoản quản lý kinh phí bảo trì trước khi bàn giao nhà chung cư cho khách hàng nhằm khắc phục triệt để các tranh chấp về bàn giao kinh phí bảo trì trong thời gian qua, vấn đề này trước đây không thể hiện trong luật mà chỉ bổ sung tại các nghị định hướng dẫn thi hành; bổ sung quy định trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản bảo trì do Ban quản trị quản lý để bảo trì nhà chung cư theo quy định (khoản 4 Điều 151) để thống nhất trong áp dụng pháp luật.

Luật cũng quy định rõ: “Nguồn thu quy định tại khoản này và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư”. Như vậy đã chỉ rõ lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư, chứ không được sử dụng vào mục đích khác, như một số toà nhà đang vận dụng nếu không sử dụng để bảo trì nhà chung cư sẽ sai nguyên tắc.

Tuy nhiên luật mới sẽ dẫn đến khó khăn cho Ban quản trị trong việc cân đối, xác định giá dịch vụ quản lý nhà chung cư, vì nếu hiểu theo quy định mới thì có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung: quảng cáo thang máy, viễn thông…, thậm chí cả nguồn thu trông giữ xe (vì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe), sẽ phải nộp vào tài khoản quỹ bảo trì, thay vì áp dụng là nguồn thu bù đắp cho công tác quản lý vận hành như thường các toà nhà đang áp dụng. Quy định trên sẽ tạo cơ chế thuận lợi tạo lập, bổ sung quỹ bảo trì, cho các toà nhà không có quỹ bảo trì hoặc chưa được bàn giao quỹ bảo trì, nhưng cũng dẫn đến bất cập phải xác định lại giá dịch vụ quản lý nhà chung cư cho đúng luật. Tuy nhiên xác định ra sao phải đợi các văn bản hướng dẫn thi hành luật ban hành thì mới có thể xác định chính xác được.

– Bổ sung quy định về trường hợp nhà chung cư không thành lập Ban quản trị thì các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất cử người đại diện quản lý tài khoản kinh phí bảo trì, việc sử dụng kinh phí bảo trì (khoản 6 Điều 155) để tránh khoảng trống pháp lý về nội dung này.

– Sửa đổi thẩm quyền giải quyết tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì từ UBND cấp tỉnh sang UBND cấp huyện nơi có nhà ở đó để tăng cường phân cấp quản lý cho địa phương, giảm tải công việc đối với những đô thị lớn có nhiều chung cư như TP.Hà Nội, TP.HCM,…

Trong Luật Nhà ở năm 2014 cũng đã có quy định về việc chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư cho Ban quản trị nhà chung cư, nếu không bàn giao thì sẽ cưỡng chế. Tuy nhiên Luật Nhà ở năm 2014 quy định còn chung chung, thiếu cơ sở để thực hiện nên thời gian qua chúng ta thấy xảy ra rất nhiều vụ tranh chấp giữa cư dân (đại diện là Ban Quản trị) và chủ đầu tư. Nhiều chủ đầu tư đã cố tình chiếm dụng kinh phí bảo trì trong thời gian dài và tìm mọi lý do để trì hoãn việc bàn giao kinh phí này cho Ban Quản trị, từ đó dẫn đến tranh chấp, làm mất anh ninh trật tự, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của cư dân trong khu chung cư đó, và gây nhiều khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước trong việc giải quyết các mâu thuẫn, khiếu nại phát sinh từ vấn đề này. Những vướng mắc này đã được Luật Nhà ở năm 2023 tháo gỡ, bằng các quy định trình tự chi tiết hơn về việc quản lý và cách thức cũng như thời hạn cụ thể về việc bàn giao kinh phí bảo trì.

Cụ thể, Luật mới quy định thẩm quyền của UBND cấp huyện trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến kinh phí bảo trì và thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì từ chủ đầu tư sang cho Ban quản trị nhà chung cư. Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì, nếu phát hiện chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dấu hiệu tội phạm thì Ủy ban nhân dân cấp huyện kiến nghị bằng văn bản và gửi kèm theo chứng cứ, tài liệu liên quan cho cơ quan điều tra có thẩm quyền xem xét, xử lý theo quy định của pháp luật, nếu có đủ cơ sở thì người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Trên đây là một số nội dung thay đổi quan trọng, những người đang tham quản lý vận hành nhà chung cư: Chủ đầu tư, đơn vị QLVH, đơn vị tư vấn, đào tạo, các ban quản trị cần nắm rõ để chấp hành và vận dụng đúng.

Bài viết trên thể hiện quan điểm cá nhân, rất mong nhận được các ý kiến đóng góp, trao đổi. Liên quan đến các vấn đề trên, bạn nào cần tư vấn thêm có thể liên hệ trực tiếp với tác giả: 0963309768 hoặc 0919679192 (FB/zalo…) để hỗ trợ, tư vấn chi tiết, rõ ràng hơn. Trân trọng!

Trần Khánh (Chủ tịch CLB quản lý tòa nhà Hà Nội)

Nguồn: https://caulacboquanlytoanha.vn/mot-so-diem-moi-can-luu-y-trong-luat-nha-o-nam-2023-ve-quan-ly-su-dung-nha-chung-cu/ 

21/7/2023

Một Tòa nhà hoạt động ổn định không thể thiếu sự hỗ trợ 24/7 của đội ngũ kỹ thuật. Tuy nhiên, việc đánh giá chất lượng công việc của đội ngũ kỹ thuật từ khách hàng có thể không đầy đủ do họ ít được biết đến quá trình và hiệu quả làm việc của các kỹ thuật viên. Bài viết dưới đây sẽ chỉ rõ vai trò và nhiệm vụ của các nhân viên kỹ thuật tại Tòa nhà, mang đến góc nhìn chuyên sâu về công tác vận hành các hệ thống kỹ thuật. 

Hoạt động vận hành mỗi Tòa nhà đòi hỏi sự phối kết hợp giữa các bộ phận chuyên trách khác nhau. Trong đó, đội ngũ kỹ thuật (trực thuộc Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý tùy từng mô hình và giai đoạn của dự án), sẽ chịu trách nhiệm vận hành toàn bộ hệ thống kỹ thuật thuộc sở hữu của Tòa nhà, đảm bảo các thiết bị hoạt động ổn định và an toàn, không gây ảnh hưởng tới trải nghiệm của khách hàng và công việc của nhân viên. 

Cách thức xây dựng cơ cấu nhân sự của bộ phận kỹ thuật hiệu quả? 

Đây là một trong những bộ phận quan trọng của Tòa nhà, đảm nhận nhiều nhiệm vụ khác nhau, bao gồm vận hành hệ thống kỹ thuật, thực hiện bảo trì, giám sát việc cải tạo trang trí thi công thiết kế mặt bằng, quản lý chất lượng dịch vụ kỹ thuật thuê ngoài cũng như quản lý năng lượng. Chủ đầu tư cần hiểu rõ các nội dung công việc này để xây dựng đội kỹ thuật đáp ứng yêu cầu và đảm bảo chất lượng dịch vụ cho dự án. 

Một đội kỹ thuật thường bao gồm Kỹ sư trưởng và các kỹ thuật viên. Kỹ sư trưởng giám sát toàn bộ hoạt động của đội, đảm bảo các công việc liên quan đến vận hành, bảo trì bảo dưỡng được tiến hành đúng, an toàn vào mọi thời điểm. Đây cũng là người chịu trách nhiệm chính trong việc quản lý hệ thống kỹ thuật Tòa nhà, lập kế hoạch chi phí, giải quyết các vấn đề phát sinh và báo cáo trực tiếp cho Giám đốc quản lý Tòa nhà hoặc Chủ đầu tư.  

Các nhân viên kỹ thuật sẽ trực tiếp kiểm tra máy móc và thiết bị, thực hiện bảo trì bảo dưỡng, sửa chữa hay nâng cấp theo sự phân công của Kỹ sư trưởng.  

Một đội ngũ kỹ thuật chuyên nghiệp với quy trình làm việc bài bản và cơ cấu nhân sự rõ ràng sẽ giúp đảm bảo công tác vận hành hiệu quả và bền vững, tối ưu chi phí, đồng thời duy trì chất lượng dự án nhằm đáp ứng mục tiêu kinh doanh dài hạn. Đây cũng là một trong những nội dung Chủ đầu tư quan tâm khi thiết lập mô hình quản lý, hệ thống quy trình chuyên môn cho từng bộ phận giai đoạn trước khi dự án đi vào vận hành.  

Làm thế nào để chuẩn hóa hệ thống vận hành và đội ngũ nhân sự? Nhận tư vấn từ chuyên gia Savills tại đây.

Bộ phận kỹ thuật đảm nhận các nội dung công việc như thế nào? 

1. Vận hành ổn định hệ thống kỹ thuật Tòa nhà 

Hệ thống cơ điện Tòa nhà bao gồm hệ thống máy lạnh, thông gió, phòng cháy chữa cháy (PCCC), hệ thống cung cấp nguồn điện dự phòng, hệ thống bơm nước, hệ thống đèn và các thiết bị điện khác. Kỹ thuật viên cần tuân thủ quy trình hoạt động chuẩn của bộ phận, kiểm tra hàng ngày để duy trì hệ thống ở trạng thái an toàn và hoạt động tốt cũng như kịp thời khắc phục các sự cố phát sinh nếu có.  

2. Thực hiện bảo trì theo đúng khuyến cáo và/hoặc yêu cầu của nhà sản xuất 

Bên cạnh việc vận hành, để đảm bảo tính bền vững và hoạt động lâu dài của hệ thống, đội ngũ kỹ thuật sẽ định kỳ khảo sát hiện trạng, chủ động đặt hàng đối với các thiết bị, nguyên vật liệu cần sửa chữa/thay mới hoặc báo cáo để thuê đơn vị nhà thầu sửa chữa những hạng mục phức tạp, chẳng hạn như thang máy, trạm điện hay hệ thống PCCC.  

Kế hoạch bảo trì cần được thực hiện định kỳ hàng năm, được xây dựng trên cơ sở các tài liệu, hướng dẫn và tình hình hoạt động thực tế của dự án, để có những đánh giá và phân bổ thời gian thực hiện hay ngân sách bảo trì phù hợp. Cụ thể, các tiêu chí tham khảo xây dựng kế hoạch bảo trì bao gồm: 

• Quy định của Bộ xây dựng 

• Hướng dẫn từ nhà sản xuất hay bên lắp đặt thiết bị, hệ thống 

• Đặc thù hệ thống kỹ thuật của dự án  

• Định mức tiêu hao vật tư, phụ tùng thay thế cần mua bổ sung 

Chẳng hạn, hệ thống thông gió và điều hòa của Tòa nhà vận hành liên tục với công suất cao, điều này dễ dẫn đến hao mòn, hỏng hóc. Do đó, kế hoạch bảo trì bảo dưỡng hệ thống này phải được duy trì liên tục nhằm đảm bảo trải nghiệm của người sử dụng tại dự án. Các công việc của đội ngũ kỹ thuật thường bao gồm kiểm tra tình trạng hoạt động, bảo dưỡng dàn lạnh, dàn nóng, kiểm tra nguồn điện, hệ thống điều khiển và vận hành chạy thử hệ thống với hệ thống điều hòa. Thêm vào đó, họ có thể đề xuất các biện pháp cải tiến để nâng cao hiệu suất và kéo dài tuổi thọ của hệ thống, hướng tới tối ưu hiệu quả vận hành và chi phí. 

Sau một thời gian hoạt động, Chủ đầu tư có xu hướng thuê một đơn vị thứ ba đánh giá khách quan hiện trạng cơ sở vật chất, hệ thống kỹ thuật và hiệu quả vận hành Tòa nhà, giúp đánh giá và lường trước những khoản chi phí cho việc sửa chữa và khắc phục hệ thống trang thiết bị, nâng cao giá trị và hình ảnh Tòa nhà trong tương lai.  

Tìm hiểu thêm Gói tư vấn báo cáo đánh giá hiện trạng hệ thống kỹ thuật Tòa nhà 

3. Giám sát việc cải tạo trang trí thi công thiết kế mặt bằng và quản lý chất lượng của các dịch vụ kỹ thuật thuê ngoài 

Đội ngũ kỹ thuật cần giám sát chặt chẽ và can thiệp khi có vấn đề trong công tác thiết kế, thi công kiến trúc hay nội thất của các đơn vị do khách hàng thuê ngoài. Các hoạt động của những đơn vị này cần diễn ra dưới sự kiểm soát của đội ngũ kỹ thuật với góc nhìn chuyên môn về vận hành, tránh ảnh hưởng tới hoạt động kinh doanh và cuộc sống của cư dân và khách thuê khác hay ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu và các hệ thống khác trong tòa nhà. 

Đội ngũ kỹ thuật, đặc biệt là Kỹ sư trưởng, sẽ cần trao đổi, theo dõi và phối hợp với các đơn vị cung cấp dịch vụ ngoài như lắp đặt và bảo trì thang máy, hệ thống điện, trạm điện, hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC)... để đảm bảo chất lượng dịch vụ. Công việc này bao gồm kiểm tra và đánh giá mức độ thực hiện công việc theo đúng kế hoạch, đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật và quy định an toàn chung của Tòa nhà. Ví dụ, hệ thống thang máy là một trong những hệ thống thường được các Chủ đầu tư thuê nhà cung cấp ngoài do đây là hệ thống đặc thù, yêu cầu nhân lực có chuyên môn riêng để lắp đặt và sửa chữa. Đội ngũ kỹ thuật Tòa nhà sẽ trực tiếp làm việc với đơn vị cung cấp dịch vụ thang máy, giám sát và nghiệm thu chất lượng công việc.  

4. Quản lý năng lượng hiệu quả 

Đội ngũ kỹ thuật cần đưa ra các giải pháp cụ thể, dựa trên đặc thù về quy mô và công suất hoạt động của từng dự án, có sự điều chỉnh phù hợp, tránh phụ thuộc vào các hướng dẫn mặc định để tối ưu hóa vận hành hệ thống kỹ thuật. 

Kỹ thuật viên sẽ đánh giá và phân tích việc sử dụng năng lượng của hệ thống bằng cách thu thập dữ liệu về lượng tiêu thụ điện và nước hàng ngày, phân tích để hiểu rõ hơn về tình hình sử dụng năng lượng trong Tòa nhà. Đây là cơ sở để đề xuất các biện pháp tối ưu sử dụng năng lượng, hướng đến việc vận hành dự án ổn định và bền vững, tiết kiệm chi phí cho Chủ đầu tư.  

Một trong những chứng chỉ xanh toàn cầu được các Tòa nhà hướng đến hiện nay là Leadership in Energy & Environmental Design, hay LEED, với quản lý năng lượng là một trong hai thành tố chính. Để đạt được chứng chỉ này, Tòa nhà phải đạt một mức tiêu chuẩn nhất định về giảm tiêu thụ năng lượng, phát triển bền vững và một số tiêu chí về thiết kế khác. Đây sẽ là công việc trực tiếp của các đội ngũ kỹ thuật để đáp ứng các tiêu chí trên.  

Kết luận

Song song với thiết kế hệ thống kỹ thuật, đội ngũ kỹ thuật cũng có vai trò quan trọng, ảnh hưởng tới quá trình vận hành Tòa nhà, liên quan trực tiếp tới các giá trị, hình ảnh và lợi nhuận của dự án cũng như trải nghiệm của cư dân hay khách thuê.  

Tại Savills, chúng tôi cung cấp đa dạng các gói Tư vấn, từ xem xét thiết kế và hệ thống kỹ thuật (phù hợp với dự án ở giai đoạn Xây dựng), thiết lập đội ngũ nhân sự và hệ thống quy trình chuyên môn cho từng bộ phận (phù hợp với dự án ở giai đoạn Tiền khai trương) đến đánh giá hiện trạng hệ thống kỹ thuật (dành cho các dự án đã đi vào vận hành). Với giải pháp hiệu quả, có tính thực tiễn cao, chúng tôi sẽ giúp Chủ đầu tư thiết kế và vận hành hệ thống kỹ thuật hiệu quả, giải quyết bài toán về tối ưu chi phí một cách bài bản và triệt để. Liên hệ bộ phận Quản lý Bất động sản của Savills Việt Nam để được tư vấn các giải pháp chuyên biệt. 

Nguồn: https://vn.savills.com.vn/blog/article/212606/vietnam-viet/hieu-dung-vai-tro-cua-bo-phan-ky-thuat-trong-van-hanh-toa-nha.aspx 

18/5/2023

Trong lĩnh vực quản lý bất động sản, việc xây dựng ngân sách vận hành đóng vai trò quan trọng nhằm đảm bảo hoạt động ổn định và bền vững của dự án, cũng như là căn cứ để xác định đơn giá phí dịch vụ đưa vào hợp đồng bán hàng. Làm sao để tính toán ngân sách vận hành chính xác, tối ưu chi phí, đồng thời đảm bảo chất lượng dịch vụ tốt, ổn định, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng vẫn luôn là tâm điểm nhiều Chủ đầu tư quan tâm.

Việc tính toán ngân sách vận hành cần dựa trên đặc thù dự án, các chi phí dịch vụ theo mặt bằng trên thị trường, phương án vận hành hợp lý... đảm bảo tuân thủ đúng, đầy đủ các quy định pháp luật cũng như tiêu chuẩn dịch vụ cho khách hàng. Chính vì vậy, việc lên kế hoạch, đưa ra các ước tính và dự trù các khoản thu - chi phải được thực hiện một cách cẩn trọng bởi đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm, dựa trên sự hiểu biết sâu sắc về thị trường, các yếu tố ảnh hưởng và các xu hướng phát triển trong lĩnh vực quản lý bất động sản.

Ngân sách vận hành là gì?

Ngân sách vận hành là danh sách tất cả các khoản chi phí và doanh thu, được tổng hợp bằng cách ước lượng, dự đoán, tính toán trước. Nói cách khác, ngân sách có thể được hiểu đơn giản là một kế hoạch thu và chi phát sinh, nhằm cung cấp góc nhìn tổng thể về hiệu quả hoạt động hiện tại và tương lai cho dự án.  

Việc dự toán cần được thực hiện ngay từ những giai đoạn đầu phát triển dự án bởi đây là tiền đề để tính toán phí dịch vụ trong hợp đồng bán hàng. Phí dịch vụ hợp lý sẽ giúp thu hút khách hàng tiềm năng, và đảm bảo bài toán lợi nhuận cho Chủ đầu tư xét trong dài hạn.

Quy trình thiết lập ngân sách bài bản

1. Lên danh mục các khoản thu tại dự án:

Căn cứ vào tình hình thực tế tại mỗi dự án, đơn vị quản lý vận hành sẽ xây dựng kế hoạch khai thác và lên danh mục các khoản thu, thông thường các mục sẽ bao gồm:

• Phí quản lý

• Phí gửi xe

• Phí cho thuê quảng cáo

• Phí cho thuê mặt bằng đặt ATM/ cây bán hàng tự động

• Phí cho thuê mặt bằng kích sóng

• Phí thu từ phân chia lợi nhuận viễn thông…

2. Lên danh mục các khoản chi tại dự án:

Khác với danh mục thu, các khoản chi sẽ phục vụ cho công tác vận hành tại dự án và có thể chia thành các hạng mục chính như sau:

a/ Các khoản chi cho nhân sự vận hành dự án

Phần này chủ yếu bao gồm lương cho nhân sự vận hành, chẳng hạn như các bộ phận thuộc Ban Quản lý Tòa nhà (lễ tân, kỹ thuật, chăm sóc khách hàng…), các nhà thầu cung cấp dịch vụ về an ninh (thuê bảo vệ, quản lý an ninh…) hay dịch vụ làm sạch.

b/ Các khoản chi cho dịch vụ thuê ngoài:

Bên cạnh lương dành cho nhân sự, khoản chi cho các hạng mục điện chiếu sáng công cộng, nước tưới cây, rửa đường và các nhà vệ sinh công cộng, dịch vụ chăm sóc cây xanh, kiểm soát côn trùng, kiểm định các hệ thống, bảo hiểm theo quy định… cũng cần được tính toán kỹ lưỡng khi xây dựng ngân sách vận hành.

Chẳng hạn, tần suất và thời gian sử dụng các thiết bị điện giữa dự án văn phòng và dự án khu dân cư là khác nhau. Tòa nhà văn phòng thường hoạt động theo giờ cố định, từ 8 giờ sáng đến 6 giờ chiều, thứ hai đến thứ sáu hàng tuần. Trong khi đó, khu dân cư hoạt động phần lớn cả ngày, đặc biệt cao điểm vào các dịp lễ tết và các ngày nghỉ khác. Điều này sẽ ảnh hưởng đến chi phí điện năng, cần góc nhìn chuyên môn về mặt vận hành và kỹ thuật để dự toán chính xác.

c/ Các khoản chi cho hoạt động văn phòng:

Các khoản phát sinh như văn phòng phẩm, mực in, thuê máy photo…

d/ Các khoản chi vật tư tiêu hao:

Bao gồm chi phí thay thế, sửa chữa kỹ thuật, chi phí vật tư hóa chất vệ sinh, hóa chất phục vụ vận hành hệ thống xử lý nước thải, hệ thống bể bơi (nếu có).

Tuy nhiên, nếu tòa nhà chưa đi vào vận hành thực tế hay Chủ đầu tư không có bộ phận chuyên trách, việc thiết lập ngân sách sẽ gặp những khó khăn nhất định. Một đơn vị thứ ba, với kinh nghiệm vận hành bất động sản, đóng vai trò tư vấn sẽ giúp Chủ đầu tư tính toán chính xác và hiệu quả dựa trên căn cứ rõ ràng:

• Dữ liệu thống kê trung bình về chi phí vận hành của dự án cùng loại hình, cùng phân khúc hoặc cùng khu vực nhờ kinh nghiệm vận hành thực tế.

• Thiết kế và hồ sơ kỹ thuật theo đặc thù tòa nhà; thông tin về các thiết bị, máy móc và công nghệ được sử dụng trong tòa nhà.

• Điều kiện, điều khoản và hợp đồng dịch vụ tương ứng với nhu cầu sử dụng của tòa nhà.

• Pháp luật và các quy định liên quan đến chi phí vận hành.

• Xu hướng thị trường, nhu cầu của khách hàng để tư vấn thêm các giải pháp tiết kiệm năng lượng và tài nguyên trong quá trình vận hành, giúp tối ưu chi phí.

Trường hợp thiếu dữ liệu, tính toán sai có thể dẫn đến ngân sách vận hành quá cao làm ảnh hưởng đến doanh số bán, giảm sức cạnh tranh trên thị trường cùng phân khúc; hay không đủ ngân sách để vận hành, duy trì các dịch vụ và tiện ích gây ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của cư dân.

Với gói Tư vấn về tài chính, Savills sẽ cung cấp giải pháp toàn diện giúp Chủ đầu tư xây dựng ngân sách hoạt động cùng những chi phí đi kèm để đảm bảo tiêu chuẩn chất lượng dự án; tính toán các chi phí phát sinh trong quá trình vận hành; tính toán phí dịch vụ của từng khu vực và đối tượng trong dự án cũng như dự toán doanh thu

Tìm hiểu thêm về Gói Tư vấn xây dựng dự toán ngân sách vận hành và tính toán phí dịch vụ của chúng tôi.

Nguồn: https://vn.savills.com.vn/blog/article/211802/vietnam-viet/cac-buoc-tinh-toan-va-xay-dung-ngan-sach-van-hanh.aspx 

27/2/2023

Quy trình quản lý cung cấp các hoạt động giúp cho hệ thống trong tòa nhà được vận hành ổn định và an toàn, từ đó mang đến trải nghiệm hài lòng cho cư dân và khách thuê. Dựa trên thỏa thuận giữa Chủ đầu tư hoặc Ban Quản trị (tùy từng mô hình) với Đơn vị Quản lý vận hành, hai bên sẽ phối hợp và xây dựng một bộ quy trình hoàn thiện, phù hợp với đặc thù tòa nhà.

Quy trình quản lý tòa nhà có thể được chia thành nhiều giai đoạn ứng với vòng đời của dự án, bao gồm giai đoạn phát triển và giai đoạn tiền khai trương (đối với dự án mới) hoặc bàn giao (đối với dự án đã có đơn vị vận hành trước đó) và giai đoạn vận hành chính thức. Để Đơn vị Quản lý sau này vận hành tòa nhà hiệu quả và tối ưu chi phí khi bàn giao cho cư dân/khách thuê, ở những giai đoạn đầu, Chủ đầu tư có xu hướng thuê Đơn vị Tư vấn Quản lý Bất động sản xây dựng chiến lược về ngân sách, nhân sự hay chuẩn hóa tiêu chuẩn dịch vụ.

1.       GIAI ĐOẠN BÀN GIAO HOẶC TIỀN KHAI TRƯƠNG

Theo yêu cầu của Chủ đầu tư, Đơn vị Quản lý vận hành tòa nhà sẽ xây dựng đội ngũ nhân sự chủ chốt tại dự án, bao gồm các vị trí như Giám đốc quản lý/Trợ lý Giám đốc quản lý hay Kỹ sư trưởng/Nhân sự kỹ thuật... Tùy vào vòng đời của dự án, đội ngũ này sẽ kết hợp với nhân sự của Chủ đầu tư để xây dựng quy trình (với dự án mới) hoặc tiếp nhận và hiệu chỉnh từ công tác vận hành của Ban Quản trị /Ban Quản lý trước đó (với dự án đã vận hành).

1.1. Nhân sự

Đơn vị Quản lý sẽ đồng hành cùng Chủ đầu tư/Ban Quản trị, triển khai một đội ngũ nhân sự từ văn phòng chính nhằm hỗ trợ chuẩn bị tất cả công việc trong giai đoạn bàn giao hoặc tiền khai trương.

Bên cạnh đó, đơn vị này cũng sẽ phối hợp chặt chẽ với Chủ đầu tư/Ban Quản trị, lên kế hoạch triển khai nhân sự, từ tuyển dụng đến tổ chức đào tạo. Với một đội ngũ nhân sự chất lượng đồng đều ở các bộ phận, dự án sẽ đảm bảo chất lượng dịch vụ cho khách hàng, xây dựng uy tín cho Chủ đầu tư/Ban Quản trị.  

1.2. Tài chính

Một trong những nhiệm vụ chủ chốt của Đơn vị Quản lý là xây dựng ngân sách tài chính hàng năm, lên danh sách các hạng mục chi tiêu hiệu quả, hợp lý.

Tài chính là một trong những nội dung quan trọng Chủ đầu tư dành nhiều sự quan tâm và lựa chọn đơn vị Tư vấn Quản lý chuyên nghiệp để hỗ trợ ngay giai đoạn phát triển dự án. Điều này sẽ giúp Chủ đầu tư có cái nhìn tổng quan về bài toán ngân sách và dòng tiền trước khi hoạch định chiến lược.

Ở giai đoạn bàn giao hoặc tiền khai trương, Đơn vị Quản lý sẽ thiết lập quy trình kế toán trong đó có quy trình mua sắm; chuẩn bị các biểu mẫu tiêu chuẩn và các báo cáo quản lý và hoàn thiện ngân sách hoạt động chung cần thiết cho việc quản lý.

1.3. Quy trình và tài liệu

Đơn vị Quản lý sẽ kiện toàn hệ thống quy trình của tòa nhà bằng cách rà soát các quy trình/quy định hiện có của Chủ Đầu tư/Ban Quản trị, xây dựng bổ sung các quy trình còn thiếu, hiệu chỉnh các quy trình chưa phù hợp , trình Chủ đầu tư/Ban Quản trị phê duyệt áp dụng. Hệ thống quy trình quản lý sẽ bao gồm: Nội quy tòa nhà, Sổ tay Cư dân/khách thuê, Quy trình mua sắm vật tư thiết bị phục vụ vận hành tòa nhà, Quy trình vận hành/bảo trì hệ thống M&E, Quy trình quản lý nhà thầu phụ, Quy trình xử lý tình huống khẩn cấp, Quy trình xử lý khiếu nại, Quy trình cung cấp dịch vụ chăm sóc khách hàng…

1.4. Nhà thầu phụ

Việc quản lý các dịch vụ thuê ngoài như an ninh, vệ sinh, chăm sóc cảnh quan... đóng vai trò quan trọng, ảnh hưởng tới trải nghiệm của cộng đồng cư dân hay khách thuê tại tòa nhà. Ban Quản lý cần thường xuyên trao đổi với Chủ đầu tư/Ban Quản trị, tư vấn đơn vị nhà thầu chất lượng để có sự so sánh, đánh giá và lựa chọn được đơn vị phù hợp với chi phí hợp lý. Đồng thời, Ban Quản lý cũng sẽ là người trực tiếp giám sát chất lượng, nghiệm thu công việc của nhà thầu.

2.       GIAI ĐOẠN VẬN HÀNH

Mục tiêu của công tác quản lý là đảm bảo tòa nhà vận hành hiệu quả, ổn định cũng như nâng cao trải nghiệm của khách hàng trong dài hạn. Bên cạnh đó, Đơn vị Quản lý chuyên nghiệp cũng giúp tối ưu các chi phí vận hành, sử dụng năng lượng và nguồn lực hiệu quả. Các đơn vị nên đưa ra phương pháp quản lý phù hợp, tiêu chuẩn dịch vụ đặt ra cho tòa nhà kèm theo các kế hoạch/tiêu chuẩn vận hành minh bạch và có báo cáo định kỳ đầy đủ cho Chủ Đầu tư/Ban Quản trị.

2.1. Quản lý dịch vụ

Đơn vị quản lý sẽ trực tiếp điều hành các hoạt động chung của tòa nhà, bao gồm các hoạt động tiện ích trong tòa nhà cũng như giám sát các hoạt động hàng ngày: Quản lý an ninh, vệ sinh, phun diệt côn trùng, thu gom rác, chăm sóc cảnh qua cây xanh; Giám sát công tác bảo trì và sửa chữa; Quản lý vận hành hệ thống cơ điện tòa nhà, bãi đậu xe…

Trong suốt quá trình vận hành, công tác kiểm soát hiệu quả cần được chú trọng và đo lường chính xác, thể hiện qua chi phí, tiêu hao vật tư hay tiêu thụ điện nước để có phương án triển khai phù hợp, đảm bảo tiêu chuẩn dịch vụ mà Đơn vị quản lý đã đặt ra.

2.2. Quản lý khách thuê, cư dân

Cốt lõi của việc quản lý khách thuê hay cư dân là dịch vụ khách hàng. Đơn vị Quản lý vận hành cần chủ động kết nối qua các kênh như online (email, ứng dụng quản lý thông minh, khảo sát online…) hoặc offline (trao đổi trực tiếp, thực hiện khảo sát trực tiếp…) để hiểu nhu cầu của cư dân, khách thuê.

Công tác quản lý khách thuê, cư dân bao gồm một số hạng mục chính như giải quyết các yêu cầu của cư dân/khách thuê; cung cấp dịch vụ của tòa nhà như gửi xe, cung cấp điện nước…, quản lý khách thuê, cư dân chuyển đến/chuyển đi, hàng hóa hay khách bên ngoài ra vào tòa nhà; và kiểm soát việc thực hiện nội quy tòa nhà, đóng phí...

2.3. Quản lý trang thiết bị của tòa nhà

Một trong những chức năng quan trọng trong dịch vụ quản lý là tuân thủ tiêu chuẩn vân hành và thực hiện bảo trì bảo dưỡng, nhằm đảm bảo các hệ thống cơ điện và thiết bị trong tòa nhà hoạt động một cách ổn định và lâu dài.

Các tòa nhà văn phòng hay chung cư có các hệ thống kỹ thuật phức tạp, thường xuyên hoạt động với công suất cao và liên kết chặt chẽ với nhau.. Do đó, việc vận hành theo đúng tiêu chuẩn và thực hiện bảo trì các hệ thống kỹ thuật theo đúng hướng dẫn của nhà cung cấp sẽ đảm bảo các thiết bị hoạt động ổn định, giảm chi phí sửa chữa hoặc thay mới linh kiện, cũng như tiết kiệm năng lượng. Công tác bảo trì thường xuyên cũng giúp cư dân hay khách hàng an tâm khi sinh sống, làm việc trong tòa nhà.

Bộ phận Kỹ thuật thuộc Đơn vị Quản lý vận hành sẽ thường xuyên kiểm tra trang thiết bị trong dự án theo kế hoạch vận hành/bảo trì đã được xây dựng cho tòa nhà, chủ động đề xuất thay đổi với Chủ đầu tư/Ban Quản trị, tránh làm ảnh hưởng tới hoạt động chung của tòa nhà.

2.4. Quản lý về mặt tài chính

Hiện nay, khi sử dụng các dịch vụ của tòa nhà, cư dân/khách thuê cần thực hiện công tác đóng phí theo đúng quy định trong hợp đồng. Đơn vị Quản lý tòa nhà, với sự ủy quyền của Chủ Đầu tư/Ban Quản trí sẽ sử dụng minh bạch những khoản chi phí này cũng như tối ưu để tòa nhà vận hành một cách hiệu quả, đảm bảo lợi ích của cả cư dân/khách thuê lẫn Chủ đầu tư/Ban Quản trị. Ngoài ra, Đơn vị Quản lý cũng lưu trữ những chứng từ/giấy tờ liên quan đến thu chi để đảm bảo sự chính xác trong các báo cáo định kỳ, kiểm tra/kiểm toán sau này.

Những công việc liên quan đến quản lý tài chính sẽ tùy thuộc vào yêu cầu của Chủ đầu tư/ Ban Quản trị, tuy nhiên vẫn bao gồm những hạng mục chính như thiết lập ngân sách hoạt động/ngân sách bảo trì hàng năm cho tòa nhà, tính toán và thu phí dịch vụ, báo cáo thu chi/kiểm soát ngân sách và các hoạt động khác.

2.5. Quản lý rủi ro

Công tác quản lý rủi ro giúp phát hiện những vấn đề phát sinh và có kế hoạch triển khai xử lý kịp thời nhằm đảm bảo an toàn của cư dân và khách thuê. Trong đó, các hạng mục chính thường bao gồm: xác định các rủi ro tiềm năng; xây dựng và đề xuất các hướng giải quyết, giảm thiểu rủi ro;…

Bên cạnh đó, Đơn vị Quản lý cũng sẽ xây dựng kế hoạch quản lý rủi ro dự phòng với Chủ đầu tư/Ban Quản trị cho nhiều tình huống khác nhau, như: cháy nổ, lũ lụt/ bão, hư hỏng hệ thống, dịch bệnh và các rủi ro khác có thể phát sinh đối với việc vận hành tòa nhà.

2.6. Báo cáo

Báo cáo quản lý vận hành tòa nhà tổng kết tất cả các vấn đề về tài chính, đánh giá các dịch vụ tại tòa nhà, công tác vận hành/bảo trì bảo dướng cơ sở hạ tầng, trang thiết bị, thay đổi về cư dân/khách thuê, đánh giá hiệu quả sử dụng năng lượng… của một tòa nhà và được tổng hợp trong một khoảng thời gian nhất định, theo tháng/quý/năm. Thông qua báo cáo của Đơn vị Quản lý, Chủ đầu tư/Ban Quản trị có thể đánh giá hiệu quả công tác quản lý, nhìn nhận các vấn đề, đưa ra hướng giải quyết và lập kế hoạch cho thời gian tiếp theo. Báo cáo còn giúp Chủ đầu tư/Ban Quản trị đánh giá năng lực của Đơn vị Quản lý, và có ý kiến, đề xuất biện pháp điều chỉnh nếu cần

Công tác quản lý tòa nhà có mức độ phức tạp nhất định, đòi hỏi sự phối hợp của nhiều bộ phận chuyên môn khác nhau. Do đó, Chủ đầu tư/Ban Quản trị nên lựa chọn các công ty cung cấp Dịch vụ Quản lý Bất động sản uy tín trên thị trường với đội ngũ nhân sự chuyên môn cao, quản lý có chiều sâu với tiêu chuẩn dịch vụ ổn định, công tác kiểm soát tài chính minh bạch...

Với kinh nghiệm quản lý hơn 100 dự án bất động sản rộng khắp Việt Nam, Savills Việt Nam cam kết mang đến chất lượng dịch vụ theo tiêu chuẩn quốc tế, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng. Vui lòng tham khảo dịch vụ Quản lý Bất động sản của chúng tôi.

Nguồn: https://vn.savills.com.vn/blog/article/210539-0/vietnam-viet/quy-trinh-quan-ly-van-hanh-toa-nha-chuyen-nghiep.aspx 

16/4/2022

Từ trước đến nay, trong hoạt động của ban quản trị nhà chung cư có rất nhiều phát sinh vướng mắc liên quan đến vấn đề thuế. Bài viết sau đây xin được hệ thống lại một số nội dung cơ bản để các ban quản trị có thể vận dụng, cụ thể như sau:

1.Ban quản trị có phải đăng ký mã số thuế hay không?

Theo Luật nhà ở: “Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu…” nhưng “khi bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị nhà chung cư, các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không phải thành lập công ty cổ phần hoặc thành lập hợp tác xã…”. Nên có thể hiểu là một “pháp nhân phi thương mại” dạng tổ chức xã hội (theo điều 76 Bộ luật dân sự).

Nếu không thành lập công ty cổ phần hoặc hợp tác xã, thì không phải đăng ký mã số thuế, hơn nữa trong hệ thống pháp luật liên quan cũng không có quy định ban quản trị phải đăng ký mã số thuế, nên không nhất thiết phải đăng ký mã số thuế.

Nếu đăng ký mã số thuế, các tài khoản ngân hàng khác do ban quản trị làm chủ tài khoản (các tài khoản tiền gửi quỹ bảo trì…), cơ quan thuế vẫn quản lý được và theo dõi việc thu nộp thuế. Cùng với đó là phải chấp hành các chế độ kế toán, báo cáo, quyết toán thuế.., theo quy định của pháp luật. Ban quản trị nếu không có nhân sự đảm nhiệm được sẽ phải đi thuê kế toán thuế, phát sinh thêm chi phí… Ban quản trị nếu không chấp hành đúng sẽ bị phạt truy thu thuế.

Có quan điểm cho rằng, ban quản trị phải đăng ký mã số thuế, vì ban quản trị, như phân tích đầu tiên, có thể được coi là: “Tổ chức được thành lập bởi cơ quan có thẩm quyền không có hoạt động sản xuất, kinh doanh nhưng phát sinh nghĩa vụ với ngân sách nhà nước” (theo Khoản 1 Điều 4 Thông tư 105/2020/TT-BTC quy định đối tượng đăng ký thuế), nên phải đăng ký mã số thuế. Điều này hợp lý trong trường hợp ban quản trị tự thu, tự chi, giao khoán từng hạng mục cho đơn vị quản lý vận hành.

2.Tiền lãi quỹ bảo trì có phải nộp thuế?

Tiền lãi quỹ bảo trì thực chất là tiền lãi gửi ngân hàng, không phải nộp thuế giá trị gia tăng, nếu là của doanh nghiệp sẽ phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp (Theo điều 7 Thông tư 78/2014/TT-BTC, được sửa đổi, bổ sung theo điều 5 Thông tư 96/2015/TT-BTC), còn cá nhân chưa phải chịu thuế. Mức thuế suất thuế TNDN mới nhất hiện nay được quy định tại điều 11 của TT 78/2014/TT-BTC là 20%. Theo phân tích ở trên, ban quản trị không phải là doanh nghiệp, quỹ bảo trì được hình thành trên đóng góp của các cá nhân của chủ sở hữu, nên có thể hiểu không phải chịu thuế.

Hiện nay, pháp luật chưa có quy định chi tiết, nên tiền lãi quỹ bảo trì chưa phải nộp thuế. Nếu ban quản trị chưa yên tâm, có thể để số tiền trên vào tài khoản tạm thu, để sau này nếu phải truy thu thì sẽ sử dụng, nếu không sẽ được nhập vào quỹ bảo trì.

Trong thực tế, tại một số tòa nhà tiền lãi trên phải nộp thuế, nếu ban quản trị đăng ký mã số thuế, vấn đề này sẽ làm rõ ở phần sau. Số thuế phải nộp căn cứ vào đăng ký phương pháp kê khai thuế của ban quản trị (theo phương pháp tính trực tiếp hoặc khấu trừ).

3.Phương pháp kê khai nộp thuế (trong trường hợp đăng ký mã số thuế):

Ban quản trị đăng ký một trong hai hình thức kê khai dưới đây (theo Thông tư 219/2013/TT-BTC):

Một là, theo phương pháp tính trực tiếp trên giá trị gia tăng (GTGT) thì các hoạt động dịch vụ như phí quản lý, gửi xe, cho thuê mặt bằng, cho thuê quảng cáo (nếu có)…, tỷ lệ tính GTGT trên doanh thu là 5%, thu tiền nước của cư dân (nếu có) thì tỷ lệ là 5%. Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) kê khai nộp thuế tính theo tỷ lệ % trên doanh thu đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ (phí quản lý, gửi xe, cho thuê mặt bằng, bao gồm cả lãi tiền gửi, lãi tiền cho vay…) thuế suất 5%, nếu có thu tiền nước của cư dân thì nộp thuế TNDN là 1% trên doanh thu. Tuy nhiên, với phương pháp trên thì toàn bộ thuế GTGT của các hóa đơn đầu vào sẽ không được khấu trừ thuế GTGT.

Hai là, theo phương pháp khấu trừ thì các hoạt động kinh doanh dịch vụ như phí quản lý, gửi xe, cho thuê mặt bằng, quảng cáo…, khai thuế GTGT theo thuế suất 10%, riêng tiền nước thuế suất 5% và được khấu trừ thuế GTGT đầu vào. Thuế TNDN sẽ nộp là 20% trên lợi nhuận (doanh thu trừ chi phí).

Ban quản trị cần xem xét doanh thu và chi phí để tính toán, lựa chọn phương pháp kê khai thuế nào là có lợi nhất. Vì việc thu tiền từ hoạt động cho thuê tiện ích, giữ xe sẽ không có hóa đơn đầu vào hay chi phí khấu hao tài sản nên nếu lựa chọn phương pháp nộp thuế khấu trừ thì sẽ ít có chi phí đầu vào có thể dẫn đến nộp thuế TNDN cao và phải mở sổ kế toán, khai thuế như một doanh nghiệp thông thường.

Nếu ban quản trị hoạt động với mô hình tự thu, tự chi, giao khoán từng hạng mục cho đơn vị quản lý vận hành, thì không thể nghĩ rằng hoạt động thu chi này là chuyện nội bộ của chung cư, nên không xuất hóa đơn các khoản thu phí quản lý, gửi xe, tiền nước…, sẽ có thể bị cơ quan thuế kiểm tra, truy thu, phạt thuế GTGT (trường hợp chung cư New Saigon, hay còn gọi là chung cư Hoàng Anh Gia Lai 3- đường Nguyễn Hữu Thọ, Xã Phước Kiển, Huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh).

Ban quản trị nên thuê đơn vị dịch vụ kế toán để thực hiện kê khai nộp thuế, lập sổ kế toán, để được tư vấn, giảm được rủi ro truy thu tiền thuế…

4.Trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư khi bị truy thu nộp thuế:

Hiện nay pháp luật chỉ quy định chung chung về nghĩa vụ của ban quản trị nhà chung cư, không có quy định ban quản trị phải chịu trách nhiệm khi bị xử phạt hành chính, truy thu nộp thuế.

Hoạt động thu chi của ban quản trị phải tuân thủ Quy chế tài chính được Hội nghị nhà chung cư thông qua, ban quản trị không có tài sản riêng nên khi bị truy thu nộp thuế cũng không có tài sản để chi trả. Phí bảo trì không được sử dụng trong trường hợp này, nếu tòa nhà có kết dư từ vận hành nếu có muốn dùng để đóng thuế cũng phải được Hội nghị nhà chung cư thông qua mới được chi. Nhưng theo luật về quản lý thuế, cơ quan thuế có quyền yêu cầu các ngân hàng đang giữ tiền của ban quản trị phải trích tài khoản để cưỡng chế về thuế nộp ngân sách Nhà nước. Lúc này, phải có người chịu trách nhiệm trước số tiền của toàn thể cư dân giao cho ban quản trị làm đại diện quản lý thu, chi. Nếu ban quản trị làm đúng quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư thì trách nhiệm này thuộc về toàn bộ các chủ sở hữu nhà chung cư.

5.Hoạt động thu chi của ban quản trị nên lựa chọn mô hình nào?

Một là, ban quản trị giao khoán toàn bộ cho đơn vị quản lý vận hành. Đối với trường hợp này, ban quản trị ký hợp đồng giao khoán toàn bộ việc quản lý vận hành nhà chung cư cho đơn vị quản lý theo một mức phí thỏa thuận và đơn vị quản lý phải đáp ứng được các tiêu chí vận hành nhà chung cư do ban quản trị đưa ra. Mô hình này theo đúng tinh thần hướng dẫn trong Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư của Bộ Xây dựng (Văn bản hợp nhất số 05): Ban quản trị chỉ theo dõi tiền gửi ngân hàng, lãi tiền gửi ngân hàng, và chi phí sử dụng quỹ bảo trì. Việc lập hóa đơn, kê khai nộp thuế đối với các hoạt động thu phí quản lý vận hành, cho thuê tiện ích, tiền nước, giữ xe… sẽ thuộc về đơn vị quản lý vận hành.

Nếu đăng ký mã số thuế, hàng quý ban quản trị kê khai tiền thuế lãi ngân hàng (không có thuế GTGT) và chi phí bảo trì tòa nhà. Cuối năm, nếu thu lãi tiền gửi ngân hàng nhiều hơn chi phí bảo trì tòa nhà thì nộp thuế TNDN 20% trên số tiền chênh lệch nếu ban quản trị kê khai thuế theo phương pháp khấu trừ. Nếu kê khai thuế theo phương pháp trực tiếp trên doanh thu thì lãi tiền gửi ngân hàng được xem là doanh thu nên không phải nộp thuế GTGT, nhưng phải nộp thuế TNDN 5%.

Hai là, với mô hình tự thu, tự chi, giao khoán từng hạng mục cho đơn vị quản lý vận hành. Các hoạt động thu tiền phí quản lý, gửi xe, nước sinh hoạt, cho thuê tiện ích: hồ bơi, phòng gym, trạm phát sóng viễn thông, bãi xe taxi, cây ATM, phát hành thẻ giữ xe, thẻ ra vào tòa nhà…, là nguồn thu thường ban quản trị nhờ ban quản lý thu hộ. Sau đó ban quản trị sẽ chi thuê khoán cho đơn vị vận hành tất cả hay từng hạng mục: quản lý vận hành, bảo vệ, vệ sinh, cây xanh… Tất cả các hoạt động trên đều có thể coi là hoạt động kinh doanh như một doanh nghiệp thông thường nhằm mục đích sinh lợi, không vì mục tiêu chia lợi nhuận mà có kết dư kinh phí để sửa chữa, cải tạo tòa nhà, tăng thêm tiện ích, giảm đóng góp của cư dân…

Cho nên đối với mô hình này, theo luật thuế, ban quản trị phải có trách nhiệm xuất hóa đơn và kê khai nộp thuế GTGT, TNDN cho tất cả các hoạt động thu chi trên, với thuế suất 10% (nếu kê khai thuế theo phương pháp khấu trừ). Riêng tiền nước nếu công ty cấp nước cung cấp qua đồng hồ tổng thì ban quản trị phải xuất hóa đơn GTGT với thuế suất là 5% (Hoạt động thu tiền nước này không phải là hoạt động thu hộ, chi hộ vì công ty cấp nước không trực tiếp bán nước cho từng căn hộ mà ban quản trị vẫn hay lầm tưởng).

Đối với phí quản lý ban quản trị thu hàng tháng từ các căn hộ sau đó sau đó dùng nguồn thu này để chi cho các hoạt động quản lý vận hành, khoản phí này cũng phải xuất hóa đơn và kê khai nộp thuế GTGT.

Khi lựa chọn mô hình này, ban quản trị nên hiểu rằng mình đang điều hành một doanh nghiệp kinh doanh, thành viên ban quản trị phải có người có kinh nghiệm quản lý, có chuyên môn về tài chính, thuế. Nếu cảm thấy không đảm bảo, nên chọn mô hình giao khoán toàn bộ.

Bài viết thể hiện quan điểm cá nhân của tôi và quan điểm tư vấn của Công ty TNHH luật Việt Thành (https://tuvanluat.vn/), trên cơ sở đó các ban quản trị tham khảo vận dụng. Ý kiến trao đổi vui lòng liên hệ: 0963309768 (FB)/0919679192 (zalo) để được tư vấn, hỗ trợ. Xin chân thành cảm ơn!

Trần Khánh (Chủ tịch CLB quản lý tòa nhà Hà Nội)

Nguồn: https://caulacboquanlytoanha.vn/thue-trong-hoat-dong-cua-ban-quan-tri-nha-chung-cu/ 

6/8/2019

1.VAI TRÒ CỦA BAN QUẢN TRỊ CHUNG CƯ:

Trước hết, xin được đưa ra quan điểm chính thống về vai trò của Ban quản trị nhà chung cư (được trích từ tài liệu giảng dạy của Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng), cụ thể như sau:

“Ban quản trị” là ủy ban được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam. Các thành viên Ban Quản Trị (BQT) được bầu chọn bởi các Chủ hộ để theo dõi việc quản lý hoặc quản lý Dự Án và thực thi các quyền và nghĩa vụ khác do pháp luật quy định.

Có thể mô hình hóa mối quan hệ giữa các bên liên quan trong một “dự án” quản lý nhà chung cư như sau (Hình 1):

Trong đó, mỗi đơn vị lại có vai trò riêng, mối quan hệ cụ thể:

-Chủ sở hữu (chủ đầu tư) & Người sử dụng đối với BQT: Người sử dụng nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ tự thành lập, bầu ra đại diện và ủy quyền cho đơn vị đại diện nhằm mục đích quản lý và bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu cũng như người sử dụng căn hộ trong tòa nhà chung cư.

-BQT đối với Công ty cung cấp dịch vụ quản lý: BQT có trách nhiệm tham gia lựa chọn cùng Chủ đầu tư và ký hợp đồng với Đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý và vận hành tòa nhà. BQT sẽ là tiếng nói đại diện cho “người sử dụng” nhà chung cư giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình tòa nhà được vận hành và sử dụng.

-Công ty cung cấp dịch vụ quản lý đối với Chủ sở hữu và Người sử dụng: Đơn vị quản lý tòa nhà có trách nhiệm và nghĩa vụ thực hiện hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý cho tòa nhà chung cư, đồng thời thực thi các biện pháp nhằm duy trì dịch vụ theo tiêu chuẩn ban hành cũng như đảm bảo môi trường sinh sống cho cư dân đúng theo thỏa thuận.

-Chính phủ, Bộ Xây dựng và các cơ quan công quyền có liên quan: Vai trò lớn nhất của nhà chức trách là hỗ trợ, tạo điều kiện cho việc quản lý tòa nhà chung cư được thực thi một cách hiệu quả. Đây cũng là đơn vị có trách nhiệm giải quyết các vấn đề liên quan đến luật pháp phát sinh theo luật định của Nhà nước Việt Nam.

Thông qua mô hình nêu trên, có thể nhận thấy Ban quản trị tòa nhà chung cư sẽ là đơn vị đầu tiên có trách nhiệm tiếp nhận và giải quyết các vấn đề phát sinh của người sử dụng chung cư. Một cách chi tiết, BQT tòa nhà đảm nhiệm các chức năng bao gồm:

-Xây dựng nội quy chung: Dựa trên quy định của pháp luật, BQT sẽ soạn thảo một văn bản nội quy sử dụng nhà chung cư. Văn bản này sẽ được trình hội nghị nhà chung cư thông qua. Đây cũng chính là những nguyên tắc cư xử căn bản trong tòa nhà chung cư dựa trên yêu cầu của chủ đầu tư cũng như người dân sử dụng căn hộ chung cư.

-Tham gia lựa chọn công ty quản lý: Thông thường, chủ đầu tư là đơn vị trực tiếp ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý tòa nhà. BQT nhà chung cư sau khi được thành lập có nghĩa vụ đại diện toàn bộ cư dân tìm hiểu về năng lực của đơn vị quản lý; từ đó tham gia lựa chọn, ký hợp đồng, giám sát hoặc hủy bỏ hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư nếu đơn vị này không đáp ứng được yêu cầu.

-Giám sát Công ty quản lý: BQT chung cư trực tiếp kiểm tra, theo dõi giám sát hệ thống quản lý, bảo hành, bảo trì nhà chung cư.

(QĐ 08/2008 ngày 28/05/2008 của Bộ xây dựng về quy chế sử dụng nhà chung cư có nêu: “Hội nghị nhà chung cư có trách nhiệm đề cử, bầu và bãi nhiệm các thành viên của BQT”; “Hội nghị nhà chung cư có quyền thông qua, bổ sung, sửa đổi quy chế hoạt động của BQT”; “Có quyền lựa chọn, giám sát đơn vị quản lý và vận hành nhà chung cư”…)

-Bảo đảm lợi ích hợp pháp và tính công bằng: thường xuyên thu thập ý kiến của người sử dụng liên quan tới các dịch vụ quản lý, định kỳ tổ chức những cuộc họp nghe ý kiến của người sử dụng… nhằm giải quyết các vấn đề phát sinh. Việc giải quyết, xử lý sự cố, tranh chấp này phải căn cứ vào nội quy nhà chung cư đã được đồng thuận từ trước, căn cứ vào các quy định của luật pháp tương ứng.

-Xây dựng và duy trì cộng đồng văn minh: BQT có trách nhiệm phối hợp với chính quyền địa phương xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an ninh xã hội. Mỗi tòa nhà chung cư cũng chính là một “tổ dân phố”, thông qua các hoạt động thường niên tổ chức và dẫn dắt bởi BQT, lối sống và nền nếp sinh hoạt của người sử dụng sẽ được nâng cao. Từ đó tránh phát sinh những sự cố về vi phạm nội quy hoặc tranh chấp do hiểu nhầm, xung đột lợi ích v.v…

-Quản lý tài chính: BQT là đơn vị trực tiếp thu các khoản tiền phải nộp của các chủ sở hửu nhà ở, người sử dụng cũng như kinh phí từ việc sử dụng các phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư (nếu có). Tiếp theo đó, BQT có nghĩa vụ thanh toán kinh phí cho công ty quản lý, thanh toán các khoản phụ cấp trách nhiệm cho thành viên trong Ban và các khoản chi khác theo quy định.

-Thực hiện nghĩa vụ, công việc khác theo sự giao phó trong Hội nghị nhà chung cư (Hình 2)

.Từ những nội dung nêu trên, có thể giúp cho mọi người có thể tham chiếu vào đó, để có nhận thức đúng đắn về vai trò thật sự của BQT đối với quản lý vận hành chung cư hiện nay.

2.MỘT SỐ BIỆN PHÁP ĐỂ BQT THỰC HIỆN ĐÚNG VAI TRÒ CỦA MÌNH:

Thực trạng hiện nay, tại không ít tòa nhà (thường thì các tòa nhà đó sẽ xảy ra các tranh chấp, hoặc chất lượng dịch vụ quản lý vận hành chung cư có chất lượng không cao…), có hai xu hướng phổ biến xảy ra: Một là, BQT chưa nhận thức được hết vai trò của mình, nên hoạt động cầm chừng, sợ trách nhiệm… Hai là, BQT tự cho mình có quyền lực lớn, vượt trên cả vai trò của BQT, cho nên có những hoạt động không đúng quy định, có biểu hiện vụ lợi…

Từ tham khảo ý kiến của các chuyên gia và các thành viên trong CLB quản lý tòa nhà Hà Nội, có thể khái quát thành một số biện pháp để BQT thể hiện được vai trò của mình như sau:

Một là, Bộ Xây dựng cần có tiêu chuẩn chặt chẽ hơn về những người đủ tiêu chuẩn tham gia BQT.

Hiện nay theo Thông tư 28, một người không phải là chủ sở hữu căn hộ/diện tích khác trong chung cư cũng có thể tham gia hội nghị nhà chung cư (tuy nhiên Theo Thông tư 02 vẫn chưa bãi bỏ quy định: Thành viên BQT sẽ bị bãi miễn nếu không còn là chủ sở hữu?). Đây là kẽ hở để một số thành phần cơ hội không phải chủ sở hữu cũng có thể tham gia BQT để mưu cầu lợi ích cá nhân, hoặc BQT được “dựng” lên theo ý định của một tổ chức để dễ bề điều khiền… Cho nên, thành phần tham gia BQT phải là chủ sở hữu thì mới chặt chẽ và lựa chọn được các thành viên đủ tiêu chuẩn.

Nên có một hệ thống tiêu chí chặt chẽ, chi tiết, cả về chất lượng và số lượng thành viên, để có thể lựa chọn được những thành viên thật sự có tầm, có tâm và có tài để thật sự có thể “quản trị” tòa nhà chung cư của mình.

Hai là, cần có quy định cụ thể về thù lao cho BQT cho tương ứng với vai trò. Có thể xây dựng mức thù lao trên cơ sở lương tối thiểu do Nhà nước quy định, căn cứ vào quy mô của tòa nhà chung cư để quy định hệ số cho phù hợp. Có quy định hợp lý, sẽ là “đòn bẩy” để các thành viên BQT tích cực hơn trong thực hiện nhiệm vụ.

Ba là, cần có các chế tài cụ thể xử lý các vi phạm nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư để giúp BQT thể hiện vai trò của mình. Hiện nay quy định chung chung, nhưng thiếu chế tài để BQT có thể răn đe các hành vi vi phạm nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Bốn là, Bộ Xây dựng cần có hướng dẫn chi tiết về mô hình hoạt động của BQT, quy định hiện nay khiến việc thực hiện còn lúng túng, hoặc hiểu chưa đúng, dẫn đến thực hiện máy móc, hoặc chưa đúng (ví dụ như BQT hoạt động theo mô hình của hội đồng quản trị của công ty cổ phần thì phải lập công ty cổ phần…).

Kinh nghiệm cho thấy BQT gọn thì việc điều hành sẽ thuận lợi hơn, nên chăng có quy định “mở” để BQT có thể hình thành các tiểu ban (tổ) giúp việc: vận hành, truyền thông…, với phụ trách các tổ là thành viên của BQT còn các thành viên khác không nhất thiết phải là thành viên BQT mà chỉ cần là cư dân tích cực. Cần có quy định rõ ràng về cơ chế giám sát hoạt động của BQT: thay vì lập tổ kiểm tra khi cần thiết, liệu có nên hình thành Ban (tổ) giám sát, tổ kiểm tra, tự kiểm toán/thuê kiểm toán độc lập… như ở một số chung cư.

Một thực tế đang xảy ra là ở không ít chung cư, việc thành lập BQT rất chậm, vậy quá thời gian theo luật định mà BQT vẫn chưa được lập thì ai sẽ là người đại diện cho cư dân? Nên chăng có quy định về Ban đại diện/ban quản trị lâm thời để tham gia vào quản lý vận hành chung cư trong giai đoạn này?

Thực tế thì một số tòa nhà cũng đã thực hiện việc lập ban đại diện, nhưng chưa có quy định cụ thể nên xảy ra tình trạng tự phát, không biết tổ chức và hoạt động sao cho hiệu quả, thậm chí có tòa còn có nhiều hơn một ban đại diện… Đa số những người tham gia đã tham gia ban đại diện sau này thường được bầu vào BQT, cho nên có thể coi đây cũng là quá trình để cư dân có thêm lựa chọn để xây dựng được một BQT xứng tầm đối với tòa nhà của mình. Cũng có thể đây là giải pháp tình thế hợp lý khi chưa có BQT, cư dân vẫn có người đại diện. Nên chăng ban đại diện sẽ được thực hiện vai trò như BQT, trừ việc tiếp nhận và sử dụng quỹ bảo trì?

Biện pháp cuối cùng, đến từ bản thân những con người được bầu vào ban quản trị. Nếu không có tâm, sẽ dẫn đến tư lợi, có trường hợp sẽ bị “đối thủ” gài bẫy dẫn đến “thân bại danh liệt” như cảnh báo của chuyên gia khách mời.

Bản thân ngoài kiến thức đã có, cần tham gia khóa học quản lý vận hành chung cư dành cho ban quản trị để bổ sung thêm những kiến thức cần thiết, tránh tư tưởng “kiêu binh”, tự thỏa mãn dẫn đến việc nắm không đầy đủ các quy định của pháp luật, thực hiện sai, gây hậu quả không đáng có. Việc đào tạo, sẽ giúp xây dựng được kỹ năng để thực sự quản trị được.

Trong BQT, vị trí trưởng ban có vai trò rất quan trọng, phải được lựa chọn kỹ càng, phải thể hiện được sự quyết đoán khi cần thiết, nhưng đôi khi cũng cần sử dụng kỹ năng mềm để giải quyết. Tuy thực hiện theo đa số, nhưng không phải lúc nào cũng bị nghiêng ngả theo dư luận số đông, mà phải luôn có chính kiến của riêng mình trong phạm vi vai trò được quy định. Làm sao xây dựng được một BQT đoàn kết, vững mạnh thật sự.

Các thành viên BQT nếu không được lựa chọn kỹ, sẽ dẫn đến sau một thời gian ngắn đã có thành viên, thậm chí trưởng/phó ban từ nhiệm, gây khó khăn cho công việc. Việc thay thế, bổ sung đã có quy định rõ, các thành viên còn lại cần tích cực thực hiện việc kiện toàn, tránh để kéo dài sẽ không có lợi cho quản lý vận hành chung cư.

Trần Khánh (Chủ tịch CLB quản lý tòa nhà Hà Nội-tổng hợp và biên soạn)

Nguồn: https://caulacboquanlytoanha.vn/vai-tro-cua-ban-quan-tri-doi-voi-quan-ly-van-hanh-chung-cu-hien-nay/ 

16/5/2019

Chung cư là hệ thống nhà ở cao tầng đang ngày càng được đầu tư rộng khắp để đáp ứng nhu cầu về đời sống tiện ích, văn minh, thoải mái, hiện đại – phong cách sống trở thành xu hướng của đông đảo người dân, nhất là người dân ở khu vực nội đô, những nơi mà tài nguyên đất đang dần hạn hẹp khi mật độ dân cư ngày càng tăng. Trong khi thị trường căn hộ ngày càng sôi động, sự cạnh tranh cũng càng tăng lên theo thời gian, chủ đầu tư các hệ thống chung cư phải có được năng lực quảng bá marketing sâu rộng đến khách hàng với nhiều hình thức khác nhau.

Người dân luôn luôn có sự cân nhắc kỹ lưỡng để tìm ra sự lựa chọn phù hợp nằm trong số lượng lớn các loại hình căn hộ dựa theo các tiêu chí về diện tích, cảnh quanh xung quanh, chất lượng dịch vụ, mức độ tiêu chuẩn cao cấp và nhất là chất lượng dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà. Năng lực của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư chuyên nghiệp được xem là yếu tố quan trọng để cư dân chung cư cân nhắc khi tính đến tiêu chuẩn đảm bảo an toàn, an ninh, đáp ứng tiện ích đời sống tốt, thấu hiểu và tạo dựng một môi trường sống thoải mái nhất có thể, đồng thời tránh gây ra nhứng tranh chấp và mâu thuẫn trong quá trình quản lý vận hành chung cư.

I.Lựa chọn đơn vị quản lý khi chưa thành lập ban quản trị:

Thực trạng quản lý chung cư tại các đô thị lớn, nhất là ở Hà Nội và TP.HCM hiện rất phức tạp. Những kiến nghị, tranh chấp, xung đột trong việc quản lý chung cư diễn ra thời gian qua là một minh chứng. Vậy phải lựa chọn đơn vị quản lý ra sao để đáp ứng được nhu cầu người dùng và đưa hệ thống chung cư vận hành một cách chuyên nghiệp và hiệu quả nhất?

Theo xu hướng hiện tại, Đơn vị quản lý vận hành được tổ chức theo hai hình thức:

Hình thức thứ nhất là Chủ đầu tư tự thành lập một Ban quản lý thay vì thuê/ủy nhiệm cho một bên thứ ba thực hiện quy trình quản lý vận hành nhà chung cư. Hình thức “tự xây, tự quản” này có ưu điểm nổi trội nhất đó là đã có sự tiếp xúc, thấu hiểu giữa Chủ đầu tư và người sở hữu/người sử dụng căn hộ xuyên suốt quá trình tạo lập quan hệ, trao đổi thông tin mua bán, đến hoàn thành hợp đồng giao nhận căn hộ; khi Ban quản lý “tự xây” này được hình thành, quá trình thỏa thuận, làm việc giữa hai bên có được sự hòa hợp nhất định.

Tuy nhiên, mô hình quản lý vận hành này lại tỏ ra nhiều bất cập. Khi Chủ đầu tư kiêm nghiệm cả vai trò của Ban quản lý, họ vô tình khiến bộ máy của mình thêm gánh nặng: họ không có đủ nhân lực để thực hiện các công việc quản lý, chưa kể đến tình trạng nhân lực không được đào tạo bài bản, chuyên môn không đáp ứng được khi xử lý các tình huống mang tính đặc thù, ngoài ra họ không đủ thời gian để tập trung đầu tư các dự án khác. Đặc biệt, tình trạng mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân xảy ra tại nhiều hệ thống chung cư tòa nhà đang là đề tài bàn luận của nhiều kênh truyền thông trong nhiều năm nay. Nguyên nhân chủ yếu là do Chủ đầu tư thường có thái độ hành xử là “ông chủ”, quản lý vận hành không minh bạch, vi phạm các thỏa thuận ban đầu, luôn phát sinh tranh chấp về lợi ích với cư dân, do vậy đông đảo cư dân vẫn muốn tự lựa chọn ra đơn vị quản lý vận hành để hạn chế nguy cơ mẫu thuẫn gây ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt.

Do cách thức chủ đầu tư tự quản lý bộc lộ rất nhiều bất cập khi liên tiếp xảy ra những xung đột, tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư, hay chính xác hơn là với đơn vị quản lý, vận hành chung cư, bởi không đạt được thỏa thuận về lợi ích như cam kết ban đầu, nên những năm gần đây chủ đầu tư chuyển hướng thuê đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp.

Hình thức thứ hai chính là trao quyền quản lý cho một bên thứ ba: Chủ đầu tư có thể thuê/giao cho một công ty cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hiệu quả chuyên trách quản lý vận hành tòa nhà (chỉ định thầu) hoặc đấu thầu để các đơn vị dịch vụ tự cạnh tranh với nhau. Đây là mô hình mang tính tích cực cao, bởi các đơn vị quản lý vận hành xác định rõ ràng tính phục vụ cư dân thay vì quản lý. Đặc biệt, giữa đơn vị quản lý và cư dân ít hoặc gần như không xảy ra xung đột về mặt lợi ích. Tuy nhiên, để giành được quyền quản lý, vận hành chung cư, các đơn vị phải chứng minh được năng lực, kinh nghiệm và sự chuyên nghiệp của mình khi tham gia đấu thầu quản lý chung cư theo đúng quy định hiện hành của pháp luật.

Đây cũng là hình thức giao phó toàn bộ các hoạt động vận hành hệ thống chung cư: từ dịch vụ bảo vệ nhà chung cư an toàn, dịch vụ vệ sinh tòa nhà sạch sẽ, bảo hành, bảo dưỡng, kiểm soát sự cố, các công tác đối nội, nối ngoại, chăm sóc khách hàng… cho một đơn vị chuyên trách, vừa tiết kiệm chi phí vừa xây dựng được quy trình quản lý một cách có hệ thống. Thông thường, các đơn vị đấu thầu đều được đảm bảo tính chuyên nghiệp, tính hệ thống trong quản trị; nhân sự được đào tạo bài bản, có chuyên môn và có cách hành xử chuẩn mực, khéo léo; Thấu hiểu tâm lý khách hàng nhưng cũng có lập trường làm việc rõ ràng, minh bạch. Tiêu chí quan trọng nhất khi lựa chọn đơn vị quản lý vận hành đó là năng lực kỹ thuật của đội ngũ trong ban quản lý, thể hiện qua việc doanh nghiệp phải được đăng tải thông tin đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành chung cư trên website của Bộ xây dựng/Sở xây dựng (đối với các đơn vị đăng ký theo Thông tư 02 thì sẽ được Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ xây dựng cấp văn bản xác nhận, còn đối với các đơn vị đăng ký theo Thông tư 28 thì chỉ được đăng tải mà không có văn bản xác nhận) và giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, chuyên môn nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư của các cán bộ, nhân viên Ban quản lý (được cấp bởi các cơ sở đào tạo được Bộ xây dựng công nhận). Trong hai tiêu chí đánh giá Ban quản lý, ngoài năng lực tài chính thì năng lực kỹ thuật được thể hiện qua khả năng hiểu biết về vận hành hệ thống kỹ thuật tòa nhà, bảo trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà hiệu quả, khả năng ứng dụng công nghệ trong quản lý (như hệ thống BMS quản lý tòa nhà thông minh,…), khai thác tài chính,quản lý thu chi nhà chung cư hiệu quả, có kỹ năng tổ chức bảo vệ, PCCC, kỹ năng quản lý rủi ro nhà chung cư hiệu quả, có kinh nghiệm liên quan đến nghiệp vụ doanh nghiệp, kỹ năng đề xuất giải pháp giảm chi để giảm giá dịch vụ. …

Quản lý vận hành chung cư là một trong những khâu vô cùng quan trọng tại nhiều dự án. Bởi lẽ, trên thực tế có không ít vụ việc tranh chấp dai dẳng giữa các chủ đầu tư và cư dân tại nhiều dự án xuất phát từ việc quản lý vận hành tòa nhà. Do đó, không ít chủ đầu tư chọn đơn vị quản lý nhà nước ngoài bởi cho rằng họ có nhiều kinh nghiệm và thương hiệu. Tuy nhiên, hiện nay nhiều công ty nội cũng có kinh nghiệm không thuộc kém, thậm chí có nhiều lợi thế hơn như am hiểu môi trường đầu tư, tâm lý của người Việt. Dù vậy, vấn đề về tính chuyên nghiệp là điều mà các doanh nghiệp nội cần cải thiện.

Thứ nhất, sự chuẩn mực và chuyên nghiệp. Đặc biệt là tính hệ thống trong quản trị.

Thứ hai, về nhân sự phải đảm bảo được sự chuẩn mực từ khâu tuyển dụng, đào tạo, cách hành xử của nhân viên.

Thứ ba, ứng xử với khách hàng một cách khéo léo, chuyên nghiệp. Tôn trọng khách hàng nhưng cũng đồng thời phải có lập trường, quy tắc rõ ràng trong ứng xử, giải quyết các vấn đề của khách hàng. Có thể từ chối những đòi hỏi không hợp lý của khách hàng một cách khéo léo. Bởi vì sự từ chối đó chỉ là một thiểu số trong một cộng đồng lớn. Mục đích chính là phục vụ cộng đồng lớn, có thể chấp nhận hy sinh những vấn đề nhỏ để đạt mục tiêu lớn hơn.

Trong tình hình hiện nay, để lựa chọn được đơn vị quản lý vận hành đầy đủ yêu cầu thì giải pháp đầu thầu rộng rãi đang được áp dụng có hiệu quả. Kết quả cho thấy, ngày càng có nhiều đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý với đội ngũ chuyên nghiệp tham gia đấu thầu. Cũng theo nhận của các chuyên gia kinh tế thì hình thức đầu thầu còn góp phần tạo nên một thị trường cạnh tranh lành mạnh giữa các nhà thầu trong ngành quản lý vận hành chung cư, làm thúc đẩy chất lượng hoạt động của hệ thống cung cư, đảm bảo cho cư dân một nơi “an cư, lạc nghiệp” lý tưởng nhất.

II.Giai đoạn thành lập Ban quản trị:

Sau khi ban quản trị được thành lập, theo điều 27, Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (Văn bản bản hợp nhất số 05, hợp nhất Thông tư 02 và Thông tư 28) quy định: Trường hợp nhà chung cư có thang máy mà chủ đầu tư không có chức năng, năng lực hoặc có đủ chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Nhà ở nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc chủ đầu tư tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ thì hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn đơn vị khác có đủ điều kiện về chức năng, năng lực theo quy định để thực hiện quản lý vận hành.

Như vậy, pháp luật hiện hành không quy định bắt buộc lựa chọn đơn vị vận hành nhà chung cư phải thông qua đấu thầu. Vậy làm sao để cư dân chung cư và các Ban quản trị tòa nhà sáng suốt lựa chọn thuê công ty quản lý vận hành nhà chung cư uy tín, vừa có thể nâng cao hiệu quả quản lý, vừa đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia quá trình quản lý vận hành và sử dụng nhà chung cư. Hơn nữa, muốn lựa chọn được những đơn vị quản lý chuyên nghiệp, có đủ năng lực và kinh nghiệm đòi hỏi ban quản trị nhà chung cư và cư dân cần đặt sự an toàn lên trên hết, tránh ham rẻ mà chuốc lấy phiền toái.

Vậy nếu không tổ chức đấu thầu thì Ban quản trị làm cách nào để lựa chọn được đơn vị quản lý vận hành? Ban quản trị có thể thông qua mối quan hệ của các thành viên và của cư dân giới thiệu các đơn vị, mời một số đơn vị đến khảo sát và xây dựng phương án quản lý vận hành để Ban quản trị đánh giá, sau đó báo cáo thông qua tại Hội nghị nhà chung cư để cư dân quyết định. Trong trường hợp này, Ban quản trị để các đơn vị tự xây dựng phương án, hoặc vẫn có thể đưa ra hồ sơ yêu cầu tương tự như hồ sơ mời thầu để các đơn vị xây dựng phương án quản lý vận hành hợp lý với điều kiện cụ thể tòa nhà mà vẫn bảo đảm chất lượng, với các tiêu chí chặt chẽ có thể loại các đơn vị kém năng lực (như hình thức đấu thầu hạn chế). Việc lựa chọn thầu này thực chất là đã bỏ qua một số nội cung công việc trong đấu thầu, tuy nhiên việc đánh giá để đi đến quyết định lựa chọn hoàn toàn có thể tham khảo quy trình đấu thầu sẽ được trình bày dưới đây để thực hiện.

Tuy nhiên trên thực tế thì các Ban quản trị là tập hợp của nhiều cá nhân có chuyên môn khác nhau, ít thành viên có chuyên môn, kinh nghiệm về công tác quản lý vận hành, nên việc lập hồ sơ mời tham dự, đánh giá các hồ sơ nộp để lựa chọn đơn vị tốt nhất là việc làm khó khăn. Để khắc phục điều này thì Ban quản trị hoàn toàn có thể mời các chuyên gia, hoặc chính những cư dân trong tòa nhà có chuyên môn, kinh nghiệm, đang hoạt động trong lĩnh vực quản lý vận hành chung cư tham gia thẩm định cùng với Ban quản trị, hoặc trong điều kiện kinh phí cho phép có thể thuê đơn vị tư vấn độc lập.

Tiêu chuẩn về lựa chọn nhà thầu không có những biểu mẫu sẵn, mà do ban quản trị nhà chung cư tự biên soạn, dẫn đến tình trạng không đồng bộ. Hoặc máy móc lấy từ các hồ sơ của các tòa nhà khác, đưa ra các điều kiện, tiêu chuẩn quá cao, hoặc không phù hợp với điều kiện tòa nhà, vô hình đã loại bớt một số đơn vị tham gia, vì đơn vị có năng lực phù hợp thì thiếu tiêu chuẩn, những đơn vị năng lực đáp ứng được nhưng lại không quan tâm vì họ đã có thương hiệu. và trong thực tế có thể lại lựa chọn đơn vị không đủ tiêu chuẩn nhưng lại được chọn lựa. Điều đáng nói là chưa có một chế tài nào để xử phạt ban quản trị nhà chung cư nếu làm sai “đề bài” đã ra. Vì vậy, đã có không ít nhà thầu thất vọng về kết quả đấu thầu nhưng chẳng biết kiến nghị ở đâu. Để lựa chọn được chính xác, Ban quản trị nên tham khảo kinh nghiệm lựa chọn đã được trình bày ở phần trên để vận dụng cho phù hợp.

Chưa hết, thường ban quản trị nhà chung cư hay chọn 2-3 đơn vị quản lý có giá phù hợp nhất để đưa ra hội nghị nhà chung cư quyết định, các đơn vị có thể phải thuyết trình và bảo vệ phương án trước hội nghị. Người dân lại có xu hướng chọn những nhà quản lý chung cư có giá rẻ, không quan tâm đến chất lượng dịch vụ mà họ cung cấp, nên không ít trường hợp thuê phải đơn vị quản lý không đủ năng lực, kinh nghiệm, dẫn đến chung cư nhanh xuống cấp, lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Dù có không ít chung cư vẫn đang đấu thầu hình thức, chọn đơn vị quản lý do giá rẻ chứ chưa quan tâm nhiều đến năng lực, kinh nghiệm, nhưng nếu khắc phục được những bất cập trên, thì xu hướng đấu thầu để lựa chọn nhà quản lý chung cư là một giải pháp rất tốt.

Với sự hoàn thiện dần của các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở, quá trình lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở cao tầng sẽ chủ yếu theo chiều hướng lựa chọn các đơn vị trên cơ sở các tiêu chí được Ban quản trị, Chủ đầu tư đặt ra trong môi trường cạnh tranh công bằng, minh bạch. Việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thông qua đấu thầu vẫn là phương pháp tốt nhất, nếu có bộ hồ sơ mời tham dự đầy đủ, khoa học và quá trình thực hiện lựa chọn nghiêm túc sẽ chọn được đơn vị quản lý vận hành tốt qua cạnh tranh công bằng từ đó cư dân sẽ được thụ hưởng dịch vụ tốt nhất. Cho nên Ban quản trị cũng hoàn tào có thể Việc đấu thầu là không có quy định bắt buộc, cho nên nếu có tổ chức đấu thầu thì cũng không nên áp dụng máy móc Luật đấu thầu mà có sự vận dụng để phù hợp với công tác quản lý vận hành ở một chung cư/cụm chung cư cụ thể.

Thông qua sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc chung cư, việc đấu thầu quản lý chung cư cũng ngày càng sôi động hơn với sự cạnh tranh gay gắt giữa các đơn vị. Đây là xu hướng tích cực, vì nếu các đơn vị chủ quản thuê được một đơn vị quản lý chung cư riêng và chuyên nghiệp sẽ đảm bảo được sự an toàn về sức khỏe, tính mạng cũng như cuộc sống bình yên cho cư dân sống trong chung cư. Việc quản lý và vận hành chung cư là một điều cực kỳ quan trọng, rất phức tạp và khó khăn. Chính vì vậy, đấu thầu quản lý chung cư là cần thiết để có thể chọn ra được đơn vị quản lý có “tâm”, có “tầm”, am hiểu về kỹ thuật, cách tổ chức bộ máy quản lý khoa học.

* Quy trình mời thầu và xét thầu dịch vụ gồm:

Đối với phía chủ đầu tư hay Ban quản trị tòa nhà, quy trình mời thầu dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư gồm các bước:

1. Chuẩn bị mời thầu:

Lập hồ sơ mời thầu.

Thẩm định và phê duyêt hồ sơ mời thầu.

2. Tổ chức lựa chọn nhà thầu:

Mời thầu.

Phát hành, sửa đổi và làm rõ hồ sơ mời thầu.

Chuẩn bị, nộp, tiếp nhận, quản lý, sửa đổi, rút hồ sơ dự thầu.

Mở thầu

3. Đánh giá hồ sơ dự thầu:

Kiểm tra, đánh giá tính hợp lệ của hồ sơ dự thầu.

Đánh giá chi tiết hồ sơ dự thầu.

Xếp hạng nhà thầu.

4. Thương thảo hợp đồng:

5. Trình, thẩm định, phê duyệt và công khai kết quả lựa chọn hợp đồng.

Trong nội dung này, nếu Hội nghị nhà chung cư đã có nghị quyết ủy quyền cho Ban quản trị lựa chọn đơn vị quản lý vận hành thì Ban quản trị có quyền phê duyệt (pháp luật về nhà ở nói chung và chung cư nói riêng không cấm). Nếu không, việc phê duyệt để lựa chọn đơn vị quản lý vận hành phải do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Ban quản trị lựa chọn 2-3 đơn vị có điểm cao nhất báo cáo Hội nghị nhà chung cư, có thể mời các đơn vị đến thuyết trình và bảo vệ phương án để cư dân có thêm thông tin để lựa chọn chính xác.

6. Hoàn thiện, ký kết hợp đồng.

Tùy điều kiện và yêu cầu thực tế mà có thể rút bớt một số bước hoặc gộp chúng lại để thực hiện. Nên đơn giản hóa các khâu liên quan đến thủ tục hành chính. Thậm chí có một số tòa nhà quy mô nhỏ, Ban quản trị có thể chỉ định thầu để giảm thiểu thủ tục hành chính.

Tuy nhiên, như đã trình bày ở trên, năng lực của một số Ban quản trị chưa thể giải quyết trọn vẹn được vấn đề trên. Hơn nữa, để đảm bảo công bằng, minh bạch, Ban quản trị có thể mời đơn vị tư vấn độc lập tham gia tất cả các nội dung công việc nêu trên, mới có thể khắc phục cơ bản các hạn chế được nêu ở trên. Nếu không có điều kiện để mời, Ban quản trị có thể tham khảo nội dung công việc của đơn vị tư vấn để vận dụng.

3.Giải quyết vấn đề với sự tham gia của đơn vị tư vấn độc lập:

Đơn vị tư vấn sẽ triển khai dịch vụ tư vấn lựa chọn đơn vị quản lý vận hành theo các bước và nội dung chính như sau trên tinh thần áp dụng các quy định của Luật Đấu thầu và các văn bản hướng dẫn, các văn bản pháp luật về chung cư:

Mời tham dự và lập hồ sơ mời tham dự: Việc mời tham dự sẽ được thực hiện trên các phương tiện thông tin đại chúng, chủ động liên lạc với các đơn vị QLVH để mời cũng như thông báo rộng rãi cho cư dân để họ giới thiệu.

Nội dung hồ sơ mời tham dự: Gồm các form mẫu cần thiết, tài liệu giới thiệu về công trình, các quy định với đơn vị tham dự, các điều khoản tham chiếu, các điều kiện cần thiết và cách thức đánh giá (theo phương pháp định lượng, định tính hoặc kết hợp cả hai) và các mốc thời gian cần đạt được cũng như các quy định khác về hình thức nộp hồ sơ, niêm phong,… để đảm bảo bí mật tạo công bằng cho các đơn vị tham dự.

Nộp hồ sơ: Tổ chức nhận hồ sơ trước thời hạn quy định.

Đánh giá hồ sơ: Đánh giá từng hồ sơ theo các tiêu chí đã đặt ra; có thể đánh giá riêng rẽ về mặt kỹ thuật, tài chính theo phương thức hai túi hồ sơ để đảm bảo công bằng (đơn vị nào không đạt yêu cầu kỹ thuật thì sẽ không mở đề xuất tài chính).

Có hai nhóm năng lực chính để các ban quản trị chung cư lưu ý lựa chọn đơn vị quản lý vận hành chung cư, đó là năng lực kỹ thuật và năng lực tài chính, trong đó năng lực kỹ thuật được coi là then chốt, đóng vai trò quan trọng. Đừng tham rẻ để chọn những nhà quản lý kém, vì người mua dịch vụ lầm chứ người bán dịch vụ không lầm.

Kết thúc quá trình, đơn vị tư vấn sẽ làm báo cáo kết quả đánh giá, xếp thứ tự các đơn vị trình để Ban quản trị lựa chọn nếu ban quản trị được Hội nghị nhà chung cư ủy quyền, hoặc báo cáo tại Hội nghị nhà chung cư, làm cơ sở quan trọng để cư dân biểu quyết lựa chọn.

Ký kết hợp đồng: Đơn vị tư vấn sẽ hỗ trợ Ban quản trị trong việc đàm phán hợp đồng và cho đến khi một hợp đồng chặt chẽ, công bằng, rõ ràng được ký kết.

Việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành chung cư cho một chung cư/cụm chung cư hiện nay rất quan trọng, cũng là một vấn đề rất khó khăn đối với một số Ban quản trị. Hy vọng với kinh nghiệm được tổng hợp ở trên có thể phần nào giải tỏa được những băn khoăn của các chủ thể trong quá trình lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.

Nguồn: Trần Khánh (tổng hợp và biên tập/biên soạn)

Nguồn: https://caulacboquanlytoanha.vn/lua-chon-don-vi-quan-ly-van-hanh-nha-chung-cu/ 

15/5/2014

Một trong những tranh chấp điển hình tại các nhà chung cư từ trước đến nay là liên quan đến vấn đề sở hữu tầng hầm nhà chung cư. Một trong những căn cứ để giải quyết vấn đề này là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, nếu nội dung nào của hợp đồng không đúng với pháp luật tại thời điểm phê duyệt dự án thì sẽ bị vô hiệu Để chứng minh được điều đó cũng như giải quyết các tranh chấp về quyền sở hữu không hề đơn giản, chỉ giải quyết triệt để bằng đưa ra tòa án. Liên quan đến tòa án, sẽ phải thuê luật sư, ứng nộp án phí, lệ phí, đây là một điều không hề đơn giản đối với các ban quản trị/cư dân các tòa chung cư. Trong khuôn khổ của bài viết này, xin được tập trung vào vấn đề sở hữu và quản lý vận hành tầng hầm theo pháp luật nhà ở hiện hành, các trường hợp khác cần căn cứ vào hồ sơ, hợp đồng mua bán cụ thể mới có thể đưa ra những nhận định chính xác, vui lòng liên hệ trực tiếp nếu cần tư vấn, hỗ trợ.

Tại các dự án mà hợp đồng chưa có đề cập chi tiết, hoặc chưa rõ, thậm chí còn mập mờ liên quan đến sở hữu tầng hầm, thường sẽ xảy ra tranh chấp. Có một số hợp đồng đề cập chỗ để xe là sở hữu chung, dẫn đến ban quản trị/cư dân đấu tranh đòi sở hữu tầng hầm. Đây là một nhận định chưa đúng, vì chỗ để xe không có quy định nào đồng nhất đó là tầng hầm.

Tại luật nhà ở hiện hành (ban hành năm 2014, sửa đổi, bổ sung năm 2020 quy định tại Điều 101: “Chỗ để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư

Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:

a) Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;

b) Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng”.

Văn bản hợp nhất số 05/VBHN-BXD ngày 07 tháng 09 năm 2021 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định tại Điều 8. Quyền sở hữu và việc quản lý chỗ để xe của nhà chung cư

“1. Chỗ để xe của nhà chung cư được xây dựng căn cứ vào tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và hồ sơ thiết kế được duyệt. Chỗ để xe có thể được bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ; chỗ để xe phải được sử dụng đúng mục đích theo nội dung dự án được phê duyệt và theo đúng quy định tại Điều 101 của Luật Nhà ở”

Chủ đầu tư nếu thật sự có quyền sở hữu tầng hầm, chủ đầu tư có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (theo pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành), Giấy này đã được cấp hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận, đang làm hồ sơ phê duyệt để cấp, họ cũng có thể chuyển nhượng cho chủ đầu tư khác. Nếu không có, chỉ có thể chứng minh: “chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này”, nếu không sẽ thuộc sở hữu chung. Để làm được điều này, sẽ phải đưa ra tòa án, để tòa án phán quyết, hoặc chủ đầu tư đưa ra Quyết toán công trình (được kiểm toán) để chứng minh. Tuy nhiên, có một vấn đề rất khó khăn hiện nay là không dễ dàng để chủ đầu tư đưa ra báo cáo này, vì chưa có quy định phải công khai, pháp luật hiện nay cũng chưa có quy định về thời hạn quyết toán công trình với những dự án có nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước. Cho nên ban quản trị/cư dân cũng không thể yêu cầu chủ đầu tư phải quyết toán và cung cấp để chứng minh quyền sở hữu. Để giải quyết vấn đề này, cần sự thiện chí của các chủ đầu tư và sự vào cuộc của các cơ quan Nhà nước để giải quyết căn cứ vào hồ sơ (phê duyệt ban đầu, phê duyệt bổ sung, thẩm định…) của dự án.

Một vấn đề bất cập nữa là luật quy định nơi để xe đạp, xe máy… “thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư”, chứ không chỉ là sở hữu chung, do đó một số chủ đầu tư vin vào đó, lấy lý do là sở hữu tầng hầm, nên không chia sẻ lợi nhuận từ khai thác trông giữ xe đap, xe máy cho tòa nhà.

Do đó, phương án quản lý tầng hầm thường được thực hiện như sau:

-Phương án 1: Giao cho đơn vị quản lý vận hành do BQT ký hợp đồng. Hai bên sẽ thống nhất số tiền BQT sẽ chủ đầu tư, sau khi hạch toán thu chi (có thể thống nhất “khoán” một mức cố định hàng tháng).

-Phương án 2: Chủ đầu tư quản lý vận hành toàn bộ. Phần lợi nhuận thu được từ trông giữ xe máy, sau khi đã hạch toán chi phí, CĐT sẽ trả cho BQT.

Về chi phí cho phần diện tích này, không thể tính theo tỷ lệ diện tích sở hữu, mà phải dựa trên cơ sở chi phí thực tế:

+Bảo vệ: bao nhiêu chốt, vị trí ở đâu?…

+Vệ sinh: …

+Chi phí điện nước:…

+Chi phí khác: kỹ thuật, tài chính…

Hai bên có thể thống nhất “khoán” một mức cố định hàng tháng.

-Phương án 3: Nếu không thống nhất được 1 trong 2 phương án trên, CĐT bàn giao phần diện tích trông giữ xe máy tại tầng hầm cho BQT để BQT giao cho đơn vị quản lý vận hành do BQT ký hợp đồng QLVH. Với các tòa nhà nếu nguồn thu chủ yếu từ cư dân, phí trông giữ được khống chế ở mức trung bình trở xuống theo quy định của UBND, thì lợi nhuận từ việc khai thác này không có, hoặc có rất ít, nên thống nhất để thực hiện theo một trong hai phương án trên.

Lưu ý ở phương án 2, không có nghĩa là giao toàn bộ tầng hầm cho chủ đầu tư quản lý, mà chỉ giao nơi để xe để trông giữ. Còn hệ thống kỹ thuật và các phần diện tích khác thuộc sở hữu chung của tòa nhà đặt tại tầng hầm, vẫn do đơn vị quản lý vận hành được ban quản trị thuê quản lý. Ngoài phần lợi nhuận chia sẻ, chủ đầu tư phải đóng góp kinh phí để vận hành phần sở hữu chung của tòa nhà (không bao gồm phần sở hữu chung khu căn hộ), cho phần diện tích sở hữu của chủ đầu tư: chỗ để xe ô-tô và các diện tích khác. Phần đóng góp này, có thể dựa trên tính toán chi phí vận hành thực tế, hoặc hai bên có thể quy ước thống nhất hệ số K so với cư dân theo Thông tư 37 (thường áp dụng tầng hầm K=0,5-1,0, phần thương mại dịch vụ K= 1,5-2,0…).

Thực tế hiện nay ở một số tòa nhà, kể cả hợp đồng đã xác định chủ đầu tư sở hữu tầng hầm, khi ban quản trị tiếp nhận công tác quản lý vận hành và thuê đơn vị quản lý vận hành mới, “đòi” chủ đầu tư bàn giao tầng hầm cho đơn vị quản lý vận hành quản lý, đây là vấn đề chưa hợp lý. Cũng theo Văn bản hợp nhất số 05/VBHN-BXD quy định tại khoản 4, Điều 27:  “Mỗi tòa nhà chung cư chỉ có 01 đơn vị quản lý vận hành để quản lý vận hành phần sở hữu chung của tòa nhà. Đối với cụm nhà chung cư thì có thể có một đơn vị quản lý vận hành chung hoặc có nhiều đơn vị để thực hiện quản lý vận hành riêng cho từng tòa nhà theo quyết định của hội nghị cụm nhà chung cư. Trường hợp mỗi tòa nhà trong cụm có một đơn vị quản lý vận hành riêng thì Ban quản trị cụm nhà chung cư thống nhất với các đơn vị quản lý vận hành để thực hiện quản lý vận hành các công trình, hệ thống kỹ thuật dùng chung cho cụm nhà chung cư”. Như vậy, phần diện tích tầng hầm không thuộc sở hữu chung chủ đầu tư không có trách nhiệm bàn giao, chỉ bàn giao những phần như đã phân tích ở trên, hai bên thỏa thuận để thống nhất quản lý. Cho nên không thể đơn thuần “đòi” bàn giao cửa hầm, vì chủ đầu tư đang thực hiện việc trông giữ phương tiện nên không thể bàn giao, mà chỉ nên thống nhất vị trí kiểm soát xe ra/vào nếu hai bên cùng quản lý theo phương án 3. Hệ thống trông giữ xe tự động (nếu có) chỉ được bàn giao nếu như việc đầu tư hệ thống đã được phân bổ hết vào chi phí quản lý vận hành nhà chung cư đến thời điểm bàn giao.

Có nơi quan niệm, việc trông giữ xe thuộc hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư, nên phải được giao cho đơn vị quản lý vận hành quản lý. Điều này chỉ áp dụng cho phần trông giữ xe thuộc sở hữu chung. Trong các văn bản pháp luật hiện nay, hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư chưa được quy định bao gồm việc trông giữ xe, bởi thực chất là nó là hoạt động thương mại/kinh doanh, nếu chỉ phục vụ cư dân thì không phải đăng ký kinh doanh, còn có mục đích kinh doanh sẽ thuộc ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Phí dịch vụ quản lý vận hành được cấu thành cũng không bao gồm phí trông giữ xe. Hơn nữa Văn bản hợp nhất số 05 đã bãi bỏ quy định tại Khoản e, Điều 8. Thông tư 02: “Chỗ để xe ô tô quy định tại Khoản này do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý; trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác quản lý chỗ để xe này”.  Như vậy, chỗ để xe ô tô có thể được hiểu là không quy định phải có đơn vị quản lý vận hành, vì nó có thể được coi như phần diện tích thương mại dịch vụ thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư, chủ đầu tư có thể tự vận hành hoặc thuê đơn vị quản lý vận hành (khác với đơn vị quản lý vận hành do ban quản trị ký hợp đồng) vận hành.

Những phân tích trên đây của tôi không đồng nghĩa đang có sự “ưu ái” cho chủ đầu tư, mà chỉ phân tích trên cơ sở quy định của pháp luật hiện hành. Thực tế hiện nay, cũng có rất nhiều chủ đầu tư rất minh bạch, đóng góp chi phí vận hành cho nhà phần diện tích mình sở hữu và chia sẻ tối đa lợi nhuận thu được từ trông giữ xe máy, xe đạp… Nhưng cũng có không ít chủ đầu tư trốn tránh trách nhiệm, vấn đề này cần được các cơ quan chức năng của Nhà nước xử lý.

Để giải quyết tranh chấp, nên cố gắng hòa giải, để hài hòa lợi ích của chủ đầu tư và cư dân, trên cơ sở pháp luật và hồ sơ tòa nhà. Đòi hỏi ban quản trị phải thường xuyên cập nhật pháp luật, vận dụng pháp luật phải đúng, không nên dựa vào những quy định cũ để đưa ra những nhận định chưa hợp lý, không viện dẫn lấy “tòa nhà tương tự” để từ đó đòi hỏi áp dụng cho tòa nhà mình. Ý kiến của số đông cư dân chưa chắc đã là ý kiến đúng, nên ban quản trị cần sáng suốt khi thực hiện nguyện vọng của cư dân, chỉ thực hiện những ý kiến đúng. Việc đấu tranh cho quyền lợi là cần thiết và được ủng hộ, nhưng phải đấu tranh sao cho đúng, để không làm căng thẳng tình hình không cần thiết, mới có thể xây dựng mối quan hệ tốt đẹp giữa các bên, từ đó tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý vận hành tòa nhà.

Bài viết thể hiện quan điểm cá nhân của tôi, rất mong nhận được sự trao đổi, đóng góp để hoàn thiện. Vui lòng liên hệ qua: 0963309768 (FB)/ 0919679192 (zalo). Trân trọng!

Trần Khánh (Chủ tịch CLB quản lý tòa nhà Hà Nội)

Nguồn: https://caulacboquanlytoanha.vn/van-de-so-huu-va-trach-nhiem-quan-ly-van-hanh-tang-ham-nha-chung-cu/