CÁC CÂU HỎI
THƯỜNG GẶP

Bên cạnh Điều 106, Luật nhà ở 2014, tại Khoản 2, 3, 4 Điều 4 Thông tư 02/2016/TT-BXD về ban hành quy chế, quy định về quản lý chung cư, sử dụng nhà chung cư cũng nêu rõ:

Điều 4. Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư

Khoản 2

Việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng của từng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan.

Khoản 3

Việc đóng kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với đơn vị quản lý vận hành trên cơ sở các quy định của pháp luật về nhà ở.

Việc sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải đảm bảo đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; việc đóng góp các khoản phí, lệ phí trong quá trình sử dụng nhà chung cư phải tuân thủ các quy định của pháp luật.

Khoản 4

Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành, kinh phí hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư và các khoản phí, lệ phí khác trong quá trình sử dụng nhà chung cư theo quy định của quy chế này và pháp luật có liên quan;

Phải chấp hành các quy định về quản lý chung cư, sử dụng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư.”

Theo Điều 5 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế Quản lý sử dụng Chung cư thì việc lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư được quy định như sau:

1. Chủ sở hữu nhà chung cư phải lập và lưu trữ hồ sơ về nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật Nhà ở.

2. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng. Đối với nhà chung cư không còn hồ sơ lưu trữ thì phải lập lại hồ sơ hoàn công của công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật.

3. Việc lưu trữ và bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Chủ đầu tư có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ quy định tại Khoản 2 Điều này; trong thời hạn 20 ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với trường hợp không phải thành lập Ban quản trị) có văn bản yêu cầu bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư thì chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao 02 bộ hồ sơ sao y từ bản chính cho Ban quản trị. Hồ sơ bàn giao cho Ban quản trị gồm:

- Bản vẽ hoàn công (có danh mục bản vẽ kèm theo) theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Lý lịch thiết bị lắp đặt trong công trình của nhà sản xuất.

- Quy trình vận hành, khai thác công trình; quy trình bảo trì công trình.

- Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình, công trình nhà chung cư của cơ quan chuyên môn về xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, trong đó phân định rõ khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư (bao gồm chỗ để xe thuộc sở hữu chung, chỗ để xe ô tô) và khu vực để xe công cộng;

b) Sau khi nhận bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư quy định tại Điểm a Khoản này từ chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm lưu trữ và quản lý hồ sơ này tại nhà sinh hoạt cộng đồng hoặc văn phòng của Ban quản trị (nếu có) hoặc tại địa điểm mà Hội nghị nhà chung cư thống nhất; trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở thì Ban quản trị nhà chung cư phải cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao của chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành, trừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là chủ đầu tư.

Trường hợp đơn vị quản lý vận hành không còn thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư thì phải bàn giao lại hồ sơ này cho Ban quản trị;

c) Trường hợp quá thời hạn quy định tại Điểm a Khoản này mà chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có nhà chung cư (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) yêu cầu chủ đầu tư phải bàn giao hồ sơ.

Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp huyện phải kiểm tra, nếu chủ đầu tư chưa bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư theo quy định thì phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao hồ sơ; trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp huyện mà chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư thì bị xử lý theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng nhà ở và buộc phải bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư cho Ban quản trị;

d) Trường hợp chủ đầu tư bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư theo đúng quy định mà Ban quản trị không nhận thì trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày bàn giao, chủ đầu tư báo cáo về việc Ban quản trị không nhận bàn giao và đề nghị Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư tiếp nhận hồ sơ này. Ban quản trị phải chịu trách nhiệm về các vấn đề có liên quan xảy ra khi không nhận bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật.

4. Trước khi bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư, chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư phải thực hiện việc kiểm đếm trang thiết bị, phân định thực tế phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở; việc bàn giao hồ sơ công trình nhà chung cư và bàn giao thực tế hiện trạng phải được lập thành biên bản có xác nhận của các bên. Trường hợp không thực hiện được việc kiểm đếm trang thiết bị, phân định rõ phần sở hữu chung thì chủ đầu tư và Ban quản trị lập biên bản ghi nhận hiện trạng thiết bị, hiện trạng quản lý sử dụng phần diện tích sở hữu chung của nhà chung cư.

Hiện nay, trên thực tế, xảy ra ngày càng nhiều các trường hợp chủ đầu tư cấp chậm sổ hồng chung cư, gây ra nhiều khó khăn, vướng mắc cho người dân. Vậy, trong tình huống này, người dân cần làm gì để bảo đảm được quyền và lợi ích hợp pháp của mình?

Dưới đây là những trao đổi giữa PV báo Công lý với luật sư Lê Minh Công – Giám đốc Công ty Luật TNHH Legal Solutions DFC về vấn đề trên.

Thời hạn chủ đầu tư cấp sổ hồng chung cư

Căn cứ Khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 và Khoản 4 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định rõ: Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, các bạn cần hiểu, thời hạn 50 ngày ở đây là thời hạn để làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Sổ hồng. Sau đó, chủ đầu tư nhận Sổ hồng theo lịch hẹn của cơ quan nhà nước và trao lại cho người dân.

Nếu chủ đầu tư cấp chậm sổ hồng chưng cư thì người dân nên làm gì?

Trường hợp chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng chung cư, thì người dân nên tiến hành xử lý theo các bước sau:

Bước 1: Xác định nguyên nhân tại sao chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng chung cư

Theo đó, người dân cần tiền hành gặp gỡ, trao đổi với chủ đầu tư để xác định nguyên nhân chủ đầu tư cấp chậm sổ hồng chung cư là gì; từ đó có hướng xử lý phù hợp nhất.

Việc họp mặt, trao đổi với phía chủ đầu tư có thể tiến hành lập biên bản có xác nhận các bên; hoặc ghi âm, ghi hình để trong một số trường hợp cần thiết sử dụng làm chứng minh, chứng cứ cứ cung cấp cho cơ quan có thẩm quyền.

Bước 2: Đưa ra giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền

Tùy thuộc vào nguyên nhân, tình huống, hoàn cảnh cụ thể dẫn đến việc chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng, mà người dân có thể lựa chọn việc đưa ra cơ quan nhà nước có thẩm quyền nào. Cụ thể, người dân có thể lựa chọn kiến nghị với thanh tra xây dựng hoặc kiến nghị đến UBND cấp có thẩm quyền để can thiệp, xử lý.

Ngoài ra, nếu hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư ký kết giữa chủ đầu tư và người dân có điều khoản quy định rõ về thời hạn cấp sổ hồng chung cư, cũng như điều khoản về phạt vi phạm hoặc bồi thường thiệt hại hay các điều khoản có liên quan khác, thì người dân hoàn toàn có quyền khởi kiện ra TAND cấp có thẩm quyền về việc vi phạm hợp đồng, yêu cầu thực hiện đúng hợp đồng hoặc yêu cầu bồi thường…

Chủ đầu tư cấp chậm sổ hồng bị xử phạt như thế nào?

Căn cứ Điều 31 Nghị định số 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/11/2019 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, chủ đầu tư không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp sổ hồng cho người dân hoặc không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ cho người dân thì hình thức và mức xử phạt tương ứng với thời gian và mức độ, có thể phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 1 tỷ đồng.

Đồng thời, buộc chủ đầu tư phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là: Buộc nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người dân để người dân tự nộp hồ sơ để làm Sổ hồng theo quy định.

Như vậy, tùy vào từng trường hợp cụ thể, người dân cần có hướng giải quyết xử lý phù hợp để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp.

Nếu vụ việc nhiều vướng mắc, phức tạp, người dân nên tham khảo, nhờ tư vấn từ những người có kiến thức chuyên sâu, am hiểu pháp luật để giải quyết vụ việc nhanh chóng, tiết kiệm thời gian, công sức và hiệu quả nhất.

Nguồn: Congly.vn

Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định dựa vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư. Niên hạn sử dụng chung cư được quy định cụ thể như sau:

– Công trình cấp 1 (nhà chung cư có trên 20 tầng) và công trình đặc biệt: trên 100 năm.

– Công trình cấp 2 (nhà chung cư có từ 8 đến 20 tầng): từ 50 năm đến 100 năm.

– Công trình cấp 3 (nhà chung cư có từ 2 đến 7 tầng): từ 20 năm đến dưới 50 năm.

– Công trình cấp 4 (1 tầng kết cấu đơn giản): dưới 20 năm.

Khi chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định chất lượng chung cư để đưa ra hướng xử lý.

Nếu chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ hoặc được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư.

Nếu nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để có văn bản thông báo cho chủ sở hữu.

Theo đó, chủ sở hữu có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây lại chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác. Khi tiến hành xây lại chung cư, chủ đầu tư dự án sẽ bố trí chỗ ở tạm thời hoặc trả tiền để các chủ sở hữu chung cư tự lo chỗ ở.

Dưới đây là thông tin chi tiết về phương án xử lý khi chung cư hết niên hạn sử dụng mà người dân cần biết rõ.

Căn cứ Khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở 2014, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau:

Trường hợp 1: Nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp:

– Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.

– Nhà chung cư không thuộc diện bị phá dỡ nhưng được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua hội nghị nhà chung cư.

Trường hợp 2: Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng, thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở.

Việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư được quy định như sau:

– Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới (chủ sở hữu nhà chung cư, tập thể cũ vẫn có quyền sử dụng đối với phần đất xây dựng nhà chung cư – sở hữu chung không thể phân chia).

– Nếu khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt.

– Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở.

TRANG THIỀU (T/H)

Nguồn: Lao động

Theo Điều 85 của Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc hội ban hành thì việc bảo hành nhà ở được quy định như sau:

1. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.

Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật.

2. Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn như sau:

a) Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng;

b) Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng.

3. Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.

Theo Điều 100 của Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc hội ban hành thì phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư được quy định như sau:

1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;

c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

Theo Điều 6 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế Quản lý sử dụng Chung cư thì việc quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

1. Phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu quy định tại Khoản 1 Điều 100 của Luật Nhà ở phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ).

Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, chủ đầu tư phải cung cấp bản vẽ theo quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này cho người mua, thuê mua.

2. Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần diện tích, các thiết bị thuộc sở hữu riêng và việc cung cấp các bản vẽ kèm theo được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trường hợp pháp luật về nhà ở không có quy định thì xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

3. Chủ sở hữu nhà chung cư có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác quản lý phần sở hữu riêng của mình nhưng việc sử dụng phần sở hữu riêng này phải bảo đảm đúng công năng thiết kế, đúng mục đích đã được phê duyệt và không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác hoặc phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Theo Điều 7 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế Quản lý sử dụng Chung cư thì việc quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

1. Phần diện tích và các hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ phải có danh mục phần sở hữu chung theo quy định của Luật Nhà ở; phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được sử dụng đúng mục đích, đúng công năng thiết kế được phê duyệt.

2. Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư mà thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo dự án được phê duyệt nhưng chưa bàn giao thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý các công trình này; sau khi bàn giao cho Nhà nước thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì và sử dụng theo đúng mục đích, công năng thiết kế được phê duyệt.

3. Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư mà chủ đầu tư xây dựng để kinh doanh theo nội dung dự án được phê duyệt thì chủ đầu tư có quyền sở hữu và chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì công trình này.

4. Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích để ở thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; nếu nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì giao cho đơn vị quản lý vận hành quản lý phần sở hữu này; trường hợp không thuộc diện phải có đơn vị quản lý vận hành thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị nhà chung cư hoặc giao cho đơn vị khác quản lý phần sở hữu chung này.

5. Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì thực hiện quản lý theo quy định sau đây:

a) Trường hợp không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý phần sở hữu chung này; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này;

b) Trường hợp phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với khu căn hộ thì chủ sở hữu khu căn hộ có trách nhiệm quản lý phần sở hữu chung của khu căn hộ; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này. Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì do đơn vị quản lý vận hành quản lý, nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành thì do chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện quản lý.

Đối với phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này.

6. Đối với nhà sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà chung cư thì do các chủ sở hữu hoặc Ban quản trị (nếu nhà chung cư có Ban quản trị) hoặc đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện quản lý theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.

7. Đối với phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư thì Ban quản trị của cụm nhà chung cư thay mặt các chủ sở hữu để quản lý phần sở hữu chung này.

8. Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trường hợp pháp luật về nhà ở không có quy định thì xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.

Theo Điều 101 của Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc hội ban hành thì chỗ để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư được quy định như sau:

1. Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:

a) Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;

b) Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.

2. Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.

Theo Điều 8 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế Quản lý sử dụng Chung cư thì quyền sở hữu và việc quản lý chỗ để xe của nhà chung cư được quy định như sau:

1. Chỗ để xe của nhà chung cư được xây dựng căn cứ vào tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và hồ sơ thiết kế được duyệt. Chỗ để xe có thể được bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ; chỗ để xe phải được sử dụng đúng mục đích theo nội dung dự án được phê duyệt và theo đúng quy định tại Điều 101 của Luật Nhà ở.

2. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì chỗ để xe thuộc quyền sở hữu, quản lý của chủ sở hữu nhưng phải được sử dụng theo đúng nội dung dự án được phê duyệt, quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này. Trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý chỗ để xe này; nếu thuộc diện không phải có đơn vị quản lý vận hành thì chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này.

3. Đối với chỗ để xe thuộc sở hữu chung theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 101 của Luật Nhà ở thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý; trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành nhưng thuộc diện phải có Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở thì hội nghị nhà chung cư quyết định giao cho Ban quản trị hoặc đơn vị khác thay mặt các chủ sở hữu để quản lý chỗ để xe này; nếu nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành và không có Ban quản trị thì các chủ sở hữu thống nhất tự tổ chức quản lý hoặc thuê đơn vị khác thực hiện quản lý chỗ để xe này.

4. Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 101 của Luật Nhà ở thì thực hiện theo quy định sau đây:

a) Người mua, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là người mua căn hộ) quyết định mua hoặc thuê chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Trường hợp nhà chung cư có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ và người mua căn hộ có nhu cầu mua hoặc thuê chỗ để xe này thì chủ đầu tư phải giải quyết bán hoặc cho thuê chỗ để xe này nhưng phải bảo đảm nguyên tắc mỗi chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không được mua, thuê vượt quá số lượng chỗ để xe được thiết kế, xây dựng theo dự án được duyệt dành cho một căn hộ hoặc một phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư;

b) Trường hợp nhà chung cư không có đủ chỗ để xe ô tô dành cho mỗi căn hộ thì chủ đầu tư giải quyết bán, cho thuê chỗ để xe này trên cơ sở thỏa thuận của những người mua căn hộ với nhau; trường hợp những người mua căn hộ không thỏa thuận được thì chủ đầu tư giải quyết theo phương thức bốc thăm để được mua, thuê chỗ để xe này;

c) Việc mua bán, cho thuê chỗ để xe ô tô quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này có thể ghi chung trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc lập một hợp đồng riêng; tiền thuê chỗ để xe được trả hàng tháng hoặc theo định kỳ, tiền mua chỗ để xe được trả một lần hoặc trả chậm, trả dần theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe do các bên thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe; trường hợp mua chỗ để xe thì người mua phải đóng kinh phí quản lý vận hành, đóng phí trông giữ xe theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ;

d) Người mua chỗ để xe ô tô nếu có nhu cầu chuyển nhượng hoặc cho thuê chỗ để xe này thì chỉ được chuyển nhượng, cho thuê cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư đó hoặc chuyển nhượng lại cho chủ đầu tư;

đ) Trường hợp người mua, thuê mua căn hộ không mua chỗ để xe ô tô quy định tại Khoản này thì các bên phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ là phần diện tích này thuộc quyền sở hữu và quản lý của chủ đầu tư, chủ đầu tư không được tính chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này vào giá bán, giá thuê mua căn hộ; trường hợp người mua, thuê mua căn hộ mua, thuê chỗ để xe ô tô thì chủ đầu tư phải tính riêng giá mua, thuê chỗ để xe với giá mua, thuê mua căn hộ;

e) Chỗ để xe ô tô quy định tại Khoản này do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý; trường hợp nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định của Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu tự quản lý hoặc thuê đơn vị khác quản lý chỗ để xe này.

5. Việc quản lý chỗ để xe công cộng của nhà chung cư (chỗ để xe dành cho các đối tượng không phải là chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mại mua chỗ để xe công cộng của chủ đầu tư thì chủ sở hữu khu chức năng này có trách nhiệm quản lý;

b) Trường hợp thuộc sở hữu của chủ đầu tư thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý; nếu chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mại thuê của chủ đầu tư thì việc quản lý chỗ để xe này được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe;

c) Trường hợp chỗ để xe công cộng do Nhà nước quản lý theo hồ sơ dự án được phê duyệt thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý có trách nhiệm quản lý chỗ để xe này.

6. Tổ chức, cá nhân sở hữu chỗ để xe theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều này có trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành và thực hiện bảo trì chỗ để xe này; trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm bảo trì chỗ để xe được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe.

Theo Điều 9 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế Quản lý sử dụng Chung cư thì nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư được quy định như sau:

1. Các nhà chung cư thuộc phạm vi áp dụng của Quy chế này đều phải có Bản nội quy quản lý, sử dụng có các nội dung quy định tại Khoản 2 Điều này. Chủ đầu tư, hội nghị nhà chung cư căn cứ vào mẫu Bản nội quy quy định tại Quy chế này để tham khảo xây dựng, thông qua Bản nội quy cho phù hợp với từng tòa nhà, cụm nhà chung cư.

2. Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư có các nội dung chủ yếu sau đây:

a) Quy định áp dụng đối với chủ sở hữu, người sử dụng, người tạm trú và khách ra vào nhà chung cư;

b) Các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư và việc xử lý các hành vi vi phạm nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;

c) Quy định về việc sử dụng phần sở hữu chung của nhà chung cư;

d) Quy định về việc sửa chữa các hư hỏng, thay đổi thiết bị trong phần sở hữu riêng và việc xử lý khi có sự cố nhà chung cư;

đ) Quy định về phòng, chống cháy nổ trong nhà chung cư;

e) Quy định về việc công khai các thông tin có liên quan đến việc sử dụng nhà chung cư;

g) Quy định về các nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

h) Các quy định khác tùy thuộc vào đặc điểm của từng nhà chung cư.

3. Trường hợp chưa tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này, đính kèm hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ và công bố công khai Bản nội quy này tại khu vực nhà sinh hoạt cộng đồng, sảnh thang và khu vực lễ tân của tòa nhà chung cư.

4. Khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì hội nghị có thể xem xét, sửa đổi, bổ sung Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư do chủ đầu tư lập nhưng các nội dung sửa đổi, bổ sung không được trái với quy định của pháp luật về nhà ở và quy định của Quy chế này. Sau khi họp hội nghị nhà chung cư lần đầu, Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư đối với trường hợp không phải thành lập Ban quản trị có trách nhiệm công khai Bản nội quy này tại khu vực nhà sinh hoạt cộng đồng, sảnh thang và khu vực lễ tân của tòa nhà chung cư.

Ban quản lý tòa nhà khác với Ban quản trị tòa nhà. Ban quản trị tòa nhà là đơn vị đại diện cho chủ sở hữu/chủ đầu tư đảm nhiệm các nghĩa vụ quản lý, sử dụng tòa nhà tuân theo quy định pháp luật.

Ban quản trị do dân bầu ra, có quyết định của UBND quận. Còn Ban quản lý là doanh nghiệp làm dịch vụ do Ban quản trị đi thuê.

Nguồn: PSA

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà phải thành lập Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì ban quản trị chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã.

Ban quản trị do hội nghị nhà chung cư hoặc cụm nhà chung cư bầu ra để thực hiện các quyền và trách nhiệm nhất định.

Thông tư 02/2016/TT-BXD Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng nêu rõ: Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có dưới 20 căn hộ thì hội nghị nhà chung cư quyết định thành lập Ban quản trị hoặc không thành lập Ban quản trị.

Trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư thì nguyên tắc hoạt động và mô hình tổ chức của Ban quản trị được quy định như sau:

• Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư không có tư cách pháp nhân, không có con dấu. Ban quản trị hoạt động theo mô hình tự quản và thực hiện các quyền, trách nhiệm theo luật.

• Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì mô hình hoạt động là Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã. Ở trường hợp này, ban quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu.

Nguồn: PSA

Điều 2 Thông tư 06/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định về số lượng thành viên Ban quản trị nhà chung cư như sau:

Đối với tòa nhà:

• Đối với tòa nhà chỉ có một khối nhà (block) độc lập thì có tối thiểu 03 thành viên Ban quản trị.

• Trường hợp tòa nhà có nhiều khối nhà (block) quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư 28/2016/TT-BXD thì mỗi khối nhà (block) có tối thiểu 01 thành viên Ban quản trị. Khoản 2, Điều 3 của Thông tư 28/2016/TT-BXD nêu rõ tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Đối với một cụm nhà chung cư:

• Số lượng tối thiểu 06 thành viên Ban quản trị.

Về thành viên trong ban quản trị:

• Với ban quản trị nhà chung cư (nhà chung cư một chủ sở hữu) theo mô hình tự quản: Nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được bầu làm Trưởng ban quản trị nhà chung cư. Trường hợp không được bầu làm Trưởng ban thì chủ đầu tư được tham gia làm Phó ban quản trị nhà chung cư.

• Với Ban quản trị nhà chung cư theo mô hình Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần: Nếu các chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong cụm nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị cụm nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị. Trường hợp không được bầu làm trưởng ban thì chủ đầu tư được quyền cử đại diện của tòa nhà mà chủ đầu tư còn sở hữu diện tích làm Phó ban.

Thành viên Ban quản trị chung cư được quy định rõ tại khoản 2, điều 20, mục 2, chương III, thuộc Thông tư 02/2016/TT-BXD Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư:

Với ban quản trị tòa nhà chung cư:

• Thành phần bao gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02 Phó ban và các thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.

• Nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được bầu làm Trưởng ban quản trị nhà chung cư. Trường hợp không được bầu làm Trưởng ban thì chủ đầu tư được tham gia làm Phó ban quản trị nhà chung cư.

Với ban quản trị cụm tòa nhà chung cư:

• Thành phần bao gồm 01 Trưởng ban; mỗi tòa nhà trong cụm tổ chức họp để cử ra 01 hoặc 02 đại diện làm Phó ban và các thành viên khác do hội nghị cụm nhà chung cư quyết định.

• Nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong cụm nhà chung cư thì đại diện của chủ đầu tư có thể được hội nghị cụm nhà chung cư bầu làm Trưởng ban quản trị. Trường hợp không được bầu làm trưởng ban thì chủ đầu tư được quyền cử đại diện của tòa nhà mà chủ đầu tư còn sở hữu diện tích làm Phó ban.

Nguồn: PSA

Yêu cầu đối với các thành viên ban quản trị chung cư được quy định tại khoản 1, 2, điều 19, mục 2, chương III của Thông tư 02/2016/TT-BXD:

• Các thành viên Ban quản trị nhà chung cư là người có sức khỏe, không có tiền án, tiền sự; ưu tiên lựa chọn những người có kiến thức, kinh nghiệm về xây dựng, kiến trúc, tài chính, pháp luật tham gia Ban quản trị nhà chung cư.

• Các thành viên trong Ban quản trị nhà chung cư đều phải tham gia các lớp bồi dưỡng kiến thức về quản lý, sử dụng nhà chung cư do các cơ sở đào tạo và bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư tổ chức theo đúng quy định của Bộ Xây Dựng.

Nguồn: PSA

Quyền và trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư một chủ sở hữu

• Điều 104, mục 1, chương VII của Luật nhà ở 2014 và điều 41, mục 5, chương III của Thông tư 02/2016/TT-BXD Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư nêu rõ quyền và trách nhiệm của ban quản trị chung cư một chủ sở hữu như sau:

• Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

• Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết.

• Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư.

• Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư.

• Nhận bàn giao, lưu trữ, quản lý hồ sơ nhà chung cư; cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư cho đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này, trừ trường hợp đơn vị quản lý vận hành là chủ đầu tư.

• Chuẩn bị các nội dung và tổ chức họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; thông báo công khai nội dung hợp đồng quản lý vận hành và hợp đồng bảo trì đã ký kết tại hội nghị nhà chung cư.

• Chịu trách nhiệm trước các chủ sở hữu nhà chung cư về nhiệm vụ được giao; chấp hành đúng quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị.

• Đề nghị cơ quan có thẩm quyền tổ chức họp hội nghị nhà chung cư, công nhận Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành trong trường hợp đơn vị đang quản lý vận hành không còn đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này.

• Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư, không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định.

• Bàn giao lại hồ sơ, sổ sách, giấy tờ đang quản lý cho Ban quản trị mới sau khi được công nhận.

• Thành viên Ban quản trị nếu có hành vi vi phạm Quy chế này và quy định của pháp luật có liên quan thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử lý theo quy định của Quy chế này, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị thiệt hại.

• Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các quyền, trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.

• Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác quy định trong quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy định tại Quy chế này.

• Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.

• Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định.

• Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với quy định pháp luật.

Quyền và trách nhiệm của ban quản trị nhà chung cư nhiều chủ sở hữu

Theo điều 104, mục 1, chương VII của Luật nhà ở 2014 và điều 41, mục 5, chương III của Thông tư 02/2016/TT-BXD Ban hành Quy chế Quản lý, Sử dụng nhà chung cư, ban quản trị nhà chung cư nhiều chủ sở hữu có quyền và trách nhiệm tương tự ban quản trị nhà chung cư một chủ sở hữu, ngoài ra còn một số quyền và trách nhiệm khác:

• Quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; đồng thời báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này.

• Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

• Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư.

• Thực hiện thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư.

• Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì.

• Báo cáo kết quả hoạt động, thu, chi tài chính của Ban quản trị, kết quả công việc bảo trì và việc thu, chi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để hội nghị nhà chung cư kiểm tra, giám sát, thông qua theo quy định của Quy chế này.

• Thay mặt chủ sở hữu để thực hiện các quyền đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này; không được kích động người khác gây mất trật tự, an ninh tại khu vực nhà chung cư.

Mô hình ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu

Điều 18, Thông tư 02/2016/TT-BXD Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định ban quản trị nhà chung cư một chủ sở hữu hoạt động theo mô hình tự quản.

Mô hình này cho phép các thành viên Ban quản trị tự thống nhất phân công thực hiện các quyền và trách nhiệm do quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư quy định.

Mô hình ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu

Thông tư 02/2016/TT-BXD Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư quy định rõ tại điều 18, mục 1, chương III rằng ban quản trị nhà chung cư nhiều chủ sở hữu hoạt động theo 2 mô hình.

Cụ thể, đó là mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm đã quy định. Hội nghị nhà chung cư sẽ quyết định mô hình của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu.

• Với mô hình thứ nhất, việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của Luật Doanh nghiệp.

• Còn với mô hình thứ hai, việc triệu tập và tổ chức cuộc họp của Ban quản trị được thực hiện theo quy định của Luật Hợp tác xã. Khi bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị nhà chung cư, các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư không phải thành lập công ty cổ phần hoặc thành lập hợp tác xã.

Việc biểu quyết và ghi biên bản cuộc họp của Ban quản trị nhà chung cư phải tuân thủ quy định tại Điều 25 của Thông tư 02/2016/TT-BXD.

Nguồn: PSA

Ban quản trị chung cư được thành lập qua hội nghị nhà chung cư

Theo điều 12, mục 1, chương III thuộc Thông tư 02/2016/TT-BXD Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, hội nghị nhà chung cư là hội nghị của đại diện chủ sở hữu và người sử dụng đối với nhà chung cư có 1 chủ sở hữu.

Còn với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, hội nghị nhà chung cư là hội nghị của đại diện các chủ sở hữu căn hộ hoặc người đang sử dụng nếu chủ sở hữu không tham dự. Hội nghị nhà chung cư có quyền quyết định các nội dung liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Thành phần tham dự hội nghị nhà chung cư có chút khác biệt giữa hai cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu và nhiều chủ sở hữu. Điều này được nêu rõ tại điều 16, mục 1, chương III của Thông tư 02/2016/TT-BXD Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư:

• Đối với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có một chủ sở hữu, thành phần tham dự hội nghị nhà chung cư bao gồm đại diện chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp phường nơi có nhà chung cư tham dự.

• Đối với nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì thành phần tham dự hội nghị nhà chung cư được quy định như sau:

- Trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu thì thành phần tham dự bao gồm đại diện chủ đầu tư, đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp phường.

- Trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường và hội nghị nhà chung cư thường niên thì thành phần tham dự bao gồm đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao, đại diện chủ đầu tư (nếu chủ đầu tư còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư), đại diện đơn vị quản lý vận hành (nếu nhà chung cư phải thuê đơn vị quản lý vận hành) và mời đại diện của Ủy ban nhân dân cấp phường.

Nhiệm vụ của ban quản trị tòa nhà chung cư sau khi được bầu

Điều 22, mục 1, chương III của Thông tư 02/2016/TT-BXD Ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành vào năm 2016 quy định:

• Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày được hội nghị nhà chung cư bầu, Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị công nhận Ban quản trị quy định tại Ủy ban nhân dân cấp quận nơi có nhà chung cư.

• Sau khi có Quyết định công nhận Ban quản trị của Ủy ban nhân dân cấp quận, Ban quản trị được công nhận có trách nhiệm lập tài khoản hoạt động của Ban quản trị; trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị phải lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và đăng ký con dấu theo quy định, trừ trường hợp Ban quản trị đã có con dấu và có tài khoản được lập theo quy định.

Nguồn: PSA

Để đảm bảo hiệu quả hoạt động của mô hình ban quản trị chung cư, cần lưu ý:

• Siết chặt yêu cầu trong khi tuyển chọn, bầu thành viên ban quản trị chung cư.

• Soạn thảo quy chế hoạt động của Ban Quản trị thật chi tiết, chặt chẽ với sự tham gia của các cư dân là luật sư, những người am hiểu trong lĩnh vực ngân hàng, tài chính, xây dựng,…

• Quy chế hoạt động và thu chi tài chính của ban quản trị nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua phải tham khảo từ luật, bảo đảm công khai, minh bạch, tuân thủ nghiêm ngặt quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, quy định của pháp luật về nhà ở và các quy định pháp luật có liên quan:

• Nội dung quy chế hoạt động và thu chi tài chính của ban quản trị do hội nghị nhà chung cư thông qua cần quy định rõ:

  • Các khoản thu do Ban quản trị quản lý, mức thù lao của từng thành viên Ban quản trị và các chi phí phục vụ hoạt động của Ban quản trị.

  • Phân công thực hiện các trách nhiệm như thu kinh phí, ký duyệt chi kinh phí hoạt động.

  • Quy định quy trình rút tiền và các hồ sơ giấy tờ cụ thể để làm thủ tục rút tiền tại các tài khoản do Ban quản trị quản lý.

  • Phân giao trách nhiệm ghi chép quản lý sổ sách, hóa đơn chứng từ thu chi tài chính của Ban quản trị.

  • Quy định hình thức xử lý vi phạm khi có hành vi chi tiêu sai mục đích hoặc chiếm dụng kinh phí do Ban quản trị quản lý, hoặc sai phạm trong ghi chép, quản lý sổ sách hóa đơn, chứng từ thu chi tài chính; quy định các nội dung khác có liên quan.

• Quy chế này do người dân tự xây dựng nên Ban quản trị của từng chung cư hoặc cụm chung cư sẽ có quy chế khác nhau.

• Cần trả mức thù lao xứng đáng cho Ban quản trị chung cư, tránh những nhập nhằng, sai phạm không đáng có.

• Có thể thuê đơn vị quản lý tòa nhà chuyên nghiệp để thực hiện các công việc quản lý tòa nhà chung cư.

Nguồn: PSA

Sau thời kỳ khủng hoảng bất động sản, vài năm gần đây, thị trường bất động sản nước ta tăng trưởng chóng mặt với hàng loạt các dự án bất động sản lớn nhỏ từ chung cư, trung tâm thương mại cho tới các dự án nghỉ dưỡng cao cấp,… Tại các thành phố lớn, số lượng các tòa nhà lớn nhỏ không ngừng gia tăng. Vì vậy kéo theo sự phát triển của nhiều dịch vụ mới như dịch vụ bảo vệ, dịch vụ vệ sinh hay dịch vụ quản lý tòa nhà,… Vậy quản lý tòa nhà là gì? Tại sao cần ban quản lý tòa nhà và công việc quản lý tòa nhà gồm những gì?

Quản lý tòa nhà là gì?

Quản lý tòa nhà nhằm đảm bảo cho mọi hoạt động của tòa nhà diễn ra với chất lượng tốt nhất, an toàn nhất. Bao gồm một số hoặc toàn bộ các hoạt động sau:

• Đảm bảo an ninh, trật tự.

• Dịch vụ vệ sinh.

• Quản lý và chăm sóc khách hàng, đối nội, đối ngoại, nhân sự, giám sát hoạt động.

• Bảo trì tòa nhà, vận hành và ngăn ngừa sự cố của toàn bộ hệ thống kỹ thuật tòa nhà

• Marketing…

Điều này giúp chủ đầu tư tiết kiệm được chi phí mà vẫn đảm bảo các dịch vụ được cung cấp một cách chuyên nghiệp và có đầy đủ chứng chỉ vận hành tòa nhà.

Tại sao cần sử dụng dịch vụ quản lý tòa nhà?

Dịch vụ quản lý tòa nhà là gì mà lại được ưu tiên sử dụng như vậy? Nếu bạn vẫn còn thắc mắc vấn đề này thì dưới đây là những lý do cụ thể:

Đảm bảo an toàn

Các công ty quản lý tòa nhà uy tín luôn có quy trình làm việc rõ ràng, chuyên nghiệp và đội ngũ nhân viên giàu kinh nghiệm, am hiểu về lĩnh vực quản lý tòa nhà và được đào tạo bài bản nên đảm bảo tòa nhà luôn được bảo vệ an toàn ở mức tối đa. Đồng thời khi có sự cố, tình huống bất ngờ xảy ra, nhân viên của công ty cũng sẽ khắc phục nhanh chóng.

Phòng tránh được các rủi ro

Dịch vụ quản lý tòa nhà sẽ có kế hoạch kiểm tra thường xuyên để kịp thời phát hiện và ngăn chặn những rủi ro có thể xảy ra trong tòa nhà nhằm đảm bảo an toàn tuyệt đối về người và tài sản.

Nâng cao giá trị của tòa nhà

Sử dụng dịch vụ quản lý tòa nhà giúp đảm bảo an ninh tuyệt đối và tăng tính chuyên nghiệp cho tòa nhà. Chính vì thế mà giá trị của tòa nhà cũng sẽ được nâng lên và thu hút được nhiều khách hàng hơn.

Dịch vụ quản lý tòa nhà thực hiện những công việc gì?

Tòa nhà văn phòng cho thuê, tòa nhà chung cư, khách sạn là những nơi nên sử dụng dịch vụ quản lý tòa nhà.

Vậy cụ thể những công việc được thực hiện bởi dịch vụ quản lý tòa nhà là gì?

Quản lý tài chính

Ở mỗi tòa nhà hàng tháng khách hàng đều phải đóng một khoản phí quản lý định kỳ. Những khoản phí quản lý này gộp lại là một con số không hề nhỏ và được giao cho ban quản lý. Thay mặt khách hàng, ban quản lý có nhiệm vụ quản lý tài chính sao cho rạch ròi và phù hợp với nhu cầu của khách hàng trong tòa nhà. Các khoản phí ngoài việc chi trả cho tiền điện, nước chung trong tòa nhà còn có chi phí cho việc làm vệ sinh các khu vực dùng chung như hành lang, sảnh,… hay chi phí sửa chữa, lương nhân viên vệ sinh, lương nhân viên bảo vệ,…

Quản lý nhân sự

Mỗi một tòa nhà cần có số nhân sự khác nhau cho từng vị trí. Làm thế nào để tuyển dụng và chế độ thưởng và phạt cho các nhân viên hợp lý là công tác của ban quản lý tòa nhà. Bên cạnh đó, ban quản lý còn cần giám sát các hoạt động của nhân viên để đảm bảo nhân viên thực hiện đúng yêu cầu công việc.

Quản lý khách hàng

Quản lý vận hành tòa nhà còn có trách nhiệm trong quản lý khách hàng. Từ các chính sách chăm sóc khách hàng cho tới việc giải quyết các yêu cầu của khách đều là nhiệm vụ của ban quản lý tòa nhà. Làm thế nào để giữ chân khách hàng, làm khách hàng hài lòng mà không làm ảnh hưởng lợi ích của chủ đầu tư hay lợi ích chung của tòa nhà là vấn đề luôn khiến các nhà quản lý đau đầu.

Quản lý vận hành, bảo trì hệ thống kỹ thuật

Một tòa nhà thường được lắp đặt nhiều hệ thống như:

• Điều hòa không khí và thông gió

• Thang máy

• Máy phát điện

• Hệ thống điện nặng (tủ điện, ổ cắm, chiếu sáng…)

• Hệ thống điện nhẹ (camera, CCTV, âm thanh P/A, mạng LAN, điện thoại, báo cháy…)

• Hệ thống phòng cháy chữa cháy

• Hệ thống bơm, đường ống

• Hệ thống xử lý và cấp, thoát nước sinh hoạt

• Hệ thống thiết bị vệ sinh

• Hệ thống khác: hệ thống thiết bị bếp, bể bơi, phòng tập…

Quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật bao gồm vận hành, bảo trì, và bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật nói trên. Hệ thống kỹ thuật luôn phải được ở trong tình trạng có thể vận hành bình thường 24/7, được kiểm tra và bảo dưỡng định kỳ. Và hệ thống BMS chính là hệ thống quản lý tòa nhà thông minh được ứng dụng trong việc vận hành kỹ thuật tòa nhà,

Nguồn: PSA

Chung cư là các tòa nhà sở hữu nhiều căn hộ và hệ thống công trình công cộng được sử dụng bởi khối lượng cư dân lớn. Để đảm bảo chất lượng sống của cư dân trong tòa nhà cũng như nâng cao hiệu quả khai thác mô hình bất động sản này, chủ đầu tư/ ban quản lý tòa nhà cần xây dựng và triển khai các hoạt động:

• Quản lý – bảo trì hệ thống kỹ thuật – cơ sở – vật chất.

• Chăm sóc và quản lý khách hàng.

• Quản lý kiểm soát an ninh an toàn.

• Quản lý vệ sinh – cảnh quan – môi trường.

• Quản lý hoạt động tài chính.

• Quản lý nhân viên.

Như vậy, tập hợp các hoạt động này được gọi chung là quản lý chung cư.

Quy trình quản lý chung cư tốt sẽ giúp quá trình vận hành tòa nhà diễn ra một cách trơn tru và hiệu quả. Không chỉ vậy, hoạt động này còn giúp tiết kiệm chi phí vận hành một cách tối đa; tạo dựng sự chuyên nghiệp, nâng cao uy tín của chủ đầu tư trong lĩnh vực khai thác và kinh doanh bất động sản. Đồng thời, dịch vụ quản lý chung cư đóng vai trò là cầu nối quan trọng, liên kết giữa khách hàng và chủ đầu tư. Qua đó, hướng đến mục tiêu mang lại lợi ích cho tất cả mọi người.

Để quản lý chung cư hiệu quả, đội ngũ nhân sự thực hiện cần có sự chuyên nghiệp, giàu kinh nghiệm thực tiễn. Qua đó, giúp cho các chủ đầu tư khai thác và nâng cao giá trị tài sản một cách tốt nhất. Đồng thời, tạo sự tin tưởng, yên tâm cho khách hàng – cư dân sinh sống trong tòa nhà.

Nguồn: PSA

Mỗi mô hình chung cư sẽ có các công việc phải xử lý khác nhau, nhưng nhìn chung các hoạt động quản lý đều không thể thiếu các nhiệm vụ sau:

1. Quản lý và bảo trì hệ thống kỹ thuật

Để đảm bảo chất lượng cuộc sống và sinh hoạt của cư dân, hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật của tòa nhà phải luôn được duy trì ở trạng thái tốt nhất. Vì vậy, việc quản lý kỹ thuật và bảo trì hệ thống này đóng vai trò rất quan trọng trong quá trình quản lý và vận hành chung cư. Hệ thống này cần phải được:

• Tổ chức khảo sát, đánh giá thực trạng và đưa ra quy trình, tiêu chí vận hành phù hợp.

• Thường xuyên thực hiện công tác kiểm tra, bảo trì – bảo dưỡng định kỳ để đảm bảo hệ thống thang máy, hệ thống thông gió, hệ thống điện – nước, trang thiết bị PCCC… luôn hoạt động ổn định.

• Khi xảy ra sự cố cần được kịp thời phát hiện và đưa ra phương án xử lý phù hợp.

2. Chăm sóc và quản lý khách hàng

Mỗi cư dân trong tòa nhà đều là người trực tiếp mang đến doanh thu, lợi nhuận cho chủ đầu tư. Chính vì vậy, việc chăm sóc quản lý khách hàng là việc tối quan trọng. Đơn vị quản lý tòa nhà cần:

• Xây dựng các chính sách, dịch vụ chăm sóc khách hàng nhằm đảm bảo cuộc sống của khách hàng luôn diễn ra một cách thoải mái và tiện nghi nhất.

• Kịp thời tháo gỡ các thắc mắc, nhanh chóng giải quyết khiếu nại cho khách hàng. Hạn chế tối đa những ảnh hưởng, tác động xấu tới cuộc sống của cư dân.

• Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin liên quan đến khách hàng (nghề nghiệp, quê quán, số lượng người sinh sống tại mỗi căn hộ…) để dễ dàng kiểm soát và xử lý trong các trường hợp phát sinh liên quan.

3. Quản lý, kiểm soát an ninh

An ninh an toàn luôn là vấn đề cần được quan tâm hàng đầu trong việc quản lý chung cư. Để làm được điều này, chủ đầu tư/ ban quản lý tòa nhà cần:

• Khảo sát thực địa, đánh giá mức độ an ninh tòa nhà. Từ đó đưa ra các phương án kiểm soát an ninh, an toàn của tòa nhà một cách phù hợp và tối ưu.

• Lắp đặt hệ thống camera giám sát và bố trí nhân sự trực tại các khu vực chung (thang máy, bãi xe, cầu thang bộ…). Qua đó, theo dõi hoạt động ra vào, tránh sự xâm nhập trái phép của người lạ, gây thiệt hại cho cư dân.

• Tổ chức hoạt động tuần tra, kịp thời phát hiện và xử lý các sự cố về an ninh và các tình trạng khẩn cấp, đảm bảo an toàn cho cư dân.

• Thường xuyên tổ chức diễn tập phòng chống thiên tai cháy nổ để nâng cao kỹ năng sống cho cư dân.

4. Quản lý vệ sinh tòa nhà chung cư

Một tòa chung cư xanh – sạch – đẹp sẽ góp phần không nhỏ vào việc nâng cao chất lượng cuộc sống cũng như nhận được đánh giá cao từ phía cư dân. Vì thế, chủ đầu tư/ ban quản lý chung cư cần:

Tổ chức, tiến hành hoạt động dọn dẹp vệ sinh các khu vực công cộng như hành lang, cầu thang bộ, thang máy, tiền sảnh… hàng ngày

• Tổ chức xử lý ẩm mốc, diệt côn trùng định kỳ, đảm bảo sức khỏe chung cho cộng đồng cư dân

• Chăm sóc, cắt tỉa định kỳ cây cối, cảnh quan trong tòa nhà, đảm bảo môi trường xanh sạch đẹp.

• Xây dựng rõ ràng quy định, quy chế yêu cầu cư dân có ý thức giữ gìn vệ sinh chung trong tòa nhà.

5. Quản lý hoạt động tài chính

Quản lý hoạt động tài chính là hoạt động nòng cốt, giúp chủ đầu tư/ ban quản lý kiểm soát dòng tiền trong quá trình vận hành tòa nhà. Điều này được thực hiện thông qua các hoạt động:

• Thống kê, thông báo và thực hiện thu các chi phí sinh hoạt như điện, nước, phí vệ sinh, phí gửi xe, internet…. từ cư dân.

• Quản lý các khoản thu – chi khi phát sinh các vấn đề sửa chữa, bảo hành – bảo trì…

• Quản lý lương thưởng chi trả cho các cán bộ trong ban quản lý tòa nhà, cũng như đội ngũ nhân viên trực thuộc.

• Tổ chức thống kê và báo cáo tài chính định kỳ một cách rõ ràng, minh bạch.

6. Quản lý nhân viên

Hoạt động quản lý nhân viên bao gồm những công việc như: tuyển dụng; phân bổ nguồn nhân lực cho từng loại hoạt động; hoạch định kế hoạch, công việc cho mỗi bộ phận trong tòa nhà; kiểm tra đánh giá chất lượng làm việc của nhân viên; đề ra những quy định thưởng phạt hợp lý, khuyến khích nhân viên cống hiến hết mình cho công việc…

Việc chú trọng vào hoạt động quản lý nhân viên sẽ góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ của tòa nhà chung cư. Giúp toà nhà và ban quản lý hoạt động hiệu quả, trơn tru và bền vững hơn.

Nguồn: PSA

Một mô hình quản lý nhà chung cư phù hợp sẽ mang đến nhiều lợi ích và đem lại hiệu quả quản lý dành cho chủ đầu tư bất động sản. Chủ đầu tư cần căn cứ vào tình hình thực tế của chung cư và khả năng của mình để lựa chọn mô hình quản lý chung cư phù hợp.

1. Mô hình quản lý nhà chung cư do Chủ đầu tư thành lập và quản lý

Đây là mô hình thường được các Chủ đầu tư ứng dụng cho các tòa nhà chung cư quy mô nhỏ hoặc khi các Chủ đầu tư đã có sẵn kinh nghiệm và kiến thức quản lý.

Khi đó, Chủ đầu tư sẽ tự thành lập Ban quản lý và trực tiếp điều hành hoạt động của tòa nhà chung cư.

Mô hình này khi mới đưa vào hoạt động thường sẽ nhận được sự tán thành của Cư dân do Chủ đầu tư luôn hứa hẹn những quyền lợi hấp dẫn. Bởi điều Chủ đầu tư là người trực tiếp ký kết hợp đồng với cư dân đồng thời cũng là người nắm bắt và hiểu rõ về tòa nhà nhất. Bên cạnh đó, hình thức “cây nhà lá vườn” này cũng giúp Chủ đầu tư và Cư dân tiết kiệm một khoản chi phí quản lý vận hành không nhỏ khi không phải thuê ngoài.

Tuy nhiên, nhược điểm của mô hình này là mâu thuẫn về lợi ích giữa Chủ đầu tư và Cư dân sẽ dần xuất hiện theo thời gian, ví dụ như việc tranh chấp trong quản lý quỹ bảo trì chung cư đối với các tòa nhà chung cư.. Đặc biệt là trong trường hợp Chủ đầu tư/Ban quản lý tòa nhà thiếu kinh nghiệm quản lý và vận hành hoặc không có đủ nhân sự để xử lý các đầu việc, dẫn đến quá tải.

Bên cạnh đó, khi xảy ra các xung đột lợi ích giữa Cư dân và Chủ đầu tư sẽ rất khó giải quyết. Hệ quả xấu nhất là đời sống của Cư dân cũng như cơ sở vật chất của tòa nhà xuống cấp, Cư dân mất lòng tin ở Chủ đầu tư. Khi đó không chỉ lợi nhuận kinh doanh mà uy tín và tên tuổi của Chủ đầu tư cũng bị ảnh hưởng tiêu cực.

2. Mô hình quản lý nhà chung cư do đơn vị chuyên nghiệp điều hành

Đối với mô hình này, Ban quản trị và Chủ đầu tư sẽ thuê một đơn vị chuyên nghiệp để quản lý tòa nhà chung cư. Đơn vị này phải là đơn vị đạt đủ điều kiện và được cấp phép vận hành quản lý tòa nhà chung cư theo quy định hiện hành của pháp luật.

Khi hợp đồng được ký kết, Đơn vị quản lý chung cư có nghĩa vụ thực hiện các công việc vận hành, phục vụ Cư dân cũng như giải quyết các vấn đề phát sinh, đảm bảo lợi ích của cả 2 bên Cư dân và Chủ đầu tư.

Dù tốn thêm chi phí quản lý nhưng mô hình này đang rất được các Chủ đầu tư và Ban quản trị tòa nhà ưa chuộng bởi những ưu điểm vượt trội như:

• Giúp giảm thiểu khối lượng công việc phải xử lý cho Chủ đầu tư/Ban quản trị tòa nhà. Đồng thời giúp 2 đơn vị này có thêm nhiều thời gian, công sức để tập trung nghiên cứu đưa ra định hướng chiến lược cho sự phát triển của tòa nhà.

• Đơn vị quản lý uy tín luôn có những quy trình làm việc chuyên nghiệp, hệ thống phần mềm và thiết bị hiện đại, nhân sự được đào tạo bài bản chuyên nghiệp. Từ đó giúp cho hoạt động vận hành tòa nhà diễn ra một cách nhất quán, hiệu quả, mang đến những trải nghiệm tốt nhất cho Cư dân.

• Đặc biệt với kinh nghiệm và chuyên môn của mình, các đơn vị này sẽ là cánh tay phải hỗ trợ đắc lực cho Chủ đầu tư và Ban quản trị tòa nhà trong việc đưa ra định hướng, nhất quán trong mọi khâu chi tiêu, tổ chức, tạo cuộc sống an toàn cho Cư dân.

Nguồn: PSA

Trước tiên, để xây dựng một mô hình quản lý tòa nhà hiệu quả, bộ phận quản lý phải nắm rõ, thực hiện đúng và đủ chức năng quản lý tòa nhà, đồng thời, mỗi phòng ban phải nghiêm túc thực hiện chức năng tương ứng của mình:

• Bộ phận quản lý phải hoàn thành tốt các nhiệm vụ liên quan đến tổ chức, quản lý, thực hiện đúng, đầy đủ và toàn diện các chức năng của mình.

• Từng phòng ban, từng vị trí phải nghiêm túc thực hiện công việc của mình và chịu trách nhiệm cho phần việc đó.

• Ban quản lý tòa nhà phải phân công rõ ràng và cụ thể nhiệm vụ của các phòng ban và nhân sự, đảm bảo tối ưu hiệu suất quản lý vận hành.

• Nhân sự cần kiểm soát cụ thể công việc, báo cáo chi tiết và chính xác, tránh trình duyệt lên nhiều bộ phận và trải qua thủ tục rườm rà.

Thứ hai, mỗi loại hình tòa nhà sẽ có đặc trưng và tính chất khác nhau. Vì vậy, chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành cần dựa theo đặc điểm của tòa nhà để xác định mô hình quản lý tương thích với quy mô, đặc điểm của tòa nhà đó.

• Chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành tòa nhà cần xây dựng một mô hình quản lý phù hợp với quy mô và công năng, đặc điểm kỹ thuật riêng của từng tòa nhà.

• Ví dụ, các tòa nhà lớn, cao cấp và hiện đại cần đến một bộ máy quản lý được phân chia và tổ chức các bộ phận chức năng chuyên môn hóa sâu hơn, nhiều phòng ban hơn các tòa nhà nhỏ.

Thứ ba, mô hình quản lý toà nhà phải tinh gọn, không nên quá cồng kềnh:

• Mô hình quản lý vận hành tòa nhà cồng kềnh, thừa thãi nhân sự chỉ khiến khâu vận hành rối thêm, gia tăng chi phí quản lý vận hành mà không thực sự đạt được hiệu quả quản lý như mong muốn.

• Bộ máy quản lý phải tinh giản nhưng hiệu quả, đảm bảo chức năng ít nhưng vẫn hoàn thành được đầy đủ các chức năng quản lý. Những quyết định phải được chuẩn bị chu đáo, có cơ sở khoa học nhưng vẫn sát với thực tiễn. Mọi bộ phận, mọi nhân sự chấp hành những quyết định đó với tinh thần kỷ luật nghiêm khắc và ý thức tự giác cao.

Nguồn: PSA

Từ ưu nhược điểm của 2 mô hình trên, có thể thấy được mô hình thuê đơn vị chuyên nghiệp sẽ hiệu quả và tối ưu hơn. Mô hình này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả khai thác tòa nhà chung cư, đem đến trải nghiệm dịch vụ tốt nhất cho cư dân mà còn giúp Chủ đầu tư, Ban quản trị tòa nhà tiết kiệm thời gian, công sức và chi phí trong quá trình quản lý. Không chỉ vậy, hình thức này còn hỗ trợ không nhỏ đến việc nâng cao tuổi thọ của tòa nhà, kéo dài thời gian khai thác cũng như khẳng định vị trí tên tuổi của Chủ đầu tư trong thị trường bất động sản.

Không phải ngẫu nhiên mà dịch vụ quản lý vận hành chung cư ngày càng được ưa chuộng như hiện nay. Dịch vụ này mang đến những lợi ích thiết thực cho các cư dân đang sinh sống tại các chung cư.

Một chung cư được quản lý bởi dịch vụ vận hành chung cư trước hết sẽ thể hiện được sự chuyên nghiệp, tăng độ tin cậy, giúp cư dân có thể an tâm lựa chọn chung cư là nơi sinh sống. Cũng từ đó mà giá trị bất động sản cũng sẽ tăng lên.

Ngoài ra, dịch vụ quản lý chung cư còn giúp thực hiện tất cả các công việc như: đảm bảo an toàn, an ninh; đảm bảo vệ sinh; vận hành kỹ thuật; quản lý tài chính và đặc biệt là sẽ chịu trách nhiệm với những rủi ro xảy ra tại chung cư như cam kết đã thỏa thuận.

Tuy vậy, để đạt được điều này, điều kiện tiên quyết là Chủ đầu tư và Ban quản trị tòa nhà cần tìm được Đơn vị quản lý chuyên nghiệp uy tín sở hữu:

• Quy trình chuyên nghiệp: Quy trình quản lý vận hành tòa nhà văn phòng được xây dựng dựa theo tiêu chuẩn quốc tế và được điều chỉnh để phù hợp với từng mô hình chung cư khác nhau tại Việt Nam. Ghi chép, thống kê và báo cáo kết quả hoạt động một cách rõ ràng, đầy đủ tới Chủ đầu tư/Ban quản lý tòa nhà.

• Cung cấp giải pháp tổng thể trên mọi hoạt động quản lý khách hàng, vệ sinh, bảo vệ – an ninh, quản lý cơ sở vật chất kỹ thuật, quản lý tài chính,… Xây dựng quy trình và thực hiện 1 cách bài bản chuyên nghiệp, từ đó, tối đa hóa hiệu quả hoạt động vận hành tòa nhà chung cư.

• Đội ngũ nhân viên giàu chuyên môn thể hiện thông qua tác phong chuyên nghiệp, kỹ năng xử lý tình huống tốt, luôn tận tâm trong việc phục vụ, mang tới những trải nghiệm tốt nhất cho khách hàng, qua đó, nâng cao uy tín của Chủ đầu tư.

• Chi phí minh bạch, hợp lý: cung cấp dịch vụ quản lý với chi phí hợp lý, minh bạch và rõ ràng. Đồng thời mọi chi phí trong quá trình vận hành phải được ghi chép và báo cáo lại một cách chi tiết tới Chủ đầu tư thông qua các báo cáo tài chính.

Nguồn: PSA

Nếu thuê đơn vị quản lý tòa nhà, Chủ đầu tư hoặc Ban quản trị tòa nhà nên bám theo những tiêu chí sau để chọn được đơn vị chất lượng:

• Kinh nghiệm: Nên có trên 10 năm kinh nghiệm

• Uy tín: Nên từng thực hiện quản lý tòa nhà cho nhiều đối tác lớn

• Có đội ngũ nhân sự giàu chuyên môn, kinh nghiệm

• Có trang thiết bị hiện đại

• Có ứng dụng phần mềm công nghệ vào việc quản lý

• Luôn rõ ràng về chi phí và quy trình

• Chất lượng dịch vụ đảm bảo, xử lý nhanh chóng các yêu cầu của khách hàng.

Nguồn: PSA

Để thực hiện quản lý vận hành chung cư, các đơn vị thực hiện phải đáp ứng được các tiêu chuẩn sau:

Về đội ngũ nhân viên

Đội ngũ nhân viên là yếu tố đóng vai trò chủ chốt của dịch vụ quản lý vận hành chung cư. Trong tiêu chuẩn quản lý vận hành chung cư thì đội ngũ nhân viên không chỉ phải đáp ứng được các tiêu chí về tác phong bên ngoài (quần áo chỉnh tề, thái độ làm việc chuyên nghiệp, không vi phạm các quy định về giao tiếp) mà còn phải cực kỳ nhạy bén và chính xác trong việc giải quyết các vấn đề phát sinh. Nghĩa là khi có vấn đề xảy ra tại chung cư mà các nhân viên đang trực tiếp làm việc thì họ phải có biện pháp giải quyết nhanh chóng, kịp thời, công bằng và biết cân bằng cảm xúc của bản thân.

Về kỹ thuật vận hành

Một dịch vụ quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp mà bạn nên lựa chọn cũng cần phải đáp ứng các tiêu chuẩn về kỹ thuật vận hành. Phải đảm bảo rằng các thiết bị kỹ thuật trong chung cư luôn được vận hành ở trạng thái tốt nhất. Trong trường hợp không may có sự cố xảy ra thì cần phải khắc phục nhanh chóng, không được đùn đẩy trách nhiệm.

Ngoài ra, dịch vụ quản lý vận hành chung cư uy tín cũng phải thường xuyên thực hiện bảo trì, bảo dưỡng các thiết bị kỹ thuật để kịp thời phát hiện những hư hỏng hoặc những vấn đề bất thường và phải đảm bảo không được xảy ra trường hợp do thiếu hiểu biết mà làm hư hỏng các thiết bị kỹ thuật.

Về vấn đề an ninh, an toàn

Một trong những tiêu chuẩn quản lý vận hành chung cư cần phải có chính là đảm bảo được an toàn, an ninh cho chung cư.

Đội ngũ nhân viên của dịch vụ quản lý chung cư cần phải duy trì ổn định trật tự cả bên trong lẫn khu vực bên ngoài xung quanh chung cư. Không để các hiện tượng gây gổ, buôn bán hàng rong, tệ nạn xã hội,… xảy ra làm ảnh hưởng đến mỹ quan cũng như an toàn trật tự chung.

Ngoài ra, những dịch vụ quản lý chung cư chuyên nghiệp còn phải quan sát kỹ lưỡng tất cả những người ra ngoài chung cư, đảm bảo phát hiện kịp thời sự xuất hiện của người lạ.

Đặc biệt, dịch vụ này cũng phải làm sao để không xảy ra các thiệt hại liên quan đến người và tài sản trong chung cư và nếu có thiệt hại xảy ra mà lỗi thuộc về công ty quản lý thì phải thực hiện bồi thường và chịu trách nhiệm thỏa đáng.

Về vấn đề vệ sinh chung

Đảm bảo vấn đề vệ sinh cũng là một trong những tiêu chuẩn để đánh giá công ty quản lý vận hành chung cư.

Một công ty quản lý chung cư uy tín cũng cần phải đảm bảo về vấn đề vệ sinh cho toàn bộ chung cư, bao gồm: khu vực xung quanh bên ngoài, toàn bộ khuôn viên chung cư, khu vực thang máy, cầu thang,… đảm bảo mỹ quan của cung cư và mang đến môi trường sống trong lành cho các cư dân.

Một công ty quản lý vận hành chung cư chuyên nghiệp cần phải đáp ứng được những tiêu chuẩn cơ bản trên.

Nguồn: PSA

Hiện nay, xu hướng xây dựng và vận hành các tòa nhà cao cao cấp ngày càng nhiều. Vì vậy, cần phải có nhưng công ty chuyên về dịch vụ quản lý tòa nhà để giúp vận hành và hoạt động tòa nhà một cách an toàn tránh những rủi rõ. Hôm nay, chúng tôi sẽ cùng các bạn điểm qua Top 5 công ty quản lý vận hành tòa nhà được đánh giá là tốt nhất tại Việt Nam hiện nay.

1. Công ty TNHH CBRE Việt Nam

CBRE là một tập đoàn đa quốc gia, cung cấp nhiều mảng ngành dịch vụ bất động sản, trong đó có quản lý tòa nhà. Với một tiềm lực lớn như thế, không khó hiểu khi CBRE Việt Nam là một trong những cái tên trong top các công ty quản lý tòa nhà uy tín tại Hà Nội. CBRE lấy khách hàng là trung tâm, từ đó phát triển các dịch vụ phù hợp với khách hàng, bằng cách xem khách hàng là người đem lại thành công và lợi nhuận, doanh nghiệp này đã không ngừng cải tiến dịch vụ của mình để tối ưu chi phí cũng như nâng cao giá trị bản thân.

Với những lợi thế trên, CBRE đã giành về cho mình những dự án cao ốc đầy tiềm năng, như Matrix One, D’ Le Roi Soleil, tòa văn phòng VAD… CBRE vẫn đang tiếp tục mở rộng thị trường của mình tại Việt Nam, không chỉ lĩnh vực quản lý tòa nhà mà còn cung cấp các dịch vụ bất động sản chất lượng cao khác.

MỌI CHI TIẾT XIN LIÊN HỆ:

Địa chỉ: Lầu 6, Tòa Nhà BIDV, 194 Trần Quang Khải, Hà Nội

Điện thoại: 024 6288 6379

Facebook: www.facebook.com/Vietnamcbre/

Website: www.cbrevietnam.com/

Email: vietnam@cbre.com

Giờ mở cửa: Thứ 2 – Thứ 6: 08:30 – 17:30

2. Công ty CP quản lý và khai thác tài sản PSA

Được đánh là là một doanh nghiệp cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản cho các dự án cao cấp chất lượng cao và ổn đinh, Công ty CP quản lý và khai thác tài sản PSA đã thực hiện quản lý nhiều dự án lớn nhỏ tại Việt Nam. Mặc dù phân khúc khách hàng trải rộng nhưng PSA luôn chú trọng đến các dự án có quy mô trung bình và cao cấp.

Với mỗi phân khúc khác nhau, đơn vị này sẽ có những dịch vụ phù hợp, để vừa đảm bảo chất lượng vừa xứng đáng với chi phí mà cư dân bỏ ra. PSA tạo ấn tượng với khách hàng khi xây dựng hệ thống vận hành quản lý đạt tiêu chuẩn quốc tế, nhân sự được đào tạo bài bản, mang lại những trải nghiệm tốt đẹp cho khách hàng. Đặc biệt, đơn vị này thường xuyên nhận được bằng khen, giải thưởng lớn như Huân chương Lao động bạng Ba; Bằng khen của Thủ tướng Chính phủ; Cúp vàng Vietbuilding; Thương hiệu uy tín chất lượng APEC.

Những dự án bất động sản cao cấp đang quản lý: Tòa nhà PetroVietnam 18 Láng Hạ, Tòa nhà Viện dầu khí Việt Nam, Tòa nhà Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Tòa nhà Kiểm toán Nhà nước, Tòa nhà Tổng Công ty Hàng không Việt Nam…

MỌI CHI TIẾT XIN LIÊN HỆ:

Địa chỉ: Tầng 15 tòa nhà VPI, 167 phố Trung Kính, P. Yên Hòa, Q. Cầu Giấy, TP. Hà Nội

Điện thoại: 0911 033 777

Facebook: www.facebook.com/psaquanlytoanhavn/

Website: psa.vn

3. Công ty TNHH Savills Việt Nam

Công ty TNHH Savills Việt Nam không chỉ hoạt động trong lĩnh vực quản lý bất động sản mà còn có đội ngũ chuyên gia nghiên cứu và đánh giá thị trường, cung cấp số liệu cho các nhà đầu tư. Đơn vị này cũng đã hoạt động lâu năm tại thị trường Việt, là một chi nhánh thuộc tập đoàn toàn cầu cung cấp các dịch vụ bất động sản. Vậy nên, Savills Việt Nam là một công ty quản lý tòa nhà uy tín cao.

Savills Việt Nam luôn nghiên cứu cặn kẽ và tìm hiểu rõ ràng khách hàng trước khi “nhập cuộc”, vậy nên luôn đưa ra được các phương án tối ưu và phù hợp với cư dân, khách hàng. Đơn vị này cũng đề cao sự nhất quán và tính chuyên nghiệp nên đem lại cảm giác an tâm, tin tưởng với khách hàng. Hiện doanh nghiệp này đang quản lý các tòa nhà Artemis, tổ hợp thương mại Iris Garden, TNR Gokdmark City…

MỌI CHI TIẾT XIN LIÊN HỆ:

Địa chỉ: Tầng 6, Leadvisors Place, 41A Lý Thái Tổ, Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội

Điện thoại: 024 3946 1300 & 028 3823 9205

Facebook: www.facebook.com/SavillsVietnam

Website: www.savills.com.vn/

Email: info@savills.com.vn

Giờ mở cửa: Thứ 2 – Thứ 6: 08:30 – 17:30

4. Công ty CP Quản lý và Khai thác Tòa nhà PMC

Công ty PMC có tên gọi đầy đủ là Công ty CP Quản lý và Khai thác Tòa nhà PMC, là một đơn vị quản lý tòa nhà có tiếng tại Hà Nội. PMC có kinh nghiệm lâu năm trong các dịch vụ bất động sản, đối với mảng quản lý tòa nhà, doanh nghiệp này luôn thực hiện theo triết lý lắng nghe và thấu hiểu khách hàng, từ mong muốn của cư dân để đưa ra phương án tối ưu, phù hợp.

PMC cũng rất đầu tư vào việc nghiên cứu văn hóa của từng đối tượng khách hàng cụ thể, ngay cả tính chất vùng miền, yếu tố công việc cũng được PMC tìm hiểu kĩ lưỡng. Vậy nên dịch vụ của PMC đem lại có thể thỏa mãn được phần lớn yêu cầu của cư dân, tạo cảm giác thoải mái và gần gũi. Điều này lý giải tại sao, PMC là một trong những cái tên được đông đảo khách hàng lựa chọn để thuộc TOP đầu công ty ty quản lý tòa nhà uy tín tại Hà Nội.

Hiện doanh nghiệp này đang quản lý các dự án lớn tại Hà Nội như Khu đô thị Le Grand Jardin, Tổ hợp căn hộ Hyundai Hillstate Complex, tòa Tràng An Complex…

MỌI CHI TIẾT XIN LIÊN HỆ:

Địa chỉ: 57 Huỳnh Thúc Kháng, Q. Đống Đa, Hà Nội.

Điện thoại: 024 3773 8686 & 0904 615 855

Facebook: www.facebook.com/pmcweb.vn

Website: pmcweb.vn

Email: pmc.public.vn@gmail.com

5. Công ty CP VISAHO

Công ty CP VISAHO là một công ty quản lý tòa nhà uy tín đến từ Nhật Bản và là chi nhánh của tập đoàn bất động sản hàng đầu đất nước mặt trời mọc The Sankei Building. VISAHO đang quản lý vận hành nhiều tòa chung cư, văn phòng lớn tại Hà Nội. Phải kể đến những cái tên như tòa văn phòng hiện đại bậc nhất Thủ đô Capital Place, khu chung cư Thăng Long Number One, tòa văn phòng Gelex, tòa căn hộ cao cấp Hoàng Thành, Hồng Kông Tower…

Sau nhiều năm hoạt động, VISAHO luôn lấy văn hóa phục vụ tận tâm của Nhật Bản để áp dụng vào các dự án tại Việt Nam. Không chỉ chăm chút cho sự cảm nhận của khách hàng và cư dân, doanh nghiệp quản lý tòa nhà còn rất uy tín, được cư dân đánh giá cao trong tác phong làm việc, dịch vụ cung cấp chuyên nghiệp, nhanh chóng và tận tâm với chi phí rẻ. Đội ngũ nhân sự của VISAHO được tuyển dụng và đào tạo kĩ lưỡng theo tiêu chuẩn dịch vụ Nhật Bản, tăng thêm giá trị cho tòa nhà. Đặc biệt, các tư vấn viên của VISAHO cũng giúp chủ đầu tư, ban quản trị tòa nhà tối ưu các chi phí, bổ sung các tiện ích để tạo thêm nguồn thu cho tòa nhà.

MỌI CHI TIẾT XIN LIÊN HỆ:

Địa chỉ: Tầng 12A, Tòa nhà Viglacera, Số 1 Đại lộ Thăng Long, P. Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội.

Điện thoại: 024 3221 6336

Facebook: www.facebook.com/VisahoVietnam

Website: visaho.vn

Email: info@visaho.vn

Giờ mở cửa: Thứ 2 – Thứ 6: 08:30 – 12:00 | 13:00 – 17:30

Nguồn: PSA

Ban quản lý tòa nhà là đội ngũ điều hành và quản lý trực tiếp mọi hoạt động của một tòa nhà. Các hoạt động của đội ngũ này được xét duyệt bởi Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản. Tuy nhiên, Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản chỉ xét duyệt các đơn vị đủ điều kiện về chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư.

Nguồn: PSA

1. Tối ưu quản lý tài chính

Một trong những nhiệm vụ đầu tiên và quan trọng mà ban quản lý tòa nhà phải đảm nhiệm là vạch ra giải pháp tối ưu quản lý tài chính.

Thông thường, khách hàng và cư dân sử dụng một tòa nhà phải đóng phí quản lý hàng tháng. Khi gộp lại, những khoản phí này sẽ biến thành con số rất lớn. Việc của ban quản lý tòa nhà là nhận bàn giao và sử dụng minh bạch, hợp lý các khoản phí này, đáp ứng đầy đủ nhu cầu của người đang sử dụng tòa nhà.

Việc tối ưu quản lý tài chính hợp lý giúp cho tòa nhà vận hành hiệu quả, chặt chẽ và nghiêm ngặt hơn, đồng thời, đảm bảo được lợi ích của cả cư dân lẫn ban quản lý.

2. Tạo giải pháp quản lý nhân sự

Giải pháp quản lý nhân sự cũng rất quan trọng vì muốn tòa nhà vận hành hợp lý, trước hết phải bố trí nhân sự hợp lý.

Ban quản lý tòa nhà có trách nhiệm nghiên cứu, tìm hiểu để tuyển dụng, điều hành nhân sự tại các bộ phận trong tòa nhà. Bên cạnh đó, ban quản lý cũng cần để tâm đến khâu đào tạo nhân sự và ra quy chế thưởng phạt.

Tuy nhiên, quản lý con người chưa bao giờ là việc dễ dàng. Do đó, cần có một phương pháp giám sát, quản lý và đánh giá khoa học để tối ưu hiệu quả của công việc này. Điều đó góp phần đảm bảo đội ngũ nhân sự làm việc một cách nghiêm túc và chỉn chu.

Ngoài ra, các bộ phận nhân sự trong một tòa nhà phải có sự thống nhất, liên kết chặt chẽ với nhau để mọi hoạt động diễn ra nhịp nhàng, suôn sẻ. Ban quản lý tòa nhà có trách nhiệm kết nối và duy trì sự thống nhất, đồng bộ này.

3. Quản lý khách hàng chi tiết

Nắm được thông tin thiết yếu về khách hàng sử dụng tòa nhà là chìa khóa then chốt giúp ban quản lý đưa ra chính sách đáp ứng đúng nhu cầu của họ. Bằng cách này, ban quản lý có thể giữ chân khách hàng mà không gây ảnh hưởng đến chủ dự án hay làm tổn hại lợi ích chung của toàn bộ tòa nhà.

4. Bảo trì các hệ thống kỹ thuật

Để mọi hệ thống trong tòa nhà như hệ thống điện nước, điều hòa, thang máy,… hoạt động ổn định, ban quản lý cần thường xuyên bảo trì hệ thống kỹ thuật.

Trách nhiệm của đội ngũ này là liên tục kiểm tra hệ thống kỹ thuật để sớm thực hiện bảo trì, sửa chữa, khắc phục các vấn đề đang tồn tại. Trong quá trình bảo trì, bảo dưỡng, ban quản lý tòa nhà cũng cần phải theo dõi sát sao để xử lý kịp thời các tình huống phát sinh.

5. Giám sát công tác vận hành

Thông thường, trong công tác vận hành tòa nhà, ngoài ban quản lý thì còn có sự tham gia của các cá nhân, nhà thầu liên quan. Lúc này, ban quản lý phải giám sát, theo dõi xem các cá nhân, tổ chức đó đã thực hiện đúng quy trình của công tác vận hành hay không.

Việc giám sát góp phần giúp ban quản lý đánh giá và đảm bảo toàn bộ hoạt động bảo dưỡng, bảo trì đều bám sát các yêu cầu, kế hoạch đã đề ra. Ngoài ra, thường xuyên khảo sát tòa nhà để kịp thời phát hiện dấu hiệu xuống cấp cũng là đầu việc quan trọng mà ban quản lý cần lưu tâm khi giám sát công tác vận hành.

Các công tác giám sát vận hành tòa nhà đảm bảo cho hệ thống điện, hệ thống thang máy, hệ thống điều hòa, hệ thống cấp thoát nước và phòng cháy chữa cháy,… diễn ra thường xuyên, giúp hạn chế tối đa những sự cố phát sinh, giúp cho hệ thống luôn hoạt động ổn định, an toàn.

Nguồn: PSA

1. Quy trình quản lý hợp đồng với chủ đầu tư và khách hàng

Ban quản lý cần kiểm soát kỹ càng hợp đồng cho thuê nhà với các điều kiện cụ thể giữa khách hàng và chủ đầu tư, đồng thời, cần xác định rõ:

• Yêu cầu và trách nhiệm của nhà đầu tư với khách hàng thuê nhà

• Quy trình thu tiền hằng tháng

• Quy trình thanh lý hợp đồng

2. Quy trình quản lý khách hàng

Quy trình quản lý khách hàng bao gồm các bước xử lý, đánh giá, quản lý các vấn đề liên quan như dịch vụ khách hàng sử dụng, khiếu nại,… như sau:

• Quy trình quản lý và sử dụng phòng của tòa nhà

• Quy trình đánh giá sự hài lòng của khách hàng

• Quy trình xử lý và giải quyết các khiếu nại

• Quy định về an toàn, an ninh cho khách hàng

• Quy định bảo vệ tài sản của khách hàng

• Quy định quản lý vệ sinh cho khách hàng

• Quy định quản lý thiết bị, dịch vụ của tòa nhà

3. Quy trình an ninh

An ninh, an toàn là vấn đề nổi cộm mà bất cứ cư dân, khách hàng nào sử dụng tòa nhà cũng quan tâm. Vì thế, ban quản lý phải thực hiện tốt quy trình an ninh và nắm rõ:

• Nội quy về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn cứu hộ

• Quy trình tuần tra đối với bộ phận bảo vệ

• Quy trình kiểm soát tài sản, hàng hoá ra vào tòa nhà

• Quy trình kiểm soát khách tham quan, nhân viên

• Quy trình trông giữ xe

• Quy trình ứng phó với các tình huống khẩn cấp như nổi loạn gây rối, phá hoại, tai nạn, mất mát, sơ cấp cứu, cứu nạn cứu hộ,…

• Xây dựng phương án đề phòng sự cố phát sinh

4. Quy trình an toàn vệ sinh

Ban quản lý cần lên kế hoạch vệ sinh định kỳ, thường xuyên cho các khu vực trong tòa nhà, từ thang máy, sảnh chung cho tới cầu thang bộ,… Đối với rác thải sinh hoạt, ban quản lý cần áp dụng phương án xử lý theo đúng yêu cầu của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trước khi tiến hành, ban quản lý cần:

• Khảo sát thực tế toàn bộ diện tích và hạng mục của tòa nhà

• Đánh giá thực tế công tác vệ sinh và xây dựng kế hoạch vệ sinh cụ thể tương ứng với từng hạng mục

• Xây dựng phương án hỗ trợ giữa các bộ phận vệ sinh để đảm bảo công việc diễn ra hiệu quả

5. Quy trình vận hành và bảo trì

Việc này giúp cho tòa nhà luôn được đảm bảo vận hành an toàn và có tuổi thọ lâu dài. Ban quản lý cần áp dụng quy trình sửa chữa, bảo dưỡng định kỳ đối với mọi thiết bị được sử dụng trong tòa nhà:

• Vận hành hệ thống kỹ thuật, kiểm tra hoạt động, tình trạng của thiết bị và giải quyết những sự cố phát sinh.

• Bảo trì, bảo dưỡng, cải tiến những hư hỏng nhỏ

• Thay thế vật tư, phụ tùng phụ kiện nhỏ cho các hệ thống kỹ thuật

• Trực tiếp giám sát nhà thầu thi công đảm bảo kỹ thuật và an toàn

• Xây dựng quy trình tác nghiệp nhằm kiểm soát hoạt động kỹ thuật

Nguồn: PSA

Ban quản lý tòa nhà thường được tổ chức với các vị trí như sau:

• Trưởng Ban quản lý: Là đội ngũ một hoặc nhiều người có quyền hạn và chịu trách nhiệm cao nhất trong Ban quản lý tòa nhà.

• Phó ban (hoặc trợ lý): Là người dưới quyền Trưởng Ban quản lý, chịu trách nhiệm cho toàn bộ hoạt động trong tòa nhà. Vị trí này đóng vai trò tham mưu lên cấp trên về phương thức quản lý tối ưu, tiếp nhận cũng như đưa ra hướng xử lý vấn đề từ các bộ phận đưa lên.

• Dưới trưởng ban và phó ban quản lý tòa nhà là các bộ phận chuyên môn bao gồm:

- Bộ phận kỹ thuật

- Bộ phận hành chính, lễ tân

- Bộ phận kế toán

- Bộ phận kinh doanh và chăm sóc khách hàng

- Các nhà thầu chuyên cung cấp dịch vụ bảo vệ, vệ sinh, cảnh quan, xử lý côn trùng, thu gom rác…

Nguồn: PSA

Sử dụng phần mềm quản lý vận hành tòa nhà chung cư sẽ giúp các đơn vị quản lý giải quyết các vấn đề, khó khăn trong công tác quản lý, giúp giảm thiểu mâu thuẫn, tranh chấp, khiếu kiện giữa cư dân và ban quản trị.

Ở thời đại công nghệ thông tin bùng nổ, tất cả nhu cầu quản lý và lưu trữ thông tin được tối ưu hóa trên các phương tiện điện tử hiệu quả và công tác quản lý chung cư cũng không ngoại lệ. Hệ thống quản lý chung cư được xem là giải pháp “toàn diện” cho hoạt động quản lý, vận hành cho các tòa nhà, khu chung cư, khối cao ốc văn phòng… Đồng thời, nâng cao chất lượng đời sống, bắt kịp thời đại công nghệ số 4.0.

Hệ thống quản lý chung cư là gì?

Hệ thống quản lý chung cư là giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin bao gồm việc quản lý và vận hành toàn bộ mọi hoạt động trong chung cư, tòa nhà, lưu trữ thông tin khách hàng, dân cư cũng như các vấn đề dịch vụ như bảo trì, sửa chữa… Tất cả các thao tác trên được thực hiện thông qua các phương tiện điện tử hiện đại và trên một hệ thống duy nhất.

Sự xuất hiện của hệ thống quản lý chung cư được xem như “cứu cánh”, khi mà chỉ cần thông qua các thao tác thực hiện dễ dàng, mọi người có thể kiểm soát được thông tin và thuận tiện cho quá trình thu thập, tìm kiếm thông tin liên quan đến quản lý tòa nhà, khu chung cư, các căn hộ, khối văn phòng cho thuê.

Vì sao cần phần mềm quản lý vận hành tòa nhà chung cư?

Khi sử dụng phần mềm, hệ thống quản lý chung cư hiệu quả, giá trị lợi ích mang lại không chỉ dành riêng cho ban quản lý, mà nó còn tạo sự minh bạch trong thông tin giúp khách hàng an tâm hơn khi có quyết định mua nhà, chung cư. Cụ thể đó là:

Đối với ban quản lý

Chỉ số uy tín của ban quản lý được nâng cao qua sự minh bạch hóa trong hệ thống công tác quản lý, thông tin được công khai minh bạch tạo sự an tâm cho khách hàng, dân cư.

Đảm bảo độ chính xác tuyệt đối cho toàn bộ thông tin, dữ liệu, số liệu được lưu trữ, gia tăng độ tin cậy và tránh được vấn đề làm giả thông tin.

Thuận tiện cho công tác quản lý của ban quản lý và nhân viên quản lý về tất cả dữ liệu liên quan đến tòa nhà. Tránh được nguy cơ trong quá trình lưu trữ như rách, cháy, hư hỏng hoặc thất thoát tài liệu, các vấn đề phát sinh trong tòa nhà…

Tạo sự chuyên nghiệp trong hoạt động của các bộ phận, đồng thời, tăng sự liên kết của nhân viên quản lý nhờ quá trình lưu trữ và quản lý thông tin được thực hiện trên một hệ thống quản lý duy nhất.

Đối với khách hàng, dân cư

Khách hàng, dân cư được quản lý đầy đủ thông tin, số liệu được xử lý chính xác. Bên cạnh đó, dễ dàng tiếp cận được với các tài liệu, số liệu, thông tin để tham khảo.

Chất lượng dịch vụ, công tác quản lý nổi bật tạo sự an tâm và tin tưởng của khách hàng, người dân sinh sống đến ban quản lý chung cư và chủ đầu tư.

Có sự minh bạch, rõ ràng về thông tin, số liệu nên khách hàng, dân cư có thể thuận tiện hơn khi cho thuê, kiểm soát thông tin của ban quản lý, nhân viên quản lý chung cư.

Lợi ích và tính năng phần mềm quản lý tòa nhà, chung cư hiện nay

Như vậy qua những phần trên của bài viết công ty PSA đã chia sẻ đến bạn tầm quan trọng của hệ thống phần mềm quản lý tòa nhà chung cư đối với cả ban quản lý và khách hàng. Những lợi ích và tính năng phần mềm quản lý tòa nhà chung cư hiện nay.

Lợi ích của phần mềm quản lý tòa nhà, chung cư

Không phải tự nhiên để đánh giá chất lượng của một dịch vụ quản lý tòa nhà chung cư thì khách hàng, chủ đầu tư thường luôn quan tâm đến phần mềm mà nhà quản lý sử dụng, cũng không phải tự nhiên mà các đơn vị quản lý luôn không ngừng cải tiến nâng cấp phần mềm quản lý chung cư, tất cả đều bởi những lợi ích mà nó mang lại cho chủ đầu tư, cư dân và ban quản lý chung cư:

• Nâng cao sự uy tín cho dịch vụ quản lý tòa nhà: Tất cả dữ liệu con số đã được thống kê và cung cấp bởi phần mềm quản lý tòa nhà đều là những con số không biết nói dối, tính chính xác gần như tuyệt đối. Từ đó chứng tỏ sự minh bạch, chuyên nghiệp trong công tác quản lý.

• Tự động và đơn giản hóa quy trình quản lý tòa nhà, tối đa hóa nguồn nhân sự và thời gian sử dụng dành cho hoạt động quản lý tòa nhà chung cư hiệu quả.

• Bạn quản lý có thể dễ dàng truy cập, cập nhật kiểm tra hoạt động quản lý chung cư mọi lúc mọi nơi chỉ bằng vài click chuột đơn giản.

• Hạn chế rủi ro, kiểm soát được mọi hoạt động của tòa nhà, cũng như của máy móc thiết bị được sử dụng trong tòa nhà.

Tính năng của phần mềm quản lý tòa nhà, chung cư

Bên cạnh những lợi ích của phần mềm quản lý mang lại, PSA sẽ chia sẻ đến bạn những tính năng của phần mềm quản lý tòa nhà, chung cư:

Phần mềm quản lý tòa nhà chung cư có tính năng quản lý theo dõi nhân viên với những thông tin của nhân viên, phòng ban hoạt động, đặc biệt có thể theo dõi hoạt động, theo dõi quy trình làm việc và đánh giá hiệu quả làm việc của từng nhân viên.

• Phần mềm quản lý tòa nhà, chung cư giúp ban quản lý quản lý hiệu quả tài sản thiết bị trong tòa nhà: quản lý về số lượng máy móc thiết bị, thời gian bảo hành, quy trình bảo hành… máy móc thiết bị

• Quản lý hiệu quả tất cả hoạt động, dịch vụ của chung cư như các dịch vụ điện nước, chiếu sáng, thang máy… theo dõi sát sao mọi tình trạng vận hành đồng thời cũng đóng vai trò quản lý các chi phí và thông báo đến cư dân những chi phí sử dụng hàng tháng khách quan, chính xác nhất.

• Cung cấp phần mềm quản lý cư dân hiệu quả: Phần mềm quản lý tòa nhà, chung cư quản lý lưu trữ hồ sơ, thông tin về cư dân trong tòa nhà cũng như theo dõi tình hình tạm trú tạm vắng của cư dân, lịch sử giao dịch, tình hình sử dụng mặt bằng mỗi từng hộ gia đình… từ đó có thể lập biểu mẫu theo dõi chi tiết cho từng khách hàng và cư dân, có thể cung cấp bất cứ lúc nào nếu như cư dân yêu cầu.

Chức năng chính của phần mềm quản lý chung cư

Các chức năng chính trong hệ thống quản lý chung cư bao gồm: phần mềm quản lý và cổng thông tin điện tử.

Phân hệ quản lý của hệ thống quản lý chung cư hỗ trợ ban quản lý chung cư trong công tác quản lý và vận hành như:

• Quản lý khách hàng, cư dân: Giúp quản lý thông tin khách hàng, khách hàng doanh nghiệp, khách hàng cá nhân sử dụng dịch vụ một cách chi tiết nhất. Đồng thời, phân loại khách hàng cũng như phản hồi của khách hàng về dịch vụ của tòa nhà.

• Quản lý dịch vụ: Chức năng quản lý dịch vụ trong hệ thống quản lý chung cư bao gồm tất cả các dịch vụ được cung cấp như điện, nước, ga, các loại thẻ như thẻ xe, thẻ thang máy, thẻ tập…

• Quản lý thông tin mặt bằng: Thông tin chi tiết và hiện trạng về các mặt bằng của tòa nhà như diện tích, đơn giá, thiết kế, vị trí… tạo sự thuận tiện cho hoạt động quản lý theo dõi trạng thái của mặt bằng như đã bàn giao, chưa bàn giao, đã vào ở,…

• Quản lý công nợ: Quản lý chi tiết công nợ đối với từng loại dịch vụ, liên tục cập nhật các chỉ số, quy trình chốt sổ công nợ, thông báo chi phí thanh toán. Hỗ trợ thanh toán chi phí các loại dịch vụ, quản lý thu chi cho các giao dịch.

• Quản lý các hợp đồng cho thuê: Phần mềm quản lý chung cư mang đến hiệu quả cao trong công tác quản lý thông tin chi tiết các hợp đồng cho thuê, có thể kể đến như diện tích, đơn giá, thời hạn thuê, quản lý công nợ hợp đồng cho thuê, chi tiết quá trình thu phí, gia hạn hợp đồng,…

• Quản lý các biểu mẫu tài liệu: Quản lý biểu mẫu của từng bộ phận, phòng ban và các loại giấy tờ như phiếu thu, phiếu chi, giấy thông báo phí, mẫu hợp đồng khi làm việc với khách hàng, dân cư.

• Quản lý tài sản, thiết bị: Hệ thống quản lý chung cư còn hỗ trợ khách hàng quản lý tài sản, các loại thiết bị bắt đầu mua cho đến khi chọn đối tác, nhập kho vào tài sản.

• Quản lý kỹ thuật: Toàn bộ quá trình vận hành kỹ thuật, cập nhật lịch bảo trì, bảo dưỡng định kỳ hoặc các trường hợp phát sinh trong quá trình thực hiện.

• Thống kê báo cáo: Giải pháp phần mềm quản lý chung cư tạo sự linh động trong hệ thống báo cáo, có thể bao quát hoàn toàn các yêu cầu của nhà quản lý. Đặc biệt, có thể tùy chỉnh để phù hợp với nhu cầu người sử dụng.

Đối với cổng thông tin điện tử trong hệ thống quản lý chung cư bao gồm các chức năng chính như quản lý thông tin trên cổng thông tin điện tử, quản trị các chuyên mục thông tin, tin bài có thể là thông tin giới thiệu chung cư, tin tức hoạt động của chung cư, tra cứu thông tin, quản trị thông tin phản hồi của người truy cập…. Nhằm mục đích tạo sự gắn kết thân thiết giữa khách hàng và ban quản lý chung cư và hơn hết là dân cư sinh sống tại đây.

Như vậy, có thể thấy rằng hệ thống quản lý chung cư đã tạo ra những giá trị lợi ích vô cùng to lớn. Đồng thời, tối ưu hóa công tác quản lý một cách dễ dàng, vừa tiết kiệm nguồn nhân lực và giảm thiểu những chi phí không đáng có.

Nguồn: PSA

Hệ thống quản lý tòa nhà BMS là một trong những phần mềm quản lý được các chủ đầu tư, ban quản trị tòa nhà sử dụng nhiều nhất hiện nay. Vậy hệ thống BMS là gì? So với các giải pháp khác, hệ thống này có chức năng, cấu trúc, tính năng, ưu điểm vượt trội nào? Hãy cùng PSA khám phá trong bài viết ngay sau đây!

1. Hệ thống quản lý tòa nhà BMS là gì?

BMS là viết tắt của cụm từ Building Management System – Hệ thống quản lý tòa nhà. Hệ thống BMS bao gồm hệ thống phần cứng và phần mềm để điều khiển và giám sát toàn bộ hệ thống kỹ thuật trong các tòa nhà cao tầng hiện đại như: hệ thống điện, nước sinh hoạt, điều hòa, thông gió, an ninh, báo cháy, chữa cháy, cảnh báo môi trường…

Thông qua việc can thiệp vào các hệ thống trên, hệ thống BMS có thể hỗ trợ đắc lực và hiệu quả cho việc vận hành/quản lý, tạo ra môi trường thuận lợi nhất cho các sinh hoạt của con người trong tòa nhà.

2. Ứng dụng hệ thống BMS

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, các tòa nhà cao tầng xuất hiện ngày càng nhiều, nhất là tại các đô thị lớn. Nhưng việc quản lý vận hành tòa nhà này chưa bao giờ là điều dễ dàng. Hệ thống quản lý tòa nhà BMS ra đời để giúp chúng ta thực hiện quá trình này một cách nhanh chóng, hiệu quả và tối ưu hơn. Hệ thống BMS có thể ứng dụng trong việc vận hành hầu hết các mô hình bất động sản như:

• Các cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, ngân hàng, công ty bảo hiểm.

• Các tòa nhà hành chính công cộng.

• Các tòa nhà dược phẩm, bệnh viện.

• Các nhà ga tàu, tàu điện ngầm.

• Các khách sạn, nhà hàng, nhà ăn.

• Các trường đại học, trường phổ thông.

• Các trung tâm điện thoại, giải trí, truyền hình.

• Các nhà máy điện.

• Các sân bay, trung tâm thông tin,…

3. Chức năng của hệ thống quản lý tòa nhà BMS

Hệ thống quản lý tòa nhà BMS có các chức năng sau:

• Hệ thống điều hòa không khí: BMS giám sát chế độ hoạt động của hệ thống điều hòa, điều chỉnh nhiệt độ điều hòa theo từng khu vực dựa theo cài đặt hoặc tự động điều chỉnh theo điều kiện thực tế của môi trường.

• Hệ thống thông gió: Điều khiển việc bật/tắt, tốc độ hoạt động của hệ thống thông gió theo các chế độ tự động dựa trên tín hiệu các cảm biến, tự động theo lịch, bật/tắt thủ công.

• Hệ thống camera an ninh: Phần mềm quản lý của BMS tiếp nhận tín hiệu, lưu trữ và quản lý các hình ảnh/video được hệ thống camera an ninh ghi lại. Bên cạnh đó, hệ thống còn đưa ra các cảnh báo về chế độ hoạt động của camera.

• Hệ thống điều khiển chiếu sáng: Hệ thống BMS hỗ trợ việc bật/tắt hệ thống đèn tại các khu vực công cộng tự động theo lịch hoặc bật/tắt thủ công thông qua màn hình giám sát mà không cần phải đến tận nơi.

• Hệ thống đo đếm năng lượng: Theo dõi, giám sát và ghi nhận các thông tin về hoạt động tiêu thụ năng lượng của tòa nhà được truyền về. Hệ thống BMS sẽ lưu trữ, xử lý và thiết lập các cảnh báo, báo cáo về tình trạng tiêu thụ năng lượng.

• Thang máy: Bằng cách kiểm soát, theo dõi trạng thái vận hành của thang máy, BMS kịp thời phát hiện và thông báo các vấn đề, sự cố của thang và điều khiển hoạt động của thang mà không cần nhân viên kỹ thuật đến tận nơi.

• Hệ thống điện: Theo dõi, giám sát và ghi nhận các thông tin về hoạt động tiêu thụ năng lượng của tòa nhà được truyền về. Hệ thống BMS sẽ lưu trữ, xử lý và thiết lập các cảnh báo, báo cáo về tình trạng tiêu thụ năng lượng.

• Hệ thống báo cháy: Hệ thống BMS có thể kết nối trực tiếp với hệ thống báo cháy, nắm bắt được tình trạng hoạt động của toàn bộ các thiết bị và cảnh báo của hệ thống báo cháy. Từ đó cung cấp chính xác địa chỉ xảy ra cháy nổ trong tòa nhà.

• Hệ thống cấp nước sinh hoạt: Hệ thống thực hiện việc điều khiển, giám sát chặt chẽ lượng nước trong bể, hệ thống bơm, hệ thống van cấp nước trong tòa nhà, bật tắt máy bơm tổng theo cài đặt tự động hoặc chỉnh tay bởi nhân viên kỹ thuật.

Các chức năng của hệ thống này chính là những công cụ hỗ trợ đắc lực nhất giúp giải phóng sức lao động của con người, nâng cao hiệu quả hoạt động trong việc vận hành quản lý tòa nhà.

4. Cấu trúc hệ thống quản lý tòa nhà BMS

Cấu trúc hệ thống BMS gồm 4 cấp như dưới đây:

4.1. Cấp chấp hành

Cấp chấp hành bao gồm:

• Các thiết bị thu thập dữ liệu (đầu vào) như hệ thống cảm biến, camera, đầu thẻ…

• Các thiết bị vận hành (đầu ra) như quạt, điều hòa, đèn, còi, chuông, loa, máy bơm, van, động cơ…

Thông thường, hệ thống sẽ tiếp nhận dữ liệu từ các thiết bị đầu vào, sau đó các cấp cao hơn sẽ xử lý thông tin, chuyển đổi dữ liệu thành lệnh và thay đổi trạng thái hoạt động của các thiết bị đầu ra tương ứng.

Tuy nhiên, hiện nay nhiều thiết bị đầu ra được thiết kế rất thông minh với bộ vi xử lý riêng, có thể tự điều chỉnh cho phù hợp với điều kiện thực tế mà không cần phải đợi lệnh từ các cấp cao hơn của BMS.

4.2. Cấp điều khiển

Cấp điều khiển thường là các bộ điều khiển như bộ điều khiển kỹ thuật số trực tiếp DDC, bộ điều khiển lập trình PLC, bộ điều khiển tự động hóa khả trình PAC,…

Trong hệ thống quản lý tòa nhà BMS, cấp điều khiển có nhiệm vụ tiếp nhận dữ liệu từ các thiết bị cảm biến đầu vào. Sau đó sử dụng các thuật toán để xử lý các dữ liệu này, chuyển đổi chúng thành lệnh và truyền đạt lại tới các thiết bị thuộc cấp chấp hành.

Đặc tính nổi bật của cấp điều khiển là khả năng thay con người xử lý thông tin một cách nhanh và chính xác nhất, điều chỉnh hoạt động thiết bị thuộc cấp chấp hành phù hợp với điều kiện thực tế mà không cần tới sự can thiệp của nhân viên kỹ thuật.

4.3. Cấp điều khiển giám sát

Cấp điều khiển giám sát chủ yếu là các máy tính PC có màn hình hiển thị màu với vai trò là phương thức giao tiếp giữa hệ thống và các nhân viên vận hành.

Nhiệm vụ của cấp này là hỗ trợ con người trong việc cài đặt các ứng dụng, theo dõi, giám sát và cảnh bảo về các tình huống bất thường thông qua các giao thức như đồ thị dữ liệu, bảng biểu, báo cáo tự động định kỳ,…

4.4. Cấp quản lý

Đây là cấp cao nhất trong cấu trúc của hệ thống quản lý tòa nhà BMS. Cấp này có có thể theo dõi, giám sát, điều hành và ra lệnh cho bất cứ điểm nào trong toàn bộ hệ thống.

Chức năng chính của cấp quản lý là thu thập, lưu trữ và xử lý các dữ liệu như lịch sử dụng năng lượng, chi phí vận hành, lịch sử các cảnh bảo và sự cố phát sinh…. Sau đó, hệ thống tạo ra các báo cáo phục vụ cho quá trình quản lý và khai thác hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật một cách hiệu quả, bền vững.

5. Tính năng hệ thống quản lý tòa nhà BMS

Hệ thống quản lý tòa nhà BMS được đánh giá cao nhờ sở hữu các tính năng ưu việt sau:

• Hỗ trợ thiết bị thông minh trong phạm vi tòa nhà, đồng bộ các lệnh hoạt động trực tuyến theo thời gian thực. Giúp các nhân viên kỹ thuật có thể vận hành các hệ thống này một cách an toàn, chính xác và hiệu quả.

• Liên kết các hệ thống điện nước, an ninh,… thông qua một giao diện mở có khả năng điều khiển bằng giao thức mạng. Đồng thời đảm bảo các hệ thống này luôn hoạt động và vận hành một cách tối ưu, hiệu quả. Qua đó, đáp ứng tốt nhất nhu cầu sử dụng, giúp những người sinh sống hoặc làm việc trong tòa nhà luôn cảm thấy thoải mái và tiện nghi.

• Kiểm soát lưu trữ data, tổng hợp, xuất báo cáo dữ liệu cho người dùng dưới nhiều hình thức như biểu đồ, văn bản, bảng thống kê,… thuận tiện cho việc theo dõi, tra cứu của các kỹ sư vận hành.

• Tự động phát hiện các sự cố, đưa ra những tín hiệu cảnh báo chính xác, kịp thời đến đội ngũ vận hành. Góp phần giảm thiểu thiệt hại về người và tài sản khi xảy ra sự cố.

• Theo dõi chất lượng môi trường không khí, điện năng, đường truyền mạng,… Là căn cứ để đội ngũ vận hành điều chỉnh các hệ thống này, giúp tạo ra môi trường làm việc thuận lợi, thân thiện và thoải mái nhất.

• Linh hoạt với khả năng mở rộng, tích hợp cùng các ứng dụng khác. Qua đó mang lại các giải pháp hoàn hảo, giúp nâng cao hiệu quả vận hành của tòa nhà.

6. Điểm vượt trội của hệ thống quản lý tòa nhà BMS

Hệ thống này sở hữu những ưu điểm vượt trội mà rất ít hệ thống quản lý tòa nhà có thể thay thế như:

• Đơn giản hóa vận hành: BMS hỗ trợ chương trình hóa các thủ tục, các chức năng có tính lặp đi lặp lại để vận hành tự động, giảm thiểu khối lượng công việc cho con người.

• Giảm thời gian đào tạo cho nhân viên vận hành: BMS hiển thị các chỉ dẫn trực tiếp trên màn hình cũng như giao diện trực quan của tòa nhà, giúp con người có thể dễ dàng sử dụng.

• Phản ứng nhanh đối với các đòi hỏi của khách hàng và các sự cố: Căn cứ vào dữ liệu được thu thập trong suốt quá trình vận hành, BMS có khả năng tự động điều chỉnh hệ thống kỹ thuật cũng như phát hiện các sai số, sự cố và điều chỉnh. Từ đó tạo ra môi trường sống tốt nhất cho con người trong tòa nhà.

• Giảm chi phí năng lượng: Nhờ tập trung vào việc quản lý, điều khiển tự động, BMS hỗ trợ đắc lực trong việc tiết kiệm năng lượng, qua đó giảm chi phí năng lượng của tòa nhà.

• Quản lý tốt hơn các thiết bị trong tòa nhà nhờ vào hệ thống dữ liệu lưu trữ, chương trình bảo trì bảo dưỡng và hệ thống tự động báo cáo các cảnh báo.

• Linh hoạt trong việc lập trình theo nhu cầu, kích thước, tổ chức và các yêu cầu mở rộng.

• Tích hợp với các hệ thống phần mềm và phần cứng của nhiều hệ thống con khác nhau như: báo cháy, an toàn, điều khiển truy nhập hay điều khiển chiếu sáng. Qua đó cải tiến hệ thống vận hành, nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý tòa nhà.

Nhờ những ưu điểm vượt trội này, BMS được đánh giá là một trong những hệ thống quản lý tòa nhà hiệu quả nhất, được đông đảo chủ đầu tư ưa chuộng và sử dụng rộng rãi nhất.

Nguồn: PSA

Hiệu quả hoạt động của hệ thống quản lý tòa nhà BMS ảnh hưởng bởi yếu tố nào?

Trả lời: Hiệu quả hoạt động của BMS phụ thuộc nhiều vào chất lượng và số lượng dữ liệu mà nó nhận được. Bởi lẽ đây chính là căn cứ để hệ thống đánh giá, xử lý và đưa ra các điều chỉnh cụ thể trên hệ thống kỹ thuật của tòa nhà.

Chi phí triển khai hệ thống quản lý tòa nhà BMS là bao nhiêu?

Trả lời: Giá thành cho việc trang bị một hệ thống BMS đồng bộ cho một tòa nhà là rất cao. Thông thường, chi phí này chiếm từ 10% đến 15% chi phí xây dựng tòa nhà (tuỳ theo mức độ hiện đại của hệ thống BMS triển khai).

Tại sao các tòa nhà nên dùng BMS để quản lý?

Trả lời: BMS hỗ trợ rất đắc lực trong việc nâng cao hiệu quả quá trình kiểm soát và quản lý tòa nhà thông qua việc: giải phóng phần lớn sức lao động của con người nâng cao năng suất lao động cũng như kịp thời phát hiện các sai số và hỏng hóc. Qua đó góp phần bảo đảm sự an toàn của tòa nhà, giảm thiểu chi phí quản lý vận hành. Không chỉ vậy, thông qua việc quản lý và sử dụng hiệu quả việc hệ thống năng lượng trong tòa nhà, BMS còn góp phần giảm thiểu khí thải, bảo vệ môi trường.

Như vậy có thể thấy, BMS là hệ thống hỗ trợ đắc lực trong quản lý và có thể ứng dụng rộng rãi với nhiều mô hình tòa nhà khác nhau. Tuy nhiên, việc vận hành hệ thống này lại đòi hỏi đơn vị quản lý tòa nhà phải có kiến thức và kinh nghiệm chuyên sâu về toàn bộ hệ thống kỹ thuật tòa nhà.

Nguồn: PSA

Gặp khó khăn trong quản lý vận hành chung cư là tình trạng chung của đa phần doanh nghiệp, chủ đầu tư và các đơn vị quản lý hiện nay. Do đó, làm thế nào để giải quyết nhanh các khó khăn này là điều mà các chủ đầu tư, đơn vị quản lý cần phải quan tâm.

Một đơn vị khi tiếp nhận quản lý toàn bộ hệ thống vận hành của tòa nhà chung cư sẽ không thể tránh khỏi những khó khăn, những vấn đề phát sinh. Để xử lý những khó khăn này, v

Có muôn vàn khó khăn khi quản lý vận hành chung cư, nhưng nhìn chung, 4 khó khăn dưới đây là những vấn đề đơn vị thường gặp phải nhất:

Quỹ bảo trì tòa nhà không rõ ràng và minh bạch

Mỗi cư dân khi sinh sống trong tòa nhà đều sẽ phải đóng 2% quỹ bảo trì tòa nhà – số tiền dùng để bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư như sửa chữa đột xuất, bảo trì định kỳ nhằm đảm bảo duy trì chất lượng cho toàn bộ chung cư.

uy nhiên, có một số tòa nhà chung cư hiện nay lại sử dụng phần quỹ bảo trì không rõ ràng, gây nên bất bình và mâu thuẫn dẫn đến tranh chấp và kiện tụng. Và đương nhiên, bên phía đơn vị quản lý cũng bị “vạ lây”, ảnh hưởng đến uy tín thương hiệu.

Thậm chí, một số trường hợp chủ đầu tư bàn giao (hoặc chưa bàn giao) quỹ bảo trì tòa nhà cho ban quản trị mà không thông báo rõ ràng cho cư dân, dẫn đến trách nhiệm không rõ ràng.

Cách khắc phục: Tòa nhà chung cư cần thành lập ban quản trị, đồng thời cư dân cũng tiến hành kiểm tra kỹ hợp đồng mua tòa nhà. Ngoài ra, đơn vị quản lý nên sử dụng các phần mềm công nghệ hiện đại để nâng cao hiệu quả quản lý vận hành tòa nhà.

Tòa nhà chưa bàn giao diện tích sử dụng chung

Không ít tòa nhà chưa bàn giao rõ ràng phần diện tích chung khiến việc phân định diện tích chung – riêng trong tòa nhà vẫn còn mập mờ, dẫn tới mâu thuẫn giữa các bên.

Theo đó, phần diện tích chung bao gồm không gian, hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị dùng chung trong tòa nhà, hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với chung cư, tiện ích công cộng và các công trình khác…

Cách giải quyết: Ban quản trị làm việc với chủ đầu tư, để làm rõ ràng diện tích chung – riêng của tòa nhà, đồng thời lên quy định sử dụng và công khai với cư dân để tránh tình trạng tranh chấp chung cư.

Chậm thành lập ban quản trị

Chậm trễ thành lập ban quản trị tòa nhà chung cư sẽ gây khó khăn trong việc tiếp nhận quỹ bảo trì tòa nhà 2% và trong công tác quản lý, vận hành nhà chung cư. Bên cạnh đó, việc này sẽ dễ dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp do xung đột quyền lợi giữa cư dân và chủ đầu tư.

Cách giải quyết: Thành lập ngay ban quản trị khi đủ điều kiện.

Chất lượng chung cư không đáp ứng nhu cầu của cư dân

Chất lượng chung cư chưa đáp ứng được với nhu cầu của cư dân là yếu tố dẫn tới mâu thuẫn chung cư chính, khiến cư dân dễ bùng nổ mâu thuẫn và tranh chấp.

Không chỉ xuống cấp về chất lượng xây dựng mà các tòa nhà còn không đáp ứng đủ yêu cầu về PCCC hoặc trang thiết bị PCCC đã lỗi thời, lạc hậu, ảnh hưởng đến an toàn của cả tòa nhà.

Cách giải quyết: Có giải pháp lập kế hoạch bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà chung cư minh bạch và rõ ràng, đồng thời sử dụng phần mềm quản lý thích hợp để lên kế hoạch bảo trì tòa nhà công khai trước cư dân.

Như vậy, những khó khăn trong việc quản lý vận hành tòa nhà chung cư sẽ được xử lý nhanh chóng và ít gặp phải rắc rối nếu các đơn vị quản lý thực hiện như những cách trên.

Nguồn: PSA

Một trong những vấn đề được tranh luận nhiều nhất trong quy định về quản lý chung cư chính là chi phí.

Chi phí quản lý tòa nhà chung cư là một trong những vấn đề được đưa ra tranh luận rất nhiều trong thời gian qua. Và vấn đề này được quy định cụ thể tại Điều 106 Luật Nhà ở 2014 như sau:

Điều 106. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Khoản 1

Việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải công khai, minh bạch và căn cứ vào nội dung các công việc cần quản lý vận hành, dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà chung cư.

Khoản 2

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Khoản 3

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:

a) Trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở;

b) Trường hợp đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định.

Khoản 4:

Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư; trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này.

Khoản 5

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư để áp dụng cho các trường hợp sau đây:

a) Thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn;

b) Làm cơ sở để các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở hoặc trong trường hợp có tranh chấp về giá dịch vụ giữa đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; trường hợp không thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì áp dụng mức giá trong khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.”

Các khoản phí quản lý căn hộ chung cư bao gồm:

• Phí dịch vụ an ninh bảo vệ.

• Phí dịch vụ dọn dẹp vệ sinh khu vực chung như hành lang, đường nội bộ,…

• Chi phí nước tưới cây trong khuôn viên chung cư.

• Chi phí điện dành cho khu vực thang máy, hệ thống sử dụng chung của tòa nhà.

• Phí sửa chữa nhỏ 1 số thiết bị trong khu vực chung.

Chi phí quản lý vận hành tòa nhà chung cư này được điều chỉnh ở mức độ cao hay thấp phụ thuộc vào mức độ cao cấp của dự án. Thường thì khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ đã được quy định sẵn hoặc Ban quản trị thông qua hội nghị nhà chung cư để đưa ra quyết định chung nhất về mức chi phí quản lý đối với căn hộ chung cư.

Phí quản lý chung cư không còn là vấn đề mới, nhưng trong thời gian gần đây lại đặc biệt được dư luận quan tâm vì nhiều chủ đầu tư, đơn vị quản lý sau khi thu tiền xong không làm đúng như thỏa thuận, không công khai minh bạch và gặp phản ứng mạnh mẽ từ cư dân. Để hạn chế tối đa các rủi ro có thể gặp phải về việc sử dụng phí quản lý, khách hàng nên tìm hiểu kỹ về đơn vị đầu tư, cũng như đơn vị quản lý vận hành dự án chung cư mà mình sắp mua để có những quyết định sáng suốt nhất.

Để đảm bảo phí quản lý căn hộ chung cư được sử dụng một cách hợp lý, đúng mục đích, thiết nghĩ, ban quản lý chung cư cần phải có khả năng hoạch định khoa học, biết quản lý tài chính sao cho hợp lý nhất. Nếu chủ đầu tư không thể tự thành lập một ban quản lý, việc sử dụng dịch vụ quản lý tòa nhà của Công ty PSA chính là giải pháp hiệu quả, an toàn, hạn chế tối đa các mâu thuẫn phát sinh, chủ đầu tư có thể an tâm hơn về dự án bất động sản của mình, cư dân cũng an tâm hơn khi sống tại đây.

Nguồn: PSA

Vấn đề về chi phí là một trong những nguyên nhân xảy ra mâu thuẫn trong hoạt động quản lý căn hộ chung cư. Như vậy để làm giảm thiểu tối đa các chi phí thì ban quản lý cần phải minh bạch các khoản phí. Nếu bạn là ban quản lý tòa nhà chung cư thì chi phí sẽ được tính như thế nào? Trong phần tiếp theo của bài viết PSA sẽ chia sẻ đến bạn cách tính chi tiết và chính xác nhất hiện nay.

Đối với tòa nhà chung cư thì chi phí sẽ được tính như sau:

Diện tích thông thủy căn hộ * Giá dịch vụ quản lý

Trong đó:

• Diện tích thông thủy căn hộ được tính bằng tổng diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, ban công gắn liền với căn hộ, không tích diện tích tường bao quanh căn hộ tường phân chia căn hộ, diện tích sàn có cột trụ và diện tích hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

• Giá dịch vụ quản lý sẽ được tính trên m2.

Ngoài những quy định về cơ sở hình thành nên chi phí quản lý chung cư ở những phần trên của bài viết, thì còn xác định theo khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó quy định.

Chi phí quản lý chung cư sẽ được thống nhất và thông qua trong Hội nghị nhà chung cư. Hội nghị nhà chung cư gồm sự tham gia của: các chủ sở hữu tòa nhà, cư dân – người sử dụng tòa nhà. Ban quản lý tòa nhà phải có nhiệm vụ ghi chép lại tất cả những khoản thu, chi trong suốt quá trình hoạt động của tòa nhà, đồng thời cần công khai minh bạch đến cư dân sinh sống trong tòa nhà và đến chủ đầu tư.

Ban quản lý tòa nhà cần tính toán hợp lý giữa những khoản phí mà cư dân phải chi trả với những dịch vụ mà cư dân nhận được. Đồng thời, cư dân sinh sống trong chung cư cần phải có nghĩa vụ đóng góp đầy đủ các khoản phí quản lý chung cư đầy đủ để tránh khỏi những mâu thuẫn có thể phát sinh trong tòa nhà chung cư, ảnh hưởng đến hoạt động đến cư dân và sự vận hành của tòa nhà.

Nguồn: PSA

Căn cứ vào quy định của nhà nước về giá dịch vụ quản lý tòa nhà chung cư, đồng thời căn cứ vào quy mô của tòa nhà chung cư, ban quản lý sẽ xây dựng những khoản chi phí hợp lý.

Chi phí quản lý chung cư được chi trả bởi những cư dân sống trong tòa nhà chung cư. Thông thường các khoản chi phí sẽ được đóng cho ban quản lý tòa nhà theo kỳ hoặc theo tháng. Ban quản lý chung cư sẽ chịu trách nhiệm kê khai các khoản chi phí với cư dân một cách rõ ràng, minh bạch.

Trích khoản 1 điều 10 của thông tư 02/2016/TT-BXD quy định về hoạt động quản lý tòa nhà của chung cư bao gồm những hoạt động sau đây:

Khoản 1

Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm các công việc sau đây:

a) Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư;

b) Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;

c) Các công việc khác có liên quan”.

Như vậy có rất nhiều khoản chi phí khác nhau được áp dụng đối với tòa nhà chung cư. Mỗi chung cư sẽ có những quy định về phí dịch vụ khác nhau, các loại phí dịch vụ phổ biến được áp dụng cho hoạt động quản lý chung cư hiện nay:

• Phí quản lý, vận hành hệ thống kỹ thuật.

• Phí an ninh bảo vệ.

• Phí vệ sinh khu vực chung như hành lang, đường nội bộ,…

• Phí chăm sóc cảnh quan.

• Tiền nước cho các khu vực công cộng.

• Tiền điện dành cho thang máy, máy bơm, quạt và các khu vực công cộng.

• Phí sửa chữa các thiết bị trong khu vực chung.

Vì tất cả các khoản phí trên đều dựa trên sự đồng thuận của Chủ đầu tư – Ban quản lý tòa nhà – Cư dân nên cư dân phải có trách nhiệm và nghĩa vụ nộp đầy đủ các khoản phí dịch vụ trên. Ban quản lý tòa nhà phải phân bổ các khoản phí sao cho phù hợp đảm bảo chung cư được vận hành linh hoạt.

Bảo trì tòa nhà là một hoạt động được diễn ra thường xuyên, định kỳ, nằm trong chuỗi hoạt động quản lý và vận hành tòa nhà. Hoạt động này nhằm mục đích tăng tuổi thọ cho tòa nhà cùng các trang thiết bị, giúp tòa nhà phát huy tối đa hiệu quả khi vận hành.

Bảo trì tòa nhà gồm có bảo trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà và bảo trì các công trình xây dựng:

• Bảo trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà: bao gồm việc kiểm tra sửa chữa tất cả hệ thống máy móc thiết bị đang hoạt động trong tòa nhà đảm bảo không làm ảnh hưởng đến mọi hoạt động của tòa nhà.

• Bảo trì công trình xây dựng: công trình xây dựng bao gồm mọi công trình liên quan đến tòa nhà như hệ thống tường, sàn, nền móng... đảm bảo cho tuổi thọ của tòa nhà đồng thời tránh sự xuống cấp của tòa nhà nếu như không được sửa chữa khắc phục kịp thời.

Nguồn: PSA

Có 5 hình thức bảo trì tòa nhà riêng biệt, đó là bảo trì thường xuyên, bảo trì ngăn ngừa rủi ro, bảo trì sửa chữa, bảo trì thẩm mỹ và bảo trì trì hoãn.

Bảo trì thường xuyên

Đây là hình thức bảo trì quan trọng nhất tuy nhiên lại dễ bị lơ là, quên lãng. Nhân viên hoặc đơn vị cung cấp dịch vụ bảo trì sẽ thực hiện một chuỗi công việc theo chu kỳ nhất định (hàng ngày, hàng tuần hoặc hàng tháng).

Ngoài bảo trì các hệ thống kỹ thuật ra, các hạng mục khác như dọn dẹp cảnh quan tòa nhà, hút bụi các khu vực công cộng,… cũng cần chú ý.

Bảo trì ngăn ngừa rủi ro

Hình thức bảo trì này nhằm mục đích phát hiện kịp thời các nguy cơ hay vấn đề xấu tiềm ẩn trong tòa nhà để sớm có phương pháp khắc phục.

Ví dụ, việc thay bộ lọc khí hay kiểm tra hệ thống bơm nước thường xuyên sẽ giúp bên bảo trì phát hiện nhanh chóng bất cứ rủi ro nào, sau đó tìm cách giải quyết để vấn đề không thể xảy ra trên thực tế nữa.

Bảo trì sửa chữa

Đây là khâu khắc phục, sửa chữa những lỗi hay vấn đề phát sinh trong tòa nhà. Trong một số trường hợp khi ban quản lý tòa nhà thực hiện đầy đủ hai hình thức bảo trì kể trên thì một số vấn đề sẽ được giải quyết kịp thời, do vậy không cần đến bảo trì, sửa chữa.

Bảo trì thẩm mỹ

Hình thức bảo trì này nhằm tân trang, sửa sang lại diện mạo tòa nhà. Hình thức này bao gồm các việc như thay thảm, sơn mới tường, lắp đặt thiết bị chiếu sáng mới,… Công việc này cần được thực hiện thường xuyên trong quá trình tòa nhà đang được sử dụng.

Bảo trì trì hoãn

Bảo trì trì hoãn là hình thức chỉ được áp dụng khi ngân quỹ bảo trì không đủ. Các nhà quản lý bất động sản có thể tạm dừng hoạt động bảo trì trong thời gian ngắn để có thời gian chuẩn bị tài chính.

Tuy nhiên, nếu có sự cố xảy ra, đơn vị bảo trì phải thực hiện sửa chữa sớm trong tương lai gần. Điều này giúp ngăn nguy cơ tòa nhà xuống cấp hoặc bị ảnh hưởng tiêu cực từ sự cố đó.

Nguồn: PSA

Theo Điều 107 của Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc hội ban hành thì việc bảo trì nhà chung cư được quy định như sau:

1. Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

2. Việc đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại Điều 108 của Luật này; việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại Điều 109 của Luật này.

3. Nội dung bảo trì, quy trình bảo trì và việc quản lý hồ sơ bảo trì nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo Điều 11 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế Quản lý sử dụng Chung cư thì việc bảo trì nhà chung cư được quy định như sau:

1. Hoạt động bảo trì nhà chung cư bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư.

2. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này.

Trường hợp có hư hỏng phần sở hữu riêng mà ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác thì chủ sở hữu có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng đó, nếu chủ sở hữu không thực hiện sửa chữa thì đơn vị quản lý vận hành hoặc người được giao quản lý nhà chung cư được tạm ngừng hoặc đề nghị đơn vị cung cấp dịch vụ tạm ngừng cung cấp dịch vụ điện, nước sinh hoạt đối với phần sở hữu riêng này; trường hợp có hư hỏng phần sở hữu chung trong khu vực thuộc sở hữu riêng thì chủ sở hữu phần sở hữu riêng có trách nhiệm tạo điều kiện và hỗ trợ đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, đơn vị thi công sửa chữa các hư hỏng này.

3. Việc bảo trì phần xây dựng nhà chung cư phải do đơn vị có năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện; việc bảo trì các hệ thống thiết bị của nhà chung cư phải do đơn vị có năng lực tương ứng với công việc bảo trì thực hiện. Trường hợp đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có năng lực bảo trì thì có thể thuê đơn vị này thực hiện bảo trì.

4. Trong thời gian chưa tổ chức họp hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy trình bảo trì quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này.

5. Sau khi đã tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải thực hiện theo quy trình bảo trì quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này và kế hoạch bảo trì hàng năm do hội nghị nhà chung cư thông qua theo quy định của Quy chế này; trường hợp có hư hỏng đột xuất hoặc hư hỏng do thiên tai, hỏa hoạn thì Ban quản trị nhà chung cư quyết định việc bảo trì theo quy định của Quy chế này và pháp luật có liên quan nhưng phải báo cáo hội nghị nhà chung cư tại cuộc họp gần nhất.

6. Việc thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Mục 4 Chương III của Quy chế này.

Điểm b, Điểm c Khoản 2 Điều 5 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD:

Điều 5. Lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ nhà chung cư

2. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ nhà chung cư; hồ sơ này bao gồm:

b) Quy trình bảo trì nhà chung cư do chủ đầu tư tổ chức lập và phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Quy trình bảo trì các thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư do nhà cung cấp thiết bị lập;

Theo Điều 32 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế Quản lý sử dụng Chung cư thì nguyên tắc bảo trì nhà chung cư được quy định như sau:

1. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng của nhà ở và bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.

2. Việc bảo trì phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác và các hệ thống công trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư.

3. Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo kế hoạch bảo trì do hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, quy trình bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định của Quy chế này.

4. Việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo nguyên tắc sau đây:

a) Đối với phần sở hữu chung của khu căn hộ và phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu thực hiện bảo trì theo kế hoạch đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy trình bảo trì đã được lập, trừ trường hợp có hư hỏng đột xuất do thiên tai, hỏa hoạn gây ra;

b) Đối với phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ sở hữu khu chức năng này thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì tòa nhà và quy trình bảo trì hệ thống thiết bị đã được lập theo quy định.

5. Việc bảo trì phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng cụm nhà chung cư thực hiện.

6. Chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư chỉ được thuê cá nhân, đơn vị có đủ điều kiện, năng lực tương ứng với công việc cần bảo trì theo quy định để thực hiện bảo trì.

Quy trình bảo trì tòa nhà bao gồm 6 bước cơ bản:

1. Lập danh mục máy móc, thiết bị cần bảo trì trong tòa nhà:

Ở bước này, ban quản lý tòa nhà cần lên danh sách mọi loại máy móc, trang thiết bị mà tòa nhà đang sử dụng và cần được bảo trì.

Trưởng bộ phận kỹ thuật của tòa nhà trực tiếp chịu trách nhiệm xem xét, lên danh sách về số lượng, chủng loại máy. Nếu có phát sinh máy móc, thiết bị mới, bộ phận bảo trì cần cập nhật ngay vào hệ thống.

2. Khảo sát hiện trạng tòa nhà:

Đơn vị cung cấp dịch vụ bảo trì tòa nhà xem xét kỹ lưỡng các tính năng, công năng của thiết bị chuyên dùng.

Đơn vị sẽ lấy kết quả đó làm cơ sở xác định tần suất bảo dưỡng, bảo trì máy móc cho phù hợp.

3. Lập kế hoạch bảo trì bảo dưỡng tòa nhà:

Đơn vị bảo trì tòa nhà lên kế hoạch bảo trì bảo dưỡng cụ thể dựa vào tình trạng các trang thiết bị và tần suất cần bảo trì của từng thiết bị.

4. Lập bảng chi phí bảo trì trình chủ đầu tư phê duyệt:

Đơn vị bảo trì tòa nhà lập bảng chi phí cần thiết, sau đó trình lên đơn vị chủ đầu tư để được phê duyệt.

5. Chuẩn bị bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà:

Đây là lúc đơn vị bảo trì tòa nhà đề xuất các thiết bị, vật tư cần thiết cho việc bảo trì rồi tiến hành mua hàng theo kế hoạch đã được chủ đầu tư phê duyệt. Cần đảm bảo thực hiện đúng kế hoạch đã vạch ra và tiến độ đã cam kết.

6. Thực hiện bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà:

Ở khâu cuối cùng, đơn vị bảo trì tòa nhà tiến hành bảo trì, bảo dưỡng và ký nghiệm thu biên bản bảo trì bảo dưỡng theo đúng kế hoạch đã đề ra sao cho không gây ảnh hưởng tới quá trình vận hành của tòa nhà.

Nguồn: PSA

Theo Điều 33 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế Quản lý sử dụng Chung cư thì kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được quy định như sau:

1. Kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua để áp dụng đối với các trường hợp quy định tại Khoản 3 và Điểm a Khoản 4 Điều 32 của Quy chế này.

2. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư lần đầu thông qua; đối với hội nghị nhà chung cư các lần kế tiếp thì Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm phối hợp với đơn vị quản lý vận hành hoặc đơn vị có năng lực bảo trì lập kế hoạch bảo trì để báo cáo hội nghị nhà chung cư thông qua.

3. Kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư áp dụng cho các trường hợp quy định tại Khoản 3, Điểm a Khoản 4 Điều 32 của Quy chế này được lập và thông qua trên cơ sở quy trình bảo trì phần xây dựng của tòa nhà, quy trình bảo trì hệ thống thiết bị do chủ đầu tư cung cấp và hiện trạng phần sở hữu chung của nhà chung cư.

4. Nội dung kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư áp dụng cho các trường hợp quy định tại Khoản 3 và Điểm a Khoản 4 Điều 32 của Quy chế này bao gồm:

a) Các hạng mục sẽ thực hiện bảo trì trong năm và dự kiến cho 03 đến 05 năm sau đó; dự kiến các hạng mục bảo trì đột xuất trong năm (nếu có);

b) Thời gian và tiến độ thực hiện đối với từng hạng mục cần bảo trì trong năm;

c) Dự kiến kinh phí để thực hiện từng hạng mục bảo trì;

d) Trách nhiệm hỗ trợ, tạo điều kiện của các chủ sở hữu có liên quan đến khu vực cần bảo trì; trách nhiệm kiểm tra, giám sát và nghiệm thu công việc bảo trì của Ban quản trị nhà chung cư;

đ) Các vấn đề khác có liên quan.

Bảo trì tòa nhà cần được tiến hành thường xuyên nhằm đảm bảo tòa nhà luôn được vận hành tốt, giảm thiểu rủi ro phát sinh. Lập kế hoạch bảo trì tòa nhà là khâu tối quan trọng, đóng vai trò then chốt để quá trình bảo trì tòa nhà diễn ra suôn sẻ.

Lập kế hoạch bảo trì tòa nhà gồm những công việc gì?

Lập danh mục máy móc, thiết bị cần bảo trì trong tòa nhà

Bộ phận kỹ thuật trong ban quản lý tòa nhà chọn ra những thiết bị cần bảo trì từ danh sách toàn bộ máy móc, thiết bị hiện đang sử dụng trong tòa nhà. Trong danh mục cần bao gồm:

• Ghi chép chi tiết về chủng loại

• Số lượng thiết bị kỹ thuật

• Hiện trạng của từng thiết bị.

Danh mục máy móc, thiết bị cần bảo trì trong tòa nhà sẽ giúp ban quản lý tòa nhà nắm được tình trạng tổng quan. Đây là cơ sở để ban quản lý lên kế hoạch bảo trì rõ ràng, chi tiết và hiệu quả.

Lập kế hoạch bảo dưỡng, bảo trì tòa nhà

Dựa vào danh mục máy móc, thiết bị cần bảo trì đã lập kể trên, ban quản lý tòa nhà đưa ra một kế hoạch bảo dưỡng, bảo trì cụ thể để khắc phục mọi vấn đề. Kế hoạch càng rõ ràng, chi tiết thì quá trình bảo dưỡng, bảo trì tòa nhà diễn ra càng suôn sẻ.

Lập kế hoạch tài chính và dự toán kinh phí bảo trì

Kế hoạch về kinh phí bảo trì tòa nhà bao gồm các nội dung quan trọng như:

• Tên công việc cần thực hiện

• Thời gian thực hiện

• Cách thức thực hiện

• Dự toán kinh phí thực hiện

Ban quản lý dựa vào kế hoạch bảo dưỡng, bảo trì tòa nhà đã lập ở trên để cân nhắc về những thiết bị, vật tư sử dụng trong quá trình bảo trì tòa nhà, dự toán kinh phí cần thiết để mua sắm, sửa chữa. Đồng thời, cần cân nhắc chi phí thuê đơn vị bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà cho phù hợp với tình trạng tòa nhà và điều kiện tài chính cho phép.

Lập và quản lý hồ sơ bảo trì tòa nhà

Hồ sơ bảo trì công trình gồm các loại giấy tờ như:

• Tài liệu phục vụ công tác bảo trì như quy trình bảo trì tòa nhà đã được phê duyệt; lý lịch thiết bị, máy móc được sử dụng, bản vẽ các bộ phận công trình,…

• Kế hoạch bảo trì công trình

• Kết quả kiểm tra công tác bảo trì

• Kết quả sửa chữa, bảo dưỡng công trình

• Kết quả kiểm định chất lượng công trình

• Kết quả đánh giá an toàn chịu lực và an toàn vận hành

Hồ sơ bảo trì công trình giúp ban quản lý theo dõi, quán xuyến quá trình thực hiện bảo trì, bảo dưỡng tòa nhà, kịp thời xử lý nếu có vấn đề xảy ra. Đồng thời, nhờ hồ sơ, ban quản lý có thể kiểm soát, đánh giá kết quả sửa chữa, bảo dưỡng, đảm bảo kết quả đúng như kế hoạch đã lập.

Các hạng mục bảo trì tòa nhà

Các hạng mục cần kiểm tra, sửa chữa và bảo trì bao gồm toàn bộ hệ thống máy móc thiết bị đang hoạt động trong tòa nhà và hạ tầng xây dựng.

Hệ thống điện

Hệ thống điện là mạng lưới các thành phần điện dùng để cung cấp và truyền tải điện năng. Trong một tòa nhà có các hệ thống điện khác nhau như hệ thống điện nhẹ, hệ thống cơ điện và hệ thống điện chiếu sáng.

Bảo trì hệ thống điện là bảo trì lần lượt từng hệ thống kể trên gồm:

• Trước tiên là bảo trì hệ thống điện nhẹ gồm hệ thống mạng, hệ thống điện thoại.

• Tiếp theo là bảo trì hệ thống cơ điện:

- Kiểm tra chi tiết cho hệ thống cơ điện

- Thay thế, sửa chữa các thiết bị hư hỏng.

- Cuối cùng là bảo trì hệ thống điện chiếu sáng.

Hệ thống máy phát điện

Hệ thống máy phát điện gồm toàn bộ các máy phát điện trong tòa nhà. Cần kiểm tra, sửa chữa và bảo trì, bảo dưỡng máy phát điện nhằm đảm bảo nguồn điện cho tòa nhà vận hành được liên tục.

Quy trình bảo trì hệ thống máy phát điện gồm:

• Kiểm tra động cơ.

• Kiểm tra hệ thống máy phát điện xoay chiều (AC) và máy phát điện (DC).

Hệ thống BCMS, BMS

BCMS (Building Control Management System) là hệ thống điều khiển tòa nhà, còn BMS (Building Management System) là hệ thống quản lý tòa nhà. Đây là hệ thống đồng bộ để điều khiển và quản lý mọi hệ thống kỹ thuật trong tòa nhà.

Công việc bảo trì hệ thống BCMS, BMS gồm:

• Bảo trì phần mềm hệ thống điều khiển.

• Bảo trì phần cứng hệ thống điều khiển và bảo trì hệ thống mạng.

Hệ thống thang máy

Hệ thống thang máy bao gồm thang máy và quản lý thang máy trong tòa nhà.

Bảo trì hệ thống thang máy gồm các đầu việc:

• Bắt đầu từ khâu chuẩn bị và khảo sát.

• Kiểm tra, sửa chữa khu vực phòng máy, cabin và đối trọng thang máy, cửa tầng thang máy, hố thang máy, cửa xe thang.

Hệ thống điều hòa không khí và thông gió

Hệ thống điều hòa không khí và thông gió là tập hợp mọi thiết bị được sử dụng để điều hòa không khí và thông gió trong tòa nhà.

Công việc bảo trì, bảo dưỡng hệ thống này bao gồm:

• Kiểm tra tình trạng hoạt động của hệ thống điều hòa không khí và thông gió.

• Bảo dưỡng dàn lạnh, bảo dưỡng dàn nóng.

• Kiểm tra nguồn điện và hệ thống điều khiển.

• Vận hành chạy thử hệ thống.

Hệ thống phòng cháy chữa cháy

Đây là tập hợp các thiết bị được sử dụng để dập tắt hoặc ngăn chặn sự lan rộng của lửa trong tòa nhà.

Khi bảo trì hệ thống phòng cháy chữa cháy cần bảo trì các bộ phận:

• Hệ thống báo cháy.

• Hệ thống bơm chữa cháy.

Hệ thống cấp thoát nước

Hệ thống cấp thoát nước gồm hệ thống cấp nước và hệ thống thoát nước. Quy trình bảo trì hệ thống cấp thoát nước gồm:

• Kiểm tra hoạt động của máy bơm nước.

• Kiểm tra bể nước ngầm và két nước trên mái.

• Kiểm tra thiết bị vệ sinh.

• Kiểm tra tuyến ống cấp thoát nước.

Hệ thống xử lý nước thải

Hệ thống xử lý nước thải là tập hợp các thiết bị được sử dụng để xử lý nước thải. Khi bảo trì hệ thống xử lý nước thải, cần:

• Xem xét bảo trì hệ thống điện điều khiển, sau đó đến hệ thống đường ống công nghệ, bơm nước thải, bơm định lượng hóa chất, máy thổi khí.

• Vệ sinh hệ thống xử lý nước thải.

Hệ thống an ninh, hệ thống camera giám sát

Đây là tập hợp những thiết bị an ninh và máy quay giám sát giúp bảo vệ an ninh cho tòa nhà. Bảo trì hệ thống này gồm những đầu việc:

• Kiểm tra các thiết bị an ninh, máy quay giám sát.

• Bảo trì, bảo dưỡng các thiết bị trên.

Hệ thống thông báo

Hệ thống thông báo là tập hợp các thiết bị âm thanh được kết nối với nhau nhằm truyền đạt, thông báo thông tin đến các cá nhân và tập thể trong tòa nhà.

Với hệ thống này, công việc bảo trì cần làm là:

• Kiểm tra vệ sinh, lau chùi toàn bộ các thiết bị âm thanh.

• Kiểm tra hệ thống kết nối của thiết bị, kiểm tra tình trạng hoạt động của thiết bị.

Hệ thống mạng

Hệ thống mạng bao gồm tổng thể các cấu trúc liên kết dữ liệu và thông tin được lắp đặt trong tòa nhà. Bảo trì, bảo dưỡng hệ thống mạng bao gồm:

• Kiểm tra, khắc phục các sự cố hệ thống mạng.

• Vệ sinh các thiết bị liên kết.

Hạ tầng xây dựng

Cơ sở hạ tầng được xây dựng để phục vụ mọi nhu cầu thiết yếu của người sử dụng tòa nhà. Cần bảo trì, bảo dưỡng cơ sở hạ tầng kỹ thuật để tòa nhà vận hành tốt nhất có thể.

Làm thế nào để lập kế hoạch bảo trì tòa nhà hiệu quả?

Mức độ hiệu quả của việc lập kế hoạch bảo trì tòa nhà phụ thuộc vào những yếu tố như:

• Khảo sát kỹ lưỡng: Để bảo trì tòa nhà hiệu quả, ban quản lý tòa nhà cùng đơn vị cung cấp dịch vụ bảo trì tòa nhà cần khảo sát hiện trạng tòa nhà kỹ lưỡng trước khi lập kế hoạch.

• Định kỳ giám sát: Phòng kỹ thuật cần thường xuyên giám sát các thiết bị kỹ thuật trong tòa nhà để giúp ban quản lý có giải pháp bảo trì kỹ thuật kịp thời và hiệu quả. Việc này cũng giúp xác định được tần suất cần bảo dưỡng, bảo trì đối với từng thiết bị, máy móc.

• Ứng dụng công nghệ: Nên ứng dụng các nền tảng công nghệ hiện đại vào việc lập kế hoạch bảo trì để có được kế hoạch tốt nhất, tân tiến và phù hợp với tòa nhà nhất.

• Sự uy tín của đơn vị cung cấp dịch vụ bảo trì tòa nhà: Thuê đơn vị cung cấp dịch vụ bảo trì tòa nhà trọn gói để có kế hoạch chỉn chu, chuyên nghiệp hơn cũng là một gợi ý giúp bảo trì hiệu quả.

Nguồn: PSA

Đơn vị bảo trì cần kiểm tra và sửa chữa toàn bộ hệ thống máy móc thiết bị đang hoạt động trong tòa nhà, bao gồm 12 hạng mục kỹ thuật:

• Hệ thống điện: Mạng lưới các thành phần điện dùng để cung cấp và truyền tải điện năng.

• Hệ thống máy phát điện: Gồm toàn bộ các máy phát điện trong tòa nhà.

• Hệ thống BCMS, BMS: BCMS (Building Control Management System là hệ thống điều khiển tòa nhà, còn BMS (Building Management System) là hệ thống quản lý tòa nhà.

• Hệ thống thang máy: Bao gồm hệ thống thang máy và quản lý thang máy trong toàn bộ tòa nhà.

• Hệ thống điều hòa không khí và thông gió: Tập hợp các thiết bị được sử dụng để điều hòa không khí và thông gió trong tòa nhà.

• Hệ thống phòng cháy chữa cháy: Tập hợp các thiết bị được sử dụng để dập tắt hoặc ngăn chặn sự lan rộng của lửa trong tòa nhà.

• Hệ thống cấp thoát nước: Gồm hệ thống cấp nước và hệ thống thoát nước.

• Hệ thống xử lý nước thải: Tập hợp các thiết bị được sử dụng để xử lý nước thải.

• Hệ thống an ninh, hệ thống camera giám sát: Tập hợp những thiết bị an ninh và máy quay giám sát giúp bảo vệ an ninh cho tòa nhà.

• Hệ thống thông báo: Tập hợp các thiết bị âm thanh được kết nối với nhau nhằm truyền đạt, thông báo thông tin đến các cá nhân và tập thể trong tòa nhà.

• Hệ thống mạng: Tổng thể các cấu trúc liên kết dữ liệu và thông tin được lắp đặt trong tòa nhà.

• Hạ tầng xây dựng: Tất cả những cơ sở hạ tầng được xây dựng để phục vụ mọi nhu cầu thiết yếu của người sử dụng tòa nhà.

Nguồn: PSA

Để bảo trì tòa nhà hiệu quả cần đến một số yếu tố nhất định như:

• Công cụ hỗ trợ: Sử dụng các phần mềm quản lý tòa nhà với mô đun bảo trì tốt giúp việc lên kế hoạch và giám sát bảo trì tòa nhà dễ dàng hơn.

• Sự chuyên nghiệp, bài bản của quy trình bảo trì: Cần lên một quy trình, kế hoạch bảo trì chặt chẽ, tỉ mỉ từng hạng mục.

• Sự sát sao của kế hoạch theo dõi, kiểm tra bảo trì: Trong quá trình thực hiện dịch vụ bảo trì, bảo dưỡng, cả đơn vị lẫn ban quản lý tòa nhà đều phải sát sao theo dõi tiến độ, hiệu quả của công việc.

• Trình độ của nhân viên bảo trì: Nhân viên là người thực hiện trực tiếp các công đoạn bảo trì, vì vậy, cần có những nhân viên tay nghề cao, tận tâm, tỉ mỉ trong công việc.

• Chất lượng dịch vụ bảo trì tòa nhà: Nếu bảo trì không cẩn thận, các rủi ro rất dễ xảy ra, máy móc thiết bị cũng sớm hỏng hóc trở lại. Bảo trì sai sót thì cũng có thể gây thiệt hại. Vậy nên dịch vụ bảo trì phải đảm bảo tỉ mỉ, cẩn thận, chính xác từng phần bị hỏng hay từng chỗ hư hại.

Nguồn: PSA

Theo Điều 34 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế Quản lý sử dụng Chung cư thì các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để bảo trì được quy định như sau:

1. Bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở.

2. Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư.

3. Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư; các công trình công cộng quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở.

4. Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư.

5. Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Theo Điều 35 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế Quản lý sử dụng Chung cư thì việc ký kết hợp đồng bảo trì và thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được quy định như sau:

1. Ban quản trị nhà chung cư, chủ sở hữu khu văn phòng, dịch vụ, thương mại lựa chọn và ký kết hợp đồng bảo trì theo quy định sau đây:

a) Đối với phần xây dựng của tòa nhà thì trực tiếp thuê đơn vị quản lý vận hành thực hiện bảo trì (nếu nhà chung cư có đơn vị quản lý vận hành và đơn vị này có năng lực bảo trì); trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành hoặc có đơn vị này nhưng không có năng lực bảo trì thì thuê đơn vị khác có năng lực bảo trì thực hiện bảo trì;

b) Đối với hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung thì có thể thuê hoặc ủy quyền cho đơn vị quản lý vận hành thuê đơn vị cung cấp thiết bị hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì thiết bị đó thực hiện bảo trì; trường hợp phải thay mới thiết bị thì đơn vị cung cấp thiết bị phải thực hiện bảo hành sản phẩm theo thời hạn do nhà sản xuất quy định; hết thời hạn bảo hành thì thực hiện bảo trì hoặc thay thế theo quy định tại Điểm này.

2. Đơn vị bảo trì phải thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì đã được lập theo quy định, phải bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu và người sử dụng trong quá trình bảo trì, phải tuân thủ tiến độ và các thỏa thuận trong hợp đồng bảo trì đã ký kết.

3. Hợp đồng bảo trì được lập và ký kết giữa Ban quản trị nhà chung cư hoặc chủ sở hữu khu văn phòng, dịch vụ, thương mại với đơn vị thực hiện bảo trì theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà chung cư không phải có Ban quản trị thì đại diện chủ sở hữu quản lý nhà chung cư ký hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì.

4. Khi kết thúc công việc bảo trì, các bên phải tổ chức nghiệm thu hoàn thành công việc bảo trì; việc thanh, quyết toán kinh phí bảo trì được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng và phải có đầy đủ hóa đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng bảo trì tòa nhà đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện và giám sát bảo trì giữa bên cung cấp dịch vụ và khách hàng. Mẫu hợp đồng bảo trì tòa nhà trong bài viết sau đây sẽ giúp bạn soạn thảo được một văn bản chính xác.

1. Hợp đồng bảo trì tòa nhà là gì?

Hợp đồng bảo trì tòa nhà là dạng hợp đồng cung cấp dịch vụ mà theo đó, một bên cung cấp dịch vụ bảo trì cho tòa nhà thuộc quyền sở hữu của bên kia.

Các điều khoản cần có trong hợp đồng bảo trì tòa nhà:

Điều 1: Đối tượng của hợp đồng

Điều 2: Thời gian, địa điểm thực hiện dịch vụ

Điều 3: Mô tả công việc bảo trì

Điều 4: Giá trị hợp đồng và phương thức thanh toán

Điều 5: Quyền của bên A

Điều 6: Nghĩa vụ của bên A

Điều 7: Quyền của bên B

Điều 8: Nghĩa vụ của bên B

Điều 9: Thời gian thực hiện hợp đồng

Điều 10: Thời gian bảo hành

Điều 11: Giải quyết tranh chấp

Điều 12: Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại

Điều 13: Sự kiện khách quan và bất khả kháng.

Điều 14: Chấm dứt hợp đồng

Điều 15: Hiệu lực hợp đồng

Điều 16: Điều khoản cuối cùng

2. Những lưu ý khi soạn hợp đồng bảo trì tòa nhà

2.1. Lưu ý về điều khoản thanh toán

Về phương thức thanh toán: Có 3 phương thức phổ biến mà các bên trong hợp đồng có thể cân nhắc lựa chọn:

• Sử dụng tiền mặt

• Phương thức chuyển khoản

• Thanh toán bằng cách thu và tín dụng

Về đồng tiền thanh toán: Việt Nam Đồng (VNĐ).

Về thời hạn thanh toán: Lý tưởng là các bên nên thảo luận và đưa ra một thời hạn thanh toán cụ thể. Việc thanh toán một lần hay nhiều lần phụ thuộc vào tiến độ dự án.

2.2. Lưu ý về quyền và nghĩa vụ của các bên

Pháp luật đã quy định rõ ràng quyền và nghĩa vụ cơ bản của các bạn. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, bên A, bên B thêm một số quyền và nghĩa vụ khác bằng cách thỏa thuận với nhau. Lưu ý là quyền và nghĩa vụ này nên phù hợp với giao dịch thực tế của các bên.

2.3. Lưu ý về hiệu lực hợp đồng

Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi các bên đáp ứng đầy đủ các điều kiện dưới đây:

• Điều kiện về nguyên tắc tự nguyện, tự do, bình đẳng khi thỏa thuận nội dung hợp đồng: Các bên thỏa thuận nội dung hợp đồng trên nguyên tắc tự do, bình đẳng. Song, cần đảm bảo là các thỏa thuận đó không vi phạm điều cấm của xã hội và đi ngược lại đạo đức xã hội.

• Điều kiện về đối tượng của hợp đồng: Về đối tượng, đó phải là hàng hóa, dịch vụ không trái pháp luật và đạo đức xã hội.

• Điều kiện về năng lực ký kết của các bên tham gia ký kết hợp đồng: Năng lực hành vi dân sự là yêu cầu bắt buộc đối với các bên tham gia ký kết hợp đồng.

2.4. Lưu ý về biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng

Cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp là một số biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng có thể áp dụng trong trường hợp nhất định. Theo quy định của pháp luật hiện hành thì các bên trong hợp đồng:

• Có quyền tự chủ, tự do cam kết và tự do thỏa thuận.

• Phải tự chịu trách nhiệm đối với các cam kết, thỏa thuận của mình.

• Cầm cố và thế chấp là hai biện pháp thường được các bên tham gia hợp đồng lựa chọn nhiều nhất. Pháp luật dân sự về 2 biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng này cũng cụ thể và rõ ràng hơn các biện pháp khác.

3. Mẫu hợp đồng bảo trì tòa nhà tham khảo

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

—————–

…., ngày …..tháng….. năm …….

HỢP ĐỒNG CUNG ỨNG DỊCH VỤ BẢO TRÌ TÒA NHÀ

Số: …/HĐCUDV/…

– Căn cứ: Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13;

– Căn cứ: Bộ luật thương mại Số 36/2005/QH11;

– Căn cứ: Thỏa thuận của các bên.

Hôm nay, ngày …. tháng…. năm ….., tại địa ………………………………………., chúng tôi bao gồm:

BÊN A: ………………………………………………………………………….

Đại diện: …………………………………………………………………………..

Căn cứ đại diện: ……………………………………………………………………

Chức danh: ………………………………………………………………………..

Mã số thuế: ………………………………………………………………………..

Địa chỉ: ……………………………………………………………………………

Email: ……………………………………………………………………………..

Số điện thoại liên lạc: ……………………………………………………………..

Fax:…………………………………………………………………………….….

BÊN B: ………………………………………………………………………….

Đại diện: …………………………………………………………………………..

Căn cứ đại diện: ……………………………………………………………………

Chức danh: ………………………………………………………………………..

Mã số thuế: ………………………………………………………………………..

Địa chỉ: ……………………………………………………………………………

Email: …………………………………………………………………….……….

Số điện thoại liên lạc: …………………………………………………………….

Fax:………………………………………………………………………………..

Sau khi bàn bạc, hai bên thống nhất ký kết hợp đồng số …../HĐCUDV với những nội dung sau đây:

Điều 1: Đối tượng của hợp đồng

Bên B sẽ thực hiện việc duy tu, bảo dưỡng (sau đây gọi là bảo trì) theo định kỳ hoặc khi có hư hỏng tòa nhà tại ……………… cho bên A nhằm duy trì chất lượng tòa nhà.

Điều 2: Thời gian, địa điểm thực hiện dịch vụ

1. Bên B sẽ thực hiện việc bảo trì nhà ở cho Bên A theo định kỳ 1 năm/ lần vào đầu tháng 1 dương lịch hàng năm.

2. Trong trường hợp bảo trì do có hư hỏng thì Bên B sẽ bắt đầu thực hiện việc bảo trì nhà ở cho Bên B trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày được Bên A thông báo về việc hư hỏng và yêu cầu Bên B thực hiện bảo trì

3. Trong trường hợp căn nhà có hư hỏng mà Bên A không yêu cầu Bên B đến bảo trì thì trong đợt bảo trì tiếp theo, Bên B sẽ không phải chịu trách nhiệm nếu không sửa chữa được hư hỏng.

4. Khi căn nhà bị hư hỏng và bên A yêu cầu Bên B thực hiện bảo trì cho hư hỏng, thì Bên A có thể yêu cầu Bên B thực hiện bảo trì toàn bộ như theo thỏa thuận. Bên B sẽ không phải thực hiện công việc bảo trì cho Bên A ở lần kế tiếp gần nhất.

5. Thời gian bảo trì của từng đợt sẽ phụ thuộc vào thỏa thuận tại thời điểm bảo trì của các bên.

…

Điều 3: Mô tả công việc bảo trì

Nội dung bảo trì nhà ở gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.

1. Trước khi thực hiện bảo trì, Bên A phải lập một danh sách cần bảo trì gửi cho Bên B.

2. Hai bên phải thống nhất danh sách cần bảo trì trước khi thực hiện việc bảo trì. Danh sách này phải được lập thành văn bản, mỗi bên giữ một bản.

…

Điều 4: Giá trị hợp đồng và phương thức thanh toán

1. Bên B phải thông báo ngày cho Bên A bảng giá bảo trì khi được bên A gửi danh sách cần bảo trì.

2. Giá trị hợp đồng bảo trì được tính dựa trên danh sách cần bảo trì và bảng giá bảo trì các bên thỏa thuận với từng đợt bảo trì.

3. Bên A có thể thanh toán một lần hoặc thành nhiều lần theo sự thỏa thuận của 2 bên trong mỗi lần thực hiện bảo trì. Trong thời hạn 15 ngày kể từ khi bên B hoàn thành công việc bảo trì, Bên A phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán của mình.

4. Bên A thanh toán bằng cách chuyển khoản:

– Số tài khoản:………………………………………………

– Tên tài khoản:…………………………………………….

– Ngân hàng:……………………………………………….

– Chi nhánh:………………………………………………..

5. Bên A thanh toán bằng cách tiền mặt cho bộ phận thu ngân của bên B

6. Bên B có nghĩa vụ cung cấp các giấy tờ chứng minh đã thanh toán cho bên A trong vòng …. ngày kể từ ngày bên B thanh toán.

7. Bên A có nghĩa vụ cung cấp các giấy tờ chứng minh đã nhận thanh toán trong vòng ….. ngày kể từ khi bên B cung cấp giấy tờ chứng minh đã chuyển khoản cho bên A.

8. Mọi sự thay đổi về giá trong quá trình thực hiện hợp đồng, các bên sẽ thỏa thuận với nhau để có một thỏa thuận về giá mới phù hợp với thực tế.

Điều 5: Quyền của bên A

1. Yêu cầu bên B thực hiện đúng cam kết.

2. Yêu cầu bên B thực hiện nghĩa vụ bồi thường với các thiệt hại mà bên B gây ra trong quá trình bảo trì.

3. Yêu cầu bên B thay đổi nhân viên trực tiếp làm công việc bảo trì nếu chứng minh được nhân viên không có đủ khả năng thực hiện công việc bảo trì.

4. Yêu cầu bên B ngừng việc bảo trì nếu cảm thấy việc bảo trì có nguy cơ gây ra thiệt hại.

5. Yêu cầu bên B đảm bảo chất lượng công việc với mức giá hợp lý.

6. Bên A có thể mua nguyên vật liệu để thực hiện công việc bảo trì thay vì sử dụng nguyên vật liệu do bên B cung cấp nhưng phải thông báo cho bên B biết khi các bên thỏa thuận danh sách cần bảo trì.

7. Tố cáo, khởi kiện bên B nếu bên B có hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và các hành vi vi phạm pháp luật khác.

8. Kiểm tra, theo dõi, giám sát bên B thực hiện bảo trì.

Điều 6: Nghĩa vụ của bên A

1. Thanh toán khi hết hạn hợp đồng;

2. Ứng trước một khoản tiền để bên mua vật liệu, thiết bị phục vụ việc bảo trì căn nhà của bên A nếu thấy yêu cầu là hợp lý;

3. Tạo điều kiện tốt nhất cho bên B thực hiện công tác bảo trì;

4. Thực hiện các công tác liên hệ với địa phương, cơ quan nhà nước để bên B có thể thực hiện bảo trì

5. Thông báo cho bên thứ ba liên quan về việc bên B thực hiện công việc bảo trì

Điều 7: Quyền của bên B

1. Yêu cầu bên A thanh toán sau khi đã thực hiện xong việc bảo trì.

2. Yêu cầu bên A ứng trước một khoản tiền để mua vật liệu, thiết bị phục vụ cho việc bảo trì căn nhà của bên A.

3. Yêu cầu bên A cho nhân viên của công ty vào nhà để thực hiện công tác bảo trì.

Điều 8: Nghĩa vụ của bên B

1. Đảm bảo đủ năng lực pháp luật thực hiện việc bảo trì.

2. Thực hiện đúng tiến độ các bên đã thỏa thuận

3. Thực hiện việc bảo trì với nỗ lực, khả năng cao nhất của mình

4. Đảm bảo thực hiện bảo trì theo quy định của pháp luật

5. Thực hiện công việc bảo trì đảm bảo an toàn cho người, tài sản, vệ sinh, môi trường.

6. Thông báo ngay lập tức cho bên A biết bất kỳ vấn đề phát sinh trong quá trình bảo trì.

7. Thông báo với bên A nếu các yêu cầu của bên A là bất khả thi, bất hợp lý hoặc ảnh hưởng đến tính thẩm mỹ, kết cấu của căn nhà.

8. Xuất hóa đơn cho bên A khi bên A thanh toán các chi phí.

Điều 9: Thời gian thực hiện hợp đồng

Trong vòng …. ngày làm việc, bên B có nhiệm vụ tiến hành bảo trì tòa nhà cho bên A với những nội dung có trong hợp đồng

Điều 10: Thời gian bảo hành

Bảo hành trong thời gian (…..) tháng với các hạng mục có trong hợp đồng và vật tư thiết bị dùng cho việc sửa chữa (Nếu có) có trong nội dung hợp đồng. Trong thời gian bảo hành, nếu bên A phát hiện lỗi thuộc các phần trong hợp đồng này sẽ thông báo để bên B cử người đến khắc phục.

Điều 11: Giải quyết tranh chấp

1. Trong quá trình thực hiện Hợp đồng, nếu có tranh chấp phát sinh các bên giải quyết trên tinh thần hòa giải, thương lượng. Các bên tiến hành thương lượng, hòa giải ít nhất … lần trong vòng ….tháng kể từ thời điểm phát sinh tranh chấp.Trường hợp thương lượng bất thành, một trong hai bên có quyền khởi kiện ra toà án nhân dân có thẩm quyền của Việt Nam để giải quyết.

2. Hợp đồng này được xác lập và thi hành theo pháp luật của Nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam.

Điều 12: Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại

1. Nếu bên A vi phạm về tiến độ thanh toán, quyết toán cho bên B: Nếu bên A thanh toán chậm cho bên B thì phần giá trị thanh toán chậm đó sẽ được tính phạt bằng ….. trên tổng số tiền thanh toán chậm. Tuy nhiên tổng số tiền phạt không vượt quá 8% giá trị số tiền thanh toán chậm

2. Nếu bên B vi phạm về tiến độ công việc theo Điều… trong hợp đồng (Ko phải do trường hợp bất khả kháng hoặc ko do lỗi của bên A gây ra) thì cứ mỗi ngày chậm tiến độ, bên B sẽ phải chịu phạt 1% giá trị hợp đồng bị vi phạm. Tổng giá trị các lần phạt không vượt quá 8% giá trị phần Hợp đồng bị vi phạm.

3. Trong quá trình thực hiện dịch vụ bảo trì tòa nhà có bất cẩn làm hư hỏng thiết bị hệ thống kỹ thuật tại tòa nhà, bên B có trách nhiệm bồi hoàn 100% giá trị vật tư, thiết bị đó cũng như toàn bộ các thiệt hại thực tế phát sinh khác nếu có.

Điều 13: Sự kiện khách quan và bất khả kháng

1. Hợp đồng có thể bị tạm dừng thực hiện hoặc chấm dứt hiệu lực trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng. Hai bên tiến hành thỏa thuận trong vòng 01 tháng kể từ ngày được biết về sự kiện xảy ra về việc tạm ngưng hợp đồng hoặc chấm dứt hợp đồng.

2. Hai bên thỏa thuận về các điều khoản sau trong thỏa thuận tạm ngưng hợp đồng

– Thời gian tạm ngưng hợp đồng,

– Áp dụng các biện pháp khẩn cấp để giảm thiểu tổn thất

– Trách nhiệm của các bên để khắc phục hậu quả do sự kiện bất khả kháng gây ra

–…

Thỏa thuận về việc tạm ngừng hợp đồng phải được lập thành văn bản và có sự xác nhận của hai bên

3. Hai bên có thể thống nhất chấm dứt hợp đồng trong trường hợp không thể khắc phục hậu quả do sự kiện bất khả kháng gây ra.

4. Một sự kiện được coi là bất khả kháng theo điều này quy định phải đáp ứng 03 điều kiện sau:

– Sự kiện xảy ra một cách khách quan nằm ngoài phạm vi kiểm soát của bên vi phạm hợp đồng;

– Hậu quả của sự kiện không thể lường trước được tại thời điểm giao kết hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng cho đến trước thời điểm xảy ra hành vi vi phạm;

– Hậu quả của sự kiện đó không thể khắc phục được mặc dù áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Điều 14: Chấm dứt hợp đồng

1. Hợp đồng có thể chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

– Theo thoả thuận của hai Bên;

– Do bất khả kháng;

– Sau khi các Bên đã hoàn thành các nghĩa vụ của Hợp đồng;

– Theo quy định của pháp luật.

2. Một Bên được quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng nhưng phải thông báo cho Bên còn lại trước ba mươi ngày. Nếu việc chấm dứt Hợp đồng của một Bên không do lỗi của Bên còn lại và hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng gây tổn thất, thiệt hại cho Bên còn lại thì Bên đơn phương chấm dứt Hợp đồng phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.

3. Trường hợp một Bên đơn phương chấm dứt Hợp đồng do lỗi của Bên còn lại thì Bên còn lại phải bồi thường các thiệt hại do lỗi của mình gây ra cho Bên đơn phương chấm dứt Hợp đồng.

4. Trong trường hợp chấm dứt Hợp đồng trước hạn vì bất cứ lý do gì, hai Bên có nghĩa vụ tiến hành thanh lý hợp đồng bằng việc lập Biên bản thanh lý để xác nhận chấm dứt mọi quyền và nghĩa vụ của mỗi Bên quy định tại Hợp đồng này.

5. Bất kể Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp nào, Bên B có trách nhiệm thanh toán đầy đủ các chi phí Bên A đến thời điểm Hợp đồng chấm dứt.

6. Các khoản phạt và bồi thường thiệt hại và nghĩa vụ thanh toán của bất kỳ Bên nào đối với Bên còn lại phải được thực hiện trong vòng ba mươi (30) ngày kể từ ngày chấm dứt Hợp đồng

Điều 15: Hiệu lực hợp đồng

1. Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày … tháng… năm đến ngày… tháng… năm.

2. Trường hợp có bất kỳ điều khoản, điều kiện nào của Hợp Đồng này không thể thực thi hoặc bị vô hiệu do thỏa thuận trái với quy định của pháp luật thì các điều khoản, điều kiện còn lại của Hợp Đồng vẫn được đảm bảo thi hành.

Điều 16: Điều khoản cuối cùng

1. Hợp đồng này được ký kết tại ………………………………………………, vào ngày …. tháng …. năm ……

2. Hợp đồng được lập thành …..bản, có giá trị pháp lý ngang nhau và có hiệu lực từ ngày …. tháng …. năm …… Khi hai bên ký phụ lục hợp đồng thì nội dung của phụ lục hợp đồng cũng có giá trị như các nội dung của bản hợp đồng này.

……., ngày …. tháng….. năm ……….

Bên A Bên B

(Đại diện bên A ký) (Đại diện bên B ký)

Nguồn: PSA

Mỗi tòa nhà có đặc trưng khác nhau, vì vậy chi phí bảo trì tòa nhà cũng phụ thuộc vào một số yếu tố:

• Tình trạng tòa nhà: Với những tòa nhà đã hỏng hóc, xuống cấp nhiều thì tần suất bảo trì sẽ phải dày đặc hơn, cần nhiều trang thiết bị, nghiệp vụ cần chuyên sâu hơn và ngược lại.

• Hệ thống kỹ thuật cần bảo trì: Trong hệ thống có nhiều máy móc, thiết bị cần bảo trì hơn thì chi phí cũng cao hơn và ngược lại.

Nguồn: PSA

Theo Điều 108 của Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc hội ban hành thì kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

a) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua;

b) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

2. Trường hợp kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều này không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.

3. Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư họp Hội nghị nhà chung cư để thống nhất mức đóng góp kinh phí này; mức đóng góp kinh phí có thể được nộp hằng tháng vào tài khoản tiền gửi tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam do Ban quản trị nhà chung cư lập hoặc được đóng khi phát sinh công việc cần bảo trì.

4. Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư sau ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư phải đóng khoản tiền này; trường hợp trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà giá mua, giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì thì chủ sở hữu thực hiện đóng khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định tại khoản 3 Điều này.

5. Trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh mà phân chia được riêng biệt các khu chức năng khác nhau trong cùng một tòa nhà bao gồm khu chức năng căn hộ, khu chức năng kinh doanh, dịch vụ và mỗi khu chức năng này có phần sở hữu chung được tách biệt với phần sở hữu chung của cả tòa nhà, được quản lý, vận hành độc lập thì chủ đầu tư và người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua việc phân chia tỷ lệ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thành nhiều phần để quản lý, sử dụng theo quy định tại khoản 4 Điều 109 của Luật này.

Một tòa chung cư có rất nhiều hộ gia đình chung sống và sử dụng. Phí bảo trì chung cư là điều cần thiết giúp thực hiện công việc bảo dưỡng, bảo trì các không gian chung như lối đi, hành lang, hầm để xe,…

Đồng thời, phí này dùng để bảo trì cơ sở vật chất như thiết bị máy móc kỹ thuật để không làm ảnh hưởng đến cuộc sống sinh hoạt chung.

Cư dân có trách nhiệm nộp khoản phí nói trên để khắc phục tình trạng xuống cấp, hư hại của chung cư sau thời gian dài sử dụng. Việc làm này còn giúp cải thiện hiện trạng chung cư, nâng cấp các hạng mục cần thiết để giảm thiểu nguy cơ gây hại cho người sử dụng chung cư.

Nguồn: PSA

Người dân sinh sống trong khu chung cư nên có trách nhiệm theo dõi tình hình thu chi quỹ bảo trì để đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình.

Nguồn: PSA

Phí bảo trì đóng theo tiến độ thanh toán trong Hợp đồng mua bán cụ thể được quy định tại thời điểm nhận bàn giao căn hộ nhà chung cư. Trường hợp trong thời gian vận hành, sử dụng nhà chung cư khi kinh phí bảo trì không đủ để bảo trì thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm.

Nguồn: PSA

Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung phải có hóa đơn tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư.

Nguồn: PSA

Theo Điều 109 của Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc hội ban hành thì việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

1. Đối với kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều 108 của Luật này thì trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của Luật này và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết; trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí này thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao theo quy định của Chính phủ.

2. Kinh phí bảo trì quy định tại Điều 108 của Luật này chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác; trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng lại.

3. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì đúng mục đích, đúng hạng mục cần bảo trì theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua hằng năm. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung phải có hóa đơn tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp luật về tài chính và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư.

Thành viên Ban quản trị nhà chung cư có quyết định sử dụng kinh phí không đúng quy định tại khoản 2 Điều này và khoản này thì bị xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại.

4. Việc quản lý, sử dụng phần kinh phí bảo trì quy định tại khoản 5 Điều 108 của Luật này được quy định như sau:

a) Đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà và phần sở hữu chung của khu căn hộ thì được chuyển vào tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định tại Điều này;

b) Đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của khu kinh doanh, dịch vụ thì chủ sở hữu khu kinh doanh, dịch vụ được tự quản lý, sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của khu chức năng này.

Theo Điều 36 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế Quản lý sử dụng Chung cư thì việc lập, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

1. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tại tổ chức tín dụng dang hoạt động tại Việt Nam để tạm quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu theo quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (sau đây gọi chung là Nghị định số 99/2015/NĐ-CP).

2. Đối với nhà chung cư có mục đích để ở, nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc lập tài khoản, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được thực hiện như sau:

a) Ban quản trị nhà chung cư mở một tài khoản tiền gửi chuyên dùng tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư;

b) Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày Ban quản trị có văn bản đề nghị chuyển giao kinh phí bảo trì, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì đã thu của người mua, thuê mua và kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp đối với phần diện tích giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 108 của Luật Nhà ở sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập theo quy định tại Điểm a Khoản này để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật;

c) Chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích để ở có thể do một thành viên Ban quản trị hoặc nhiều thành viên Ban quản trị đứng tên đồng chủ tài khoản.

Chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp có tối thiểu là 03 thành viên Ban quản trị đứng tên đồng chủ tài khoản, số lượng thành viên tối đa do hội nghị nhà chung cư quyết định. Các thành viên tham gia đồng chủ tài khoản này phải có ít nhất 01 đại diện chủ sở hữu khu căn hộ, 01 đại diện chủ sở hữu diện tích khác (nếu có), 01 đại diện chủ đầu tư (nếu có) và một số thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định (nếu có).

Kỳ hạn gửi tiền và việc đứng tên đồng chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì quy định tại Khoản này được quy định trong quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua.

3. Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì sau khi tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, việc lập tài khoản, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được thực hiện như sau:

a) Ban quản trị nhà chung cư mở một tài khoản chuyên dùng tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của khu căn hộ và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà chung cư;

b) Kỳ hạn tiền gửi và chủ tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì quy định tại Điểm a Khoản này được xác định như đối với trường hợp nhà chung cư có mục đích để ở quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều này;

c) Chủ sở hữu phần diện tích khu văn phòng, dịch vụ, thương mại có trách nhiệm tự quản lý kinh phí được để lại theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều này để bảo trì phân sở hữu chung của khu chức năng này;

d) Việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư quy định tại Khoản này được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này.

4. Việc bàn giao, quản lý kinh phí bảo trì đối với trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều này được quy định như sau:

a) Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì đã thu của người mua, thuê mua và kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp đối với phần diện tích căn hộ không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 108 của Luật Nhà ở sang tài khoản do Ban quản trị đã lập theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều này để quản lý, sử dụng theo quy định;

b) Đối với phần kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư phải nộp cho phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ đầu tư chuyển phần kinh phí theo tỷ lệ đã thống nhất với người mua, thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ quy định tại Khoản 5 Điều 108 của Luật Nhà ở sang tài khoản do Ban quản trị lập quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều này để quản lý, bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà; đối với phần kinh phí còn lại thì chủ đầu tư được tự quản lý và sử dụng theo quy định tại Điểm c Khoản 3 Điều này.

Việc thỏa thuận tỷ lệ đóng góp kinh phí bảo trì nêu trên có thể tham khảo theo nguyên tắc bằng tỷ lệ phần trăm (%) diện tích sàn xây dựng của từng khu chức năng trong tòa nhà chung cư tính trên tổng diện tích sàn xây dựng của tòa nhà chung cư đó.

5. Trường hợp thành lập cụm nhà chung cư thì căn cứ vào mục đích sử dụng của từng tòa nhà, Ban quản trị cụm nhà chung cư phải lập các tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì cho từng tòa nhà theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều này.

6. Bên bàn giao và bên nhận bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư quy định tại Điều này có trách nhiệm làm thủ tục quyết toán số liệu kinh phí này trước khi tiến hành việc bàn giao kinh phí. Tài liệu quyết toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung bao gồm:

a) Biên bản xác định các phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở;

b) Biên bản xác định tổng số kinh phí bảo trì đã thu theo quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó xác định rõ số tiền đã thu của người mua, thuê mua và số tiền chủ đầu tư phải nộp theo quy định; tên, số tài khoản, nơi mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang quản lý;

c) Bảng kê các công việc bảo trì phần sở hữu chung mà chủ đầu tư đã thực hiện kèm theo hóa đơn, chứng từ chứng minh số tiền bảo trì đã thanh toán cho đơn vị bảo trì và số liệu kinh phí bảo trì còn lại sau khi trừ số kinh phí mà chủ đầu tư đã thực hiện các công việc bảo trì (nếu có).

Đối với các công việc bảo trì thuộc nội dung phải bảo hành và còn trong thời hạn bảo hành nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở thì chủ đầu tư không được khấu trừ vào tiền bảo trì phải chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư.

Theo Điều 37 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế Quản lý sử dụng Chung cư thì việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư nào chi được dùng để bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà đó. Ban quản trị nhà chung cư chỉ được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư vào việc bảo trì các hạng mục quy định tại Điều 34 của Quy chế này; trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng lại.

2. Ban quản trị nhà chung cư phải thông báo công khai tại hội nghị nhà chung cư thông tin về tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đã lập, không được thay đổi tài khoản này và định kỳ 06 tháng thông báo công khai trên bảng tin của nhà chung cư về các khoản chi tiêu tiền gửi kinh phí bảo trì (nếu có). Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư phải theo đúng quy định của Luật Nhà ở, Quy chế này và phải có sổ sách, hóa đơn, chứng từ theo quy định để theo dõi, quản lý.

3. Đối với trường hợp phải lập tài khoản quản lý kinh phí bảo trì theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 36 của Quy chế này thì Ban quản trị nhà chung cư cùng với chủ đầu tư thống nhất phân chia tỷ lệ kinh phí dùng để bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà và kinh phí dùng để bảo trì phần sở hữu chung của khu căn hộ.

Khi cần bảo trì phần sở hữu chung của khu căn hộ thì Ban quản trị chí được sử dụng kinh phí trong số kinh phí đã thống nhất phân chia để bảo trì; trong trường hợp sử dụng hết số kinh phí này thì các chủ sở hữu khu căn hộ có trách nhiệm cùng đóng góp. Đối với phần kinh phí đã phân chia để bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì chỉ được dùng để bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà; trong trường hợp sử dụng hết số kinh phí này thì chủ sở hữu khu căn hộ và chủ sở hữu khu chức năng văn phòng, dịch vụ, thương mại có trách nhiệm cùng đóng góp. Chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư có thể thống nhất lập 02 tài khoản khác nhau để quản lý 02 khoản kinh phí quy định tại Khoản này.

4. Tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có trách nhiệm chuyển tiền vào tài khoản của bên thực hiện bảo trì trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư. Hồ sơ đề nghị chuyển tiền bao gồm các giấy tờ sau đây:

a) Văn bản đề nghị của Ban quản trị, trong đó nêu rõ lý do đề nghị chuyển tiền và số tiền cần chuyển cho bên thực hiện bảo trì;

b) Biên bản cuộc họp Ban quản trị về nội dung rút kinh phí bảo trì;

c) Kế hoạch bảo trì đã được hội nghị nhà chung cư thông qua, trừ trường hợp bảo trì đột xuất;

d) Hợp đồng bảo trì ký với cá nhân, đơn vị có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật.

5. Trường hợp thực hiện công việc bảo trì có giá trị hợp đồng nhỏ trong mức mà hội nghị nhà chung cư cho phép được rút tiền mặt ghi trong quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị thì sau khi nhận được hồ sơ đề nghị quy định tại Khoản 4 Điều này, tổ chức tín dụng thực hiện thủ tục rút tiền mặt để Ban quản trị thanh toán trực tiếp cho bên thực hiện bảo trì.

6. Trường hợp phát sinh công việc bảo trì đột xuất mà được phép chi theo quy chế thu, chi tài chính thì Ban quản trị có văn bản đề nghị chuyển tiền kèm theo biên bản họp Ban quản trị về nội dung rút tiền và hợp đồng bảo trì đã ký gửi tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì; căn cứ vào hồ sơ đề nghị, tổ chức tín dụng có trách nhiệm chuyển tiền cho bên thực hiện bảo trì trong thời hạn 03 ngày làm việc; việc chuyển tiền qua tài khoản hoặc thanh toán bằng tiền mặt được thực hiện theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều này.

7. Đối với việc bảo trì phần sở hữu chung của các tòa nhà trong cụm nhà chung cư thì sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định sau đây:

a) Trường hợp phát sinh công việc bảo trì phần sở hữu chung của cả cụm nhà chung cư thì trích đều từ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của từng tòa nhà trong cụm để bảo trì;

b) Trường hợp phát sinh công việc bảo trì phần sở hữu chung của một số tòa nhà trong cụm thì trích đều từ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của các tòa nhà có liên quan để bảo trì;

c) Việc rút kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này được thực hiện theo quy định tại các Khoản 4, 5 và 6 Điều này.

Theo Điều 36 của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở thì việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

1. Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 108 của Luật Nhà ở 2014; khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này). Trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm mở một tài khoản thanh toán tại một tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài (sau đây gọi chung là tổ chức tín dụng) đang hoạt động trên địa bàn nơi có nhà ở mua bán, thuê mua để nhận kinh phí bảo trì do người mua, thuê mua nhà ở, phần diện tích khác và chủ đầu tư nộp theo quy định; khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư. Trước khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư theo quy định, chủ đầu tư có trách nhiệm phối hợp với tổ chức tín dụng chuyển tiền từ tài khoản thanh toán này sang tiền gửi có kỳ hạn.

Mỗi một dự án đầu tư xây dựng nhà ở có nhà chung cư, chủ đầu tư phải lập một tài khoản theo quy định tại khoản này để quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư của dự án đó; sau khi mở tài khoản, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án biết về tên tài khoản, số tài khoản đã mở, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền.

2. Khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác, các bên phải ghi rõ trong hợp đồng thông tin về tài khoản đã mở theo quy định tại khoản 1 Điều này (số tài khoản, tên tài khoản, tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản và kỳ hạn gửi tiền). Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở hoặc diện tích khác của nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng và sao gửi giấy tờ xác nhận đã đóng kinh phí bảo trì theo quy định cho chủ đầu tư biết; trường hợp người mua, thuê mua không đóng kinh phí bảo trì vào tài khoản này thì không được bàn giao căn hộ hoặc diện tích đó, nếu chủ đầu tư vẫn bàn giao thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí bảo trì này.

3. Đối với diện tích căn hộ, phần diện tích khác mà chủ đầu tư giữ lại không bán hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng mà thuộc diện phải nộp kinh phí bảo trì 2% theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì chủ đầu tư phải chuyển số kinh phí này vào tài khoản đã lập theo quy định tại khoản 1 Điều này. Trường hợp chủ đầu tư không nộp kinh phí bảo trì hoặc không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định thì chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm hành chính, bị cưỡng chế bàn giao theo quy định tại Điều 37 của Nghị định này; ngoài ra, tùy từng trường hợp, chủ đầu tư còn bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

4. Chủ đầu tư không được yêu cầu tổ chức tín dụng trích kinh phí mà các bên đã nộp vào tài khoản đã lập theo quy định tại khoản 1 Điều này để sử dụng vào bất kỳ mục đích nào khác khi chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư. Trường hợp trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư mà phát sinh việc bảo trì các hạng mục, thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư đã hết thời hạn bảo hành theo quy định thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện việc bảo trì các hạng mục, thiết bị này nhưng phải tuân thủ kế hoạch, quy trình bảo trì công trình được lập theo quy định của pháp luật về xây dựng. Khi bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư được hoàn trả lại các khoản kinh phí đã sử dụng cho việc bảo trì này nhưng phải có văn bản báo cáo cụ thể kèm theo kế hoạch, quy trình bảo trì đã lập và phải có hóa đơn, chứng từ chứng minh việc chi kinh phí bảo trì này.

5. Khi Ban quản trị nhà chung cư có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư thống nhất lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì; căn cứ vào số liệu quyết toán do hai bên thống nhất, chủ đầu tư có văn bản đề nghị kèm theo biên bản quyết toán số liệu gửi tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đề nghị chuyển kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập thông qua hình thức chuyển khoản và hoàn trả kinh phí bảo trì do chủ đầu tư đã thực hiện bảo trì trước đó (nếu có). Căn cứ vào văn bản đề nghị và số liệu do các bên quyết toán, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản kinh phí bảo trì có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập; đồng thời chuyển hoàn trả kinh phí cho chủ đầu tư (nếu có).

6. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm mở tài khoản để nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung do chủ đầu tư bàn giao theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành. Các chi phí phát sinh từ việc chuyển giao kinh phí bảo trì sang cho Ban quản trị nhà chung cư được khấu trừ vào kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

7. Sau khi bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm đóng tài khoản đã lập theo quy định của pháp luật và phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có nhà chung cư đó biết để theo dõi.

Những xung đột lợi ích xoay quanh tranh chấp quỹ bảo trì chung cư đã xuất hiện và tồn đọng từ lâu, gây ảnh hưởng xấu đến quyền lợi của người mua nhà. Những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này là do:

• Những thiếu sót trong nhận thức pháp luật các bên tham gia đặc biệt là các chủ đầu tư, ban quản trị chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc mua bán, bàn giao và quản lý tòa nhà chung cư. Bên cạnh đó thái độ và cách thức giải quyết của nhiều chủ đầu tư, ban quản trị tòa nhà chưa thực sự phù hợp, dẫn đến những căng thẳng, tranh chấp trong quá trình giải quyết các sự vụ liên quan đến quỹ bảo trì chung cư.

• Nhiều chủ đầu tư chưa thông qua hội nghị nhà chung cư đã tự ý lấn chiếm hoặc thay đổi công năng, mục đích sử dụng của phần sở hữu chung gây ảnh hưởng đến sinh hoạt của các cư dân trong tòa nhà chung cư.

• Khi chậm tổ chức hoặc tổ chức không thành công cuộc họp hội nghị nhà chung cư nhưng chủ đầu tư không có văn bản đề nghị các cơ quan quản lý nhà nước xử lý giải quyết.

• Các vấn đề liên quan đến các phần diện tích hoặc thiết bị mà chủ đầu tư giữ lại để phục vụ mục đích riêng không được giải quyết và đi đến thống nhất cụ thể. Gây nên những bất cập trong quá trình thu chi và quản lý quỹ bảo trì chung cư của các hạng mục này.

• Nhiều chủ đầu tư chậm trễ hoặc bàn giao không đầy đủ hồ sơ nhà chung cư cho ban quản trị. Nhiều trường hợp còn cố tình không bàn giao, gây nhiều khó khăn cho quá trình quản lý.

• Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư và ban quản trị chung cư tự ý bàn giao và tiếp nhận quỹ bảo trì mà chưa có quyết toán số liệu (gốc và lãi) cụ thể rõ ràng.

• Khi xảy ra xung đột lợi ích giữa các bên, một số đơn vị quản lý địa phương chưa triệt để xử lý dẫn đến tình trạng tranh chấp kéo dài và ngày càng căng thẳng.

Chỉ khi khắc phục được toàn bộ các vấn đề trên, đồng thời các bên tham gia nghiêm túc thực hiện các quy định của pháp luật, tình trạng tranh chấp quỹ bảo trì chung cư mới được giải quyết một cách triệt để.

Nguồn: PSA

• Nắm rõ và thực hiện theo luật định: Các bên liên quan cần nắm rõ các quy định pháp luật về sử dụng phí bảo trì chung cư. Đây là căn cứ để thực hiện, tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật.

• Có thể áp dụng phương án ban quản trị chung cư không trực tiếp đứng ra thu phí bảo trì, thay vào đó phí bảo trì có thể do công ty dịch vụ công ích thu và quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư trên địa bàn dưới sự giám sát chặt chẽ của ban quản trị, công khai và minh bạch toàn bộ khoản tiền phí bảo trì nhà chung cư.

• Vạch ra giải pháp quản lý phí bảo trì khoa học, trong đó, có thể ứng dụng phần mềm quản lý tòa nhà để kiểm soát việc sử dụng phí bảo trì

• Cư dân sinh sống trong khu chung cư nên theo dõi tình hình thu chi quỹ bảo trì để đảm bảo sự minh bạch và quyền lợi chính đáng của mình.

Nguồn: PSA

Theo Điều 37 của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở thì thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được quy định như sau:

1. Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì đối với trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí đã thu theo quy định tại khoản 1 Điều 36 của Nghị định này được thực hiện như sau:

a) Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định tại Điều 36 của Nghị định này thì Ban quản trị nhà chung cư có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định;

b) Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản trị nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì cung cấp thông tin về số tài khoản, số tiền trong tài khoản. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp thông tin cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

c) Căn cứ vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư. Quyết định cưỡng chế này được gửi đến Sở Xây dựng, chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản để thực hiện chuyển giao kinh phí bảo trì;

d) Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được Quyết định cưỡng chế của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tổ chức tín dụng đang quản lý tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì có trách nhiệm chuyển kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật về nhà ở;

đ) Sau khi chuyển kinh phí bảo trì sang tài khoản của Ban quản trị nhà chung cư, tổ chức tín dụng phải có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Xây dựng, chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư biết.

2. Thủ tục cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư trong trường hợp chủ đầu tư không còn tiền hoặc còn tiền nhưng không đủ để bàn giao theo quy định tại khoản 1 Điều này được thực hiện như sau:

a) Trường hợp trong tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì không còn đủ hoặc không còn kinh phí để bàn giao thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng cung cấp thông tin về tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư và số tiền trong tài khoản này. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tổ chức tín dụng có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

b) Căn cứ vào thông tin do tổ chức tín dụng cung cấp, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư để chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư. Quyết định cưỡng chế này được gửi đến Sở Xây dựng, chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản để thực hiện;

c) Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày nhận được Quyết định cưỡng chế, tổ chức tín dụng có trách nhiệm chuyển tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản của Ban quản trị nhà chung cư theo đúng số tiền ghi trong Quyết định cưỡng chế. Sau khi hoàn tất việc chuyển tiền, tổ chức tín dụng phải có văn bản thông báo đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Xây dựng, chủ đầu tư và Ban quản trị nhà chung cư biết.

3. Thủ tục cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu tư đối với trường hợp không có kinh phí để bàn giao theo quy định tại khoản 2 Điều này được thực hiện như sau:

a) Trường hợp chủ đầu tư có tài khoản kinh doanh nhưng không còn tiền hoặc không còn đủ tiền để khấu trừ theo quy định tại khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Xây dựng chủ trì, phối với cơ quan công an và cơ quan liên quan kiểm tra, xác định cụ thể diện tích nhà, đất của chủ đầu tư tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tại dự án khác để thực hiện việc kê biên và tổ chức bán đấu giá, thu hồi kinh phí bảo trì. Trường hợp chủ đầu tư không có diện tích nhà, đất hoặc có diện tích nhà, đất để kê biên nhưng không đủ giá trị để bán thu hồi kinh phí bảo trì thì thực hiện xác định tài sản khác của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi đủ kinh phí chuyển giao cho Ban quản trị nhà chung cư.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ thực hiện kê biên diện tích nhà, đất hoặc tài sản khác có giá trị tương đương với số kinh phí bảo trì phải thu hồi để bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư và chi phí cho việc tổ chức thi hành cưỡng chế, bán đấu giá tài sản này;

b) Trên cơ sở diện tích nhà, đất hoặc tài sản khác của chủ đầu tư đã được xác định theo quy định tại điểm a khoản này, trong thời hạn 10 ngày, Sở Xây dựng phải có văn bản báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu tư để bán đấu giá thu hồi kinh phí bảo trì nhà chung cư. Trong Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản phải nêu rõ căn cứ ban hành Quyết định, tên, trụ sở của chủ đầu tư thực hiện kê biên tài sản, số kinh phí bảo trì phải thu hồi, chủng loại, số lượng tài sản phải kê biên và địa điểm kê biên tài sản;

c) Trình tự, thủ tục thực hiện kê biên tài sản, định giá tài sản kê biên, bán đấu giá tài sản kê biên để thu hồi kinh phí bảo trì được thực hiện theo quy định của pháp luật về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, pháp luật về kê biên, bán đấu giá tài sản và pháp luật khác có liên quan;

d) Việc bàn giao kinh phí bảo trì sau khi bán đấu giá tài sản phải lập thành biên bản có chữ ký xác nhận của các bên có liên quan. Trường hợp số tiền bán đấu giá tài sản nhiều hơn số kinh phí bảo trì phải bàn giao và chi phí cho việc thực hiện cưỡng chế bán đấu giá tài sản thì trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bán đấu giá tài sản, Sở Xây dựng có trách nhiệm phối hợp với tổ chức bán đấu giá tài sản làm thủ tục trả lại phần giá trị chênh lệch cho chủ đầu tư có tài sản bị kê biên bán đấu giá.

4. Trong quá trình thực hiện cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư, nếu phát hiện chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật hình sự thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều tra, xử lý theo quy định của pháp luật.

Theo Điều 37 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15 tháng 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế Quản lý sử dụng Chung cư thì việc giải quyết tranh chấp của nhà chung cư được quy định như sau:

1. Các tranh chấp về quyền sở hữu nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng, hòa giải theo quy định của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan; trường hợp không thương lượng, hòa giải được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

2. Các tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, về việc bàn giao, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

3. Các tranh chấp giữa các thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải quyết theo quy chế hoạt động của Ban quản trị đã được hội nghị nhà chung cư thông qua.

Trường hợp thành viên Ban quản trị hoặc Ban quản trị bị bãi nhiệm, miễn nhiệm, thay thế mà không bàn giao con dấu thì Ban quản trị được thành lập mới có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền về cấp, đăng ký con dấu thực hiện việc thu hồi, bàn giao hoặc hủy con dấu để đăng ký, cấp con dấu mới theo quy định về cấp, đăng ký và quản lý con dấu cho Ban quản trị mới thành lập.

Trường hợp thành viên Ban quản trị hoặc Ban quản trị bị bãi nhiệm, miễn nhiệm, thay thế mà không bàn giao tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, tài khoản quản lý hoạt động của Ban quản trị thì Ban quản trị được thành lập mới có quyền yêu cầu tổ chức đang quản lý các tài khoản này phong tỏa tài khoản, chấm dứt thực hiện các giao dịch có liên quan đến Ban quản trị bị bãi nhiệm, miễn nhiệm, thay thế và thực hiện lập, bàn giao tài khoản này cho Ban quản trị được thành lập mới theo quy định của Quy chế này và pháp luật có liên quan.

4. Các tranh chấp giữa Ban quản trị nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về việc bầu, miễn nhiệm, bãi miễn, thay thế thành viên Ban quản trị nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở thương lượng; trường hợp không thương lượng được thì đề nghị tổ chức họp hội nghị nhà chung cư để giải quyết.

5. Các tranh chấp về hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành, hợp đồng bảo trì, hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư giữa đơn vị cung cấp dịch vụ và đơn vị quản lý vận hành được giải quyết theo thỏa thuận giữa các bên; trường hợp không thỏa thuận được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

Theo Điều 19 của Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28 tháng 1 năm 2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng thì việc xử phạt vi phạm quy định về bảo hành, bảo trì, khai thác, sử dụng công trình xây dựng được quy định như sau:

1. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình có một trong các hành vi sau đây:

a) Không phê duyệt quy trình bảo trì công trình xây dựng theo quy định;"

b) Không tổ chức giám sát, nghiệm thu việc khắc phục, sửa chữa của nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung ứng thiết bị công trình xây dựng.

2. Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý và vận hành công trình có một trong các hành vi sau đây:

a) Không tổ chức lập quy trình bảo trì công trình xây dựng hoặc không thực hiện bảo trì công trình theo đúng quy trình được duyệt;

b) Không lập kế hoạch bảo trì công trình xây dựng hằng năm theo quy định;

c) Không lập hồ sơ sửa chữa công trình theo quy định;

d) Không bàn giao, bàn giao chậm hoặc bàn giao không đầy đủ quy trình bảo trì côngtrình xây dựng được duyệt cho chủ sở hữu, đơn vị quản lý sử dụng công trình;

đ) Không lập, thẩm định, phê duyệt dự toán bảo trì đối với công trình xây dựng sử dụng vốn nhà nước.

3. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với chủ đầu tư, chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng, vận hành công trình có một trong các hành vi sau đây:

a) Không thực hiện kiểm tra, kiểm định, đánh giá chất lượng hiện trạng, báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, chấp thuận việc kéo dài thời hạn sử dụng công trình đối với công trình đã hết tuổi thọ theo thiết kế quy định;

b) Không thực hiện quan trắc công trình theo quy định;

c) Sử dụng tiêu chuẩn kỹ thuật đã hết hiệu lực để thực hiện bảo trì;

d) Không tổ chức đánh giá định kỳ về an toàn chịu lực, an toàn vận hành công trình hoặc không gửi kết quả đánh giá đến cơ quan có thẩm quyền theo quy định;

đ) Không thực hiện việc kiểm tra, sửa chữa, áp dụng biện pháp khẩn cấp hoặc báo cáo theo quy định khi phát hiện công trình, hạng mục công trình có dấu hiệu nguy hiểm, không đảm bảo an toàn cho việc khai thác, sử dụng;

e) Không thực hiện một trong các nội dung sau khi công trình hết thời hạn sử dụng: Gia cố, cải tạo, sửa chữa hư hỏng (nếu có) trước khi xem xét, quyết định việc tiếp tục sử dụng công trình; báo cáo kết quả kiểm tra, kiểm định, đánh giá chất lượng công trình, kết quả sửa chữa công trình (nếu có) với cơ quan có thẩm quyền đối với công trình quy định phải báo cáo.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc phê duyệt quy trình bảo trì công trình xây dựng theo quy định đối với hành vi quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;

b) Buộc lập quy trình bảo trì hoặc thực hiện bảo trì công trình xây dựng theo quy định đối với hành vi quy định tại điểm a khoản 2 Điều này;

c) Buộc thực hiện giám sát, nghiệm thu công tác thi công, sửa chữa bảo trì hoặc buộc lập hồ sơ sửa chữa công trình theo quy định đối với hành vi quy định tại điểm b khoản 1, điểm c khoản 2 Điều này;

d) Buộc chủ đầu tư phải bàn giao đầy đủ quy trình bảo trì công trình xây dựng được duyệt đối với hành vi quy định tại điểm d khoản 2 Điều này;

đ) Buộc chủ sở hữu, đơn vị quản lý và sử dụng công trình thực hiện lập, thẩm định, phê duyệt dự toán bảo trì theo quy định đối với hành vi quy định tại điểm đ khoản 2 Điều này;

e) Buộc tổ chức đánh giá an toàn chịu lực, an toàn vận hành công trình hoặc buộc gửi kết quả đánh giá đến cơ quan có thẩm quyền đối với hành vi quy định tại điểm d khoản 3 Điều này;

g) Buộc thực hiện các trách nhiệm, biện pháp theo quy định đối với hành vi quy định tại điểm đ khoản 3 Điều này;

h) Buộc thực hiện: Gia cố, cải tạo, sửa chữa hư hỏng (nếu có) trước khi xem xét, quyết định việc tiếp tục sử dụng công trình; báo cáo kết quả kiểm tra, kiểm định, đánh giá chất lượng công trình, kết quả sửa chữa công trình (nếu có) với cơ quan có thẩm quyền đối với hành vi quy định tại điểm e khoản 3 Điều này.

Theo Điều 20 của Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28 tháng 1 năm 2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng thì việc xử phạt vi phạm quy định về quản lý, lưu trữ hồ sơ được quy định như sau:

1. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Không lưu trữ hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng hoặc lưu trữ không đầy đủ danh mục tài liệu theo quy định;

b) Không lưu trữ hoặc lưu trữ không đầy đủ hồ sơ đồ án quy hoạch xây dựng theo quy định.

2. Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc thực hiện việc lưu trữ hoặc bổ sung đầy đủ danh mục tài liệu lưu trữ đối với hành vi quy định tại khoản 1 Điều này.

Theo Điều 36 của Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28 tháng 1 năm 2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng thì việc xử phạt vi phạm quy định về bảo hành, bảo trì công trình xây dựng được quy định như sau:

1. Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định.

2. Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với hành vi không lập quy trình bảo trì hoặc lập quy trình bảo trì không đảm bảo đầy đủ các nội dung theo quy định.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc lập quy trình bảo trì theo quy định đối với hành vi quy định tại khoản 2 Điều này.

Theo Điều 36 của Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28 tháng 1 năm 2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng thì việc xử phạt vi phạm quy định lưu trữ được quy định như sau:

1. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với một trong các hành vi:

a) Nhà thầu khảo sát, thiết kế không lưu trữ hồ sơ khảo sát, thiết kế xây dựng công trình theo quy định;

b) Nhà thầu giám sát không lưu trữ hồ sơ liên quan đến công việc giám sát theo quy định;

c) Nhà thầu thi công xây dựng không lưu trữ hồ sơ quản lý chất lượng công trình theo quy định;

d) Tổ chức hoạt động thí nghiệm chuyên ngành xây dựng không lưu trữ hồ sơ thí nghiệm, phiếu nhận mẫu và phiếu kết quả thí nghiệm theo quy định;

đ) Tổ chức bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ về xây dựng không lưu trữ hoặc lưu trữ hồ sơ khóa học không đúng quy định.

2. Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc lưu trữ hồ sơ theo đúng quy định đối với hành vi quy định tại khoản 1 Điều này.

Theo Điều 67 của Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28 tháng 1 năm 2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng thì việc xử phạt vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với Chủ đầu tư" được quy định như sau:

6. Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 90.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi sau đây:

a) Không bàn giao hoặc bàn giao không đúng thời hạn hồ sơ nhà chung cư cho ban quản trị nhà chung cư theo quy định;

b) Lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư không đủ điều kiện, năng lực theo quy định;

c) Bán, cho thuê chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư không đúng quy định.

7. Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi sau đây:

a) Không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định;

b) Không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định.

8. Phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi sau đây:

a) Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung hoặc tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần diện tích không phải để ở trong nhà chung cư có mục đích hỗn hợp;

b) Tính diện tích căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng sai quy định;

c) Không bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng theo quy định;

d) Hành vi quy định tại điểm a khoản 4 Điều này.

9. Hình thức xử phạt bổ sung: Đình chỉ hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư đến 24 tháng đối với hành vi quy định tại điểm b khoản 5 Điều này.

10. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu hoặc buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm đối với hành vi quy định tại điểm a, điểm c khoản 2, điểm a khoản 3 và điểm a khoản 8 Điều này;

b) Buộc sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, chung cư theo đúng quy định đối với hành vi quy định tại điểm b khoản 1 Điều này;

c) Buộc thực hiện các biện pháp để đảm bảo yêu cầu về cách âm, phòng chống cháy, nổ và nơi thoát hiểm đối với hành vi quy định tại điểm d khoản 1 Điều này (đối với phần diện tích được dùng để kinh doanh);

d) Buộc thành lập ban quản trị nhà chung cư đối với hành vi quy định tại điểm e khoản 1 Điều này;

đ) Buộc hoàn trả phần kinh phí sử dụng không đúng quy định và bồi thường thiệt hại (nếu có) đối với hành vi quy định tại điểm a khoản 4, điểm d khoản 8 Điều này;

e) Buộc hủy bỏ quy định về giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư, yêu cầu tổ chức hội nghị nhà chung cư để thông qua giá dịch vụ quản lý vận hành; buộc hoàn trả lại chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khoản chênh lệch so với mức giá mới được hội nghị nhà chung cư thông qua đối với hành vi quy định tại điểm c khoản 4 Điều này;

g) Buộc thực hiện việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo đúng quy định đối với hành vi quy định tại điểm d khoản 4 Điều này;

h) Buộc thực hiện đúng quy định đối với hành vi quy định tại điểm c khoản 5 Điều này;

i) Buộc bàn giao ngay toàn bộ kinh phí bảo trì theo quy định cho ban quản trị nhà chung cư đối với hành vi quy định tại điểm b khoản 7 Điều này.

k) Buộc hoàn trả lại chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khoản tiền chênh lệch (nếu có) do tính sai diện tích đối với hành vi quy định tại điểm b khoản 8 Điều này;

l) Buộc bố trí diện tích để làm nhà sinh hoạt cộng đồng theo đúng quy định đối với hành vi quy định tại điểm c khoản 8 Điều này.

Theo Điều 68 của Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28 tháng 1 năm 2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng thì việc xử phạt vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư" được quy định như sau:

5. Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có một trong các hành vi sau đây:

a) Không có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư mà vẫn thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư;

b) Không có đủ các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định;

c) Sử dụng người không có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư để thực hiện công việc chuyên môn theo quy định;

d) Quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định;

đ) Không gửi thông tin của đơn vị vận hành quản lý nhà chung cư về Bộ Xây dựng để đăng tải lên trang thông tin điện tử theo quy định.

Theo Điều 69 của Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28 tháng 1 năm 2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng thì việc xử phạt vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với Ban quản trị nhà chung cư" được quy định như sau:

4. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với ban quản trị nhà chung cư có một trong các hành vi sau đây:

a) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung không đúng quy định;

b) Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung;

c) Tự quyết định mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư;

d) Tự quyết định lựa chọn đơn vị để ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà không thông qua hội nghị nhà chung cư;

đ) Không báo cáo hội nghị nhà chung cư về việc thu, chi theo quy định;

e) Thực hiện sai quy chế hoạt động hoặc quy chế thu chi tài chính đã được hội nghị nhà chung cư thông qua.

Theo Điều 70 của Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28 tháng 1 năm 2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng thì việc xử phạt vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với Người sử dụng nhà chung cư" được quy định như sau:

1. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Gây thấm, dột căn hộ, nhà chung cư;

b) Sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định;

c) Kinh doanh vật liệu gây cháy nổ, dịch vụ sửa chữa xe có động cơ hoặc dịch vụ giết mổ gia súc;

d) Kinh doanh nhà hàng, karaoke, quán bar tại phần diện tích không dùng để kinh doanh của nhà chung cư hoặc tại phần diện tích dùng để kinh doanh của nhà chung cư nhưng không đảm bảo yêu cầu về cách âm, phòng, chống cháy, nổ hoặc nơi thoát hiểm theo quy định;

đ) Hoạt động kinh doanh (trừ trường hợp quy định tại điểm c, điểm d khoản 1, điểm b khoản 3 Điều này) tại phần diện tích không dùng để kinh doanh của nhà chung cư theo quy định

e) Không thành lập ban quản trị nhà chung cư theo quy định.

2. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng của nhà chung cư;

b) Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở;

c) Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng.

3. Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Lấn chiếm không gian xung quanh, lấn chiếm các phần thuộc sở hữu chung hoặc lấn chiếm các phần thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu khác;

b) Kinh doanh vũ trường.